煥然壹居200伙 擬轉貴價居屋

煥然壹居200伙 擬轉貴價居屋

馬頭圍道項目 「有潛質」成資助房

樓市熾熱市民上車難，政府以多管齊下方式增加資助出售房屋供應，據了解，市建局擬將啟德「煥然壹居」其中兩幢、逾200個單位，轉作「貴價居屋」出售，申請者入息及資產上限，或較房委會的居屋高。

而土瓜灣馬頭圍道塌樓重建項目的420個單位，則「有潛質」成為下一個轉為資助出售房屋項目。

市區重建局昨日召開董事局會議，就施政報告提出市建局協助推資助出售房屋的計劃，進行「方向性」討論，包括轉作資助出售單位的定位，屬私樓、普通居屋抑或是貴價居屋。

申請者入息資產上限 或調高

原本供受重建影響居民「樓換樓」的啟德屋苑「煥然壹居」，共有3幢高座及1幢低座的住宅樓宇、提供484個單位。據了解，昨日的董事會上，成員均傾向將其中兩幢、約200個單位，改作資助房屋出售。

消息人士指出，煥然壹居以私樓的水平設計，除了包全屋家電外，既有會所，其中3座的天台相連，猶如新加坡濱海灣金沙酒店的相連天台，因此董事局成員「一般傾向」視之為「貴價居屋」推售；與此同時，亦有董事認為，申請人的入息及資產上限，亦應較現時房委會推出的居屋高。

據了解，會上有不少董事局成員認為，若「煥然壹居」轉為資助房屋出售時的折扣率，若等如或低於目前居屋的7折優惠，便會予人有「賣大包」的感覺，因此認為折扣率應高於7折；不過，由於市建局在發展煥然壹居時，已向政府補地價，一旦將其改為資助房屋出售，便需就地價問題，再與港府商討，另外，亦有可能需要更改批地條款、以限制轉售，而相關工作需要政策支持。然而，消息指出運輸及房屋局仍未接觸市建局，目前正就計劃草擬文件。

據悉，目前僅有10多宗受重建影響的居民申請「樓換樓」，消息人士形容「不算很受歡迎」，但董事局成員普遍認為有必要預留逾百個煥然壹居單位，讓日後市建局開展重建項目時，供需調遷居民申請，作為現金補償以外的另一選擇，因此，認為把其中兩幢改作資助出售房屋較理想。

港人置業需求殷切，雖然市建局被「點名」推資助單位，但是否未來每個重建項目，均要考慮改為資助房屋出售，則非必然，董事局成員認為「特事特辦」，需視乎社會需求而定，長遠應以市建局財政穩健及政府資源運用得宜為原則。

市建局馬頭圍道獨資 提供420戶

據了解，若煥然壹居的資助出售單位不足夠回應市民需求，市建局獨資發展的馬頭圍道塌樓的重建項目，有潛力成為另一個資助出售房屋的項目，該項目將於2018至2019年落成，提供約420個住宅單位，消息指出：「是否落實推出，要視乎屆時的樓市情況。」

撰文:劉雅艷

18 Feb 2015

經濟日報

前北角邨地王 批建9幢702伙

前北角邨地王 批建9幢702伙

半山佑寧堂 重建18層高豪宅

由新地（00016）投得的前北角邨商住地王，時隔一年半，剛獲批准興建9幢13至18層高商住大樓，將提供702伙。另外，半山佑寧堂重建再現進度，將重建成18層高豪宅。

屋宇署公布去年12月份批出18份圖則，屬於近7個月新低，包括8項住宅及商住發展、4項商業，其餘6項則屬工廠等設施。至於去年全年累積批出237份圖則，按年增加29%，反映發展商加快建築進程。

當中「曬太陽」多年的北角邨商住地皮，由新地在2012年中投得項目後，去年底終獲屋宇署批出圖則，將會興建9幢13至18層高住宅，另設4至5層高平台及地庫，總樓面面積90萬平方呎，包括57.8萬平方呎住宅樓面，將提供702個單位。

