樓市亮5紅燈 18年來首次
將踏入調整周期 年內恐跌價1成
2013年04月24日 星期三
樓市經歷連續10年牛市，但近期5大樓市訊號均呈不利現象，包括：（1）樓價指數、（2）住宅註冊量、（3）供樓負擔比率、（4）租金回報率及（5）新盤餘貨量，5訊號同時轉勢屬於近18年以來首次，顯示樓價將進入調整周期，料今年住宅樓價跌幅達1成。
市場較廣泛採用的中原城市領先指數（CCL），上周五報120.12點，連續4周跌幅達2.86%，跌幅之急屬於08年金融海嘯後首見。而過往樓價出現單月急跌的情況不多，若果翻查過往18年資料，有23個月份樓價跌幅達3%或上，其中有15個月份樓價在1年內持續下跌，而且大部分按年跌幅超過1成，因此估計今年有機會重演樓價跌1成的情況。
其次，住宅成交註冊量亦是觀察樓市走勢的重要數據，反映市場承接力，當持續一段時間處於承接力不足的情況下，樓價會自然作出調整，例如亞洲金融風暴後的97年12月至98年2月，註冊量維持在3,700宗至6,000宗的低水平，而在98年全年樓價跌幅更逾3成。
供樓負擔率達51% 超警戒綫
觀乎今年首3個月，受到政府連番出招影響，住宅成交註冊量已經兩度低於5,000宗，其中去年12月錄得3,004宗，更創18年按月新低，若果未來兩個月成交量均維持在5,000宗界綫下，樓市將要較大的調整才能夠令市場重獲承接。
過去10年，樓市進入反覆向上的升市，其中一個主因正是低息環境帶動，供樓負擔比率跌至極低水平，如自01年起12年來，供樓負擔比例均處於50%的警戒綫以下，情況直到去年初開始扭轉並逼近警戒綫，甚至在過去兩個月已越過警戒綫達到51.5%。
由於現時供樓負擔比率，仍然是以實際息率2.3厘計算，市場預計未來1至2年息口已經會開始回升，一旦加息3厘至5.3厘，負擔比率將逼近7成，相當於98年水平，而當時樓價需要調整逾兩成，才能夠得以企穩。
租金回報率 跌至2.9%低位
租金回報率亦是觀察樓市走向的重要指標，近期住宅物業租金回報率跌至2.9%的歷史低位，樓價升勢缺乏實際租金支持，呈現危險訊號；若然將回報率減同期按揭利率，所推算出「淨回報率」更已跌至不足1厘，根據歷史走勢，在加息潮到臨後，淨回報率跌至負值，樓市將進入調整周期。
此外新盤去貨能力大減，一手累積餘貨數目開始增加，上月餘貨量達3,236伙，屬連續3個月上升，亦是12年1月以來新高，由於今年落成量大增，預計年內推盤及餘貨數量亦會上升，屆時發展商亦促銷，甚至有機會以低於二手價推盤，影響整體樓價下跌。（系列一）
撰文: 余敏欽
23 April 2013
經濟日報
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