將軍澳68B1區 提供840伙

屬近年批地供應庫的將軍澳南，再有項目獲批建築圖則。涉及由華懋投得將軍澳68B1區地盤，獲准興建6幢11及17層高商住大廈，以及5幢4層高洋房，提供不少於840伙。

資料顯示，將軍澳南近年所批出的10幅地皮，至今已經有9幅獲批圖則，可望加快動工申請預售樓花，涉及4,853伙。

至於擁有65歷史的半山堅尼地道22A號佑寧堂，教會所倡議的重建計劃亦見進展。項目獲批興建1幢18層高住宅連教堂，當中住宅佔4.9萬平方呎樓面，而教堂、停車場等設施則涉及3.5萬平方呎樓面。

坪洲建15幢兩層住宅獲批

其餘獲批出的圖則，則包括信置（00083）坪洲坪利路18號項目，獲批建15幢兩層高住宅。而招商局投得的青衣航運路物流地皮，則將會興建1幢14層高貨倉。

此外，屋宇署接獲入則申請共33份，當中29份屬於首次入則，按月略為增加7%，而且是近7個月新高，全年則累積錄得322份入則申請，較2013年大增33%，屬於2011年收緊「發水樓」條例後新高。

撰文:余敏欽

17 Feb 2015

經濟日報

 

綠表呎價首破萬 雅濤閣膺居屋王

綠表呎價首破萬 雅濤閣膺居屋王

享香港仔避風塘海景 3房600萬成交

綠表居屋呎價首破萬元大關，香港仔雅濤閣3房海景戶，以600萬元沽出，呎價10,417元，膺全港綠表呎價居屋王。據悉買家為港島公屋客，不惜以高價購入心頭好。

全港首間呎價逾萬元的綠表（即居二市場、未補地價）居屋，由香港仔雅濤閣奪得。美聯物業助理區域經理丘松原表示，雅濤閣1座高層G室，實用面積576平方呎，屬3房連兩浴室間隔，單位叫價598萬元，放盤一周後獲港島東區公屋綠表客洽購。

港島公屋客 追價2萬入市

據了解該名買家睇樓後，雖知道其他望山景3房單位，最平500萬元有交易，但鍾情開揚海景下，即場向業主追價兩萬元，以600萬元（綠表價）購入單位，屬全港綠表樓價最貴。另實用呎價10,417元，創全港居屋綠表呎價新高。原業主於2001年，以約160萬元購入單位，持貨14年後，轉手後升值440萬元，或2.75倍。

事實上過去雅濤閣綠表呎價，未曾入圍全港10大排名。對上紀錄為東濤苑海景戶，當時呎價為9,787元，紀錄維持近兩年多，終被雅濤閣打破，並高出約6%。

代理指出，上述單位可望極開揚香港仔避風塘景觀，對望鴨脷洲住宅南灣，每座僅G及D室的3房單位，可望海景觀。供應罕有下，同類海景單位綠表叫價已達620萬元。

雅濤閣半年升16% 超私樓

而對上一宗同類型成交，要追溯至去年7月份，同座中層G室，以518萬元沽出，即半年間同類戶，已升值82萬元或16%，升幅比同區私樓更多。

上述單位補價折扣率為38%，粗略估算假設單位以已補地價形式出售，市值可逾900萬元。

據悉，是次公屋客「實力雄厚」，不用承造9成按揭。經濟學家關焯照指，不排除是次買家為公屋富戶，以高價追心頭好。但市場買家仍存「遲買更貴」的觀念，不少買家仍「恐慌性」高價追入市。他強調，中細價樓價升勢已達尾聲，本年中有更多二手及新盤單位釋放，樓價會有回調空間。

綠表居屋樓價升，吸引財務公司積極向業主提供借貸。根據EPRC經濟地產庫資料顯示，筲箕灣東濤苑D座高層6室，實用面積666平方呎，撇除首次按揭，單位擁8次借貸紀錄，剛於1月份以540萬元沽出，呎價8,108元。

另邊廂大角咀富榮花園呎價創新高，家天下分行經理黎振傑表示，屋苑1座中層E室，實用面積431平方呎，以560萬元（已補地價）沽，實用呎價12,993元，創屋苑呎價新高。

另根據房委會資料顯示，2月份暫錄30宗公屋及居屋第二市場成交，至於1月份錄194宗，宗數與去年12月份相若。

撰文:文倩婷

17 Feb 2015

經濟日報

細價屋苑急升 冇樓睇照承接

細價屋苑急升 冇樓睇照承接

2015-02-16

        (星島日報報道)細價樓升勢持續，多個上車屋苑連環錄得破頂成交。其中，有買家在「冇樓睇」下，以每方呎逾一萬二千一百元購入上水中心高層戶，創屋苑歷史新高，較舊紀錄高逾一成；而分屬新界上車屋苑的青衣翠怡花園及屯門市廣場，也各錄用家承接，呎價分別逾一萬二千三百及一萬一千五百元，齊創屋苑新紀錄。
        
        正當近日有資深投資者與證券分析員，各自就細價樓看法「隔空駁火」之際，仍有買家無懼以高價入市。美聯助理區域經理王子超表示，罕錄買賣的上水中心剛打破悶局，涉及四座高層C室，剛以四百二十五萬元成交，面積三百五十方呎，呎價一萬二千一百四十二元，不但成屋苑新指標，且較舊紀錄高逾一成。他又指，新買家乃現租住於沙田第一城的年輕夫婦，因見樓價升勢急，故即使物業連租約售及「冇樓睇」，仍以高價入市。
        
        利嘉閣市務經理傅志雄指出，青衣上車屋苑翠怡花園錄新高價易手，項目十一座中層F室新近以四百五十五萬元沽出，單位屬兩房間隔，面積三百六十八方呎，平均呎價一萬二千三百六十四元，創屋苑歷史新高，新買家為用家。
        
        市場消息指出，屯門市廣場一座頂層連天台戶，面積三百四十二方呎，日前以三百九十四萬元成交，平均呎價一萬一千五百二十元，同創屋苑新高，新買家乃區外人士。
        
        美聯助理區域經理陳國良稱，沙田希爾頓中心錄首宗見「六球」的買賣成交，涉及D座中層一室，面積四百七十五方呎，屬三房間隔，成交價六百萬元，呎價一萬二千六百三十一元。據悉，新買家乃換樓客，是次在「零議價」下入市。
        
        祥益高級營業經理蕭嘉偉表示，天水圍嘉湖山莊樂湖居十三座中層E室，以三百六十三萬元沽出，面積四百四十八方呎，呎價八千一百零三元；美聯首席高級營業經理梁仲維稱，荃灣中心十四座中層B室以三百九十三萬八千元易手，呎價一萬零四百四十五元，屬稍高市價成交。
        
        另外，綜合本報統計，百大屋苑過去兩天僅錄約二十五宗成交，按周下跌約三成，當中表現最佳的為天水圍嘉湖山莊，過去兩天連錄四宗買賣。至於「未發市」的屋苑，則多達八十三個，包括藍籌屋苑沙田第一城等。
        
        中原亞太區住宅部行政總裁陳永傑表示，臨近歲晚，買家暫停睇樓及買樓活動，而業主也提前放假外遊而封盤，令盤源收窄，影響交投量，預計情況要待初五以後才逐漸回復正常。
        
        至於其他藍籌屋苑亦錄大單位成交，中原副區域營業經理趙鴻運稱，(魚則)魚涌太古城近日交投平穩，屋苑恒山閣低層C室於放盤約半個月後，剛以一千零三十萬元成交，實用面積六百八十四方呎，屬三房間隔，附設靚裝修，平均呎價一萬五千零五十八元。
        
        美聯高級區域營業董事吳志輝稱，美孚新邨過去兩日連錄三宗成交，且買賣以大單位為主，而錄得易手的單位包括三期百老匯街七十八號高層C室，造價一千六百萬元，呎價一萬二千零五十七元，新買家乃同區換樓客。
        
        

銀行估值追落後 新界樓最勁

銀行估值追落後 新界樓最勁

住宅樓市熱火朝天，樓價升勢轉急，連政府官員都開腔承認樓市熾熱及關注住宅加按可能引發的風險問題，但銀行界為爭取樓宇按揭生意，態度依然進取，今年以來銀行網上估值普遍調升幅度均較同期樓價升幅為大，主要集中新界區住宅；而三大銀行中以中銀香港（02388）態度最為積極，個別單位網上估值調升幅度近9%。

嘉湖山莊調高近9%

住宅樓價連番破頂，反映整體二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新已升至136.64歷史高位，而今年短短1個半月，CCL累積上升3.16%，情況堪稱誇張。

然而，本報追蹤全港15個指標屋苑的網上估值發現，年初至今，滙豐、恒生（00011）及中銀香港三大銀行的網上估值上調幅度，原來不乏高於CCL升幅的例子，當中對新界住宅的估值更近乎一面倒大幅提高，中銀香港大部分介乎5%至近9%，滙豐銀行亦達5%至6%，恒生則為4%至6%。

整體來說，三大銀行之中，以中銀香港最為進取，在追蹤屋苑中有逾六成加幅達4%或以上，以天水圍嘉湖山莊的估值調高近9%最勁。期內CCL新界東及新界西分區樓價指數累積升幅僅為2.55%及3.9%。

以嘉湖山莊3期翠湖居1座中層E室為例，實用面積448方呎，中銀香港最新估值為345萬元，實呎7701元，較去年底上調8.83%，而同期屋苑樓價升幅為4.07%，平均實呎僅7330元。而荃灣綠楊新邨G座低層6室，實用面積445方呎，中銀香港估值為473萬元，實呎10629元，1個半月上調7.01%，較同期樓價升幅3.9%為高，只輕微低於屋苑平均實呎10777元。

運輸及房屋局局長張炳良於上周六表示，政府一直密切留意整體樓市走勢，並承認市場的確有進一步熾熱的迹象，所以提醒市民要比較小心去衡量自己的風險。而事實上去年樓價上升13%，這是眾所周知的事實。

至於近期市場熱話的物業加按問題，張炳良說對於最近的樓市「爆煲」言論，他不適宜作出評論，但強調加按會令置業者風險增加，如果一旦樓市逆轉，將造成較大震盪，可能會引起很多風險，政府有關方面有了解樓宇加按情況。

高價成交增 估價滯後

對於銀行大幅上調網上估值，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則表示，由於去年12月及今年1月樓市熾熱，高價成交湧現，銀行估值出現滯後，為追貼市況，所以網上估值才會出現較大的升幅，她直言，網上估價較實際成交相差3%至5%屬正常。

劉圓圓稱，去年9月底佔領運動啟動後，銀行估值持續審慎，網上估值按月變化輕微，但期間一手樓市繼續熱賣之餘，二手更頻頻傳出破頂成交，令到估價不足情況愈益明顯，市場甚至出現成交價較估價高逾一成的個案。

雖然銀行已大幅上調網上估值，但劉圓圓指出，銀行於每年首季在承造樓按方面態度會較積極，加上今年下半年將面對美國加息的隱憂，促使銀行要在年初時爭取承造更多樓按業務，所以估計上半年銀行在樓按方面的態度仍會維持進取。

16 Feb 2015

信報

內地客屬多按常客 爆煲高危族

內地客屬多按常客 爆煲高危族

大埔比華利山三按單位 蝕300萬離場

近日多重按揭單位問題成為市場熱話，業界人士指出，內地客屬於多重按揭的常客，而且難以追蹤，算是「爆煲」高危族，例如大埔比華利山別墅便有三按單位蝕讓約300萬離場。

市場消息透露，大埔比華利山別墅3期萊茵道雙號屋，實用面積2,070平方呎（建築面積3,453平方呎），原本叫價2,400萬元放盤，累積減價多次後，上周以2,260萬元售出，累積減幅約6%。

3期萊茵道屋 2260萬易手

根據資料顯示，原業主為內地客，於2012年初以約2,452萬元購入單位，是次易手帳面損失約192萬元，但若連購入單位時的釐印費（約104萬）及代理佣金計算，估計實質蝕讓逾300萬元離場。

翻查資料顯示，該名內地客於2012年初購入單位時，並沒有向傳統的銀行承造按揭，而是向分別兩家財務公司承造一按及二按。

及至去年年中，把二按部分轉到另一家財務公司，而本月初又向一名內地客以私人名義借貸，反映出該名內地投資者因受財困影響而不惜蝕讓賣樓。

有熟悉大埔比華利山別墅的地產代理指出，項目共有350多幢洋房，經歷近10年時間才沽出，估計逾10%買家為內地客。

當年發展商推出不少按揭優惠吸客，其中最受內地客歡迎的是提供二按，若內地客「手緊」再向財務公司借貸，即成三按甚至四按單位。由於項目多年升值並不明顯，三按、四按單位很容易淪為「爆煲」單位。

內地客去年 連撻5伙樓花盤

同屋苑另一座洋房情況也差不多，該單位為銀池道單號屋，實用面積2,429平方呎，內地客於2012年以2,596萬元購入，同樣是向不同財務公司承造二按、三按，現時業主放盤叫價2,600萬元，與購入價相若，若以此價沽貨，相信要蝕讓逾百萬元離場。

有熟悉內地客的地產代理指出，隨着中央大力打貪，不少早兩年來港買樓的內地客變得愈來愈「手緊」，個別會把單位加按套現應急。

個別甚至無法來港完成交易，去年底便有內地客，於港島區一個遠期樓花項目，連撻5個單位（涉及樓價逾7,000萬），所以說內地客是多按盤的高危一族。

憂樓市 業界籲正視多按盤

另外，有業界人士指出，中央近期大力放水，不排除推動更多內地客來港置業，若有關方面不正視內地客多重按揭問題，相信會為樓市帶來不安因素。

另一方面，市場人士透露，近日市場頻頻湧現銀主盤，大部分是加按「爆煲」個案，例如紅磡海濱南岸一個3房單位，累積向銀行及財務借貸7次，最終淪為銀主盤，正部署推出市場拍賣，開拍價680萬元。

撰文:黎煥成

16 Feb 2015

經濟日報

前豪宅大王秦錦釗告滙豐索逾3億

前豪宅大王秦錦釗告滙豐索逾3億
聲稱未按指示滙貨款招致損失

曾坐擁逾百豪宅的前「豪宅大王」秦錦釗，其旗下兩間從事金屬買賣的公司，周五入稟高等法院，控告滙豐銀行去年11月未有按照指示，滙款予銅原料供應商，令兩間公司被控違約，且失去購入兩批廢銅賺錢的機會，故要求滙豐賠償4300萬美元（約3.35億港元）。滙豐發言人回應說，案件已交由法庭審理，故不適宜評論。

滙豐︰海關查原告 戶口凍結

原告分別為Yinggao Resources Limited及其附屬公司Winbest Resources Limited，入稟狀透露，原告於去年10月及11月訂購兩批共重1.56萬噸的廢銅，打算轉售後賺錢，但滙豐卻聲稱，原告的銀行戶口因受到海關調查而被凍結，故不能為原告滙款予供應商，結果交易因而告吹。

其後原告向律政司查詢，卻獲悉根本並無任何限制令正在生效，原告不滿滙豐未經查明事實，便拒絕按照指示付款，是違反銀行與原告的合約，此舉令原告未能賺錢之餘，更因違約而要向供應商及買家賠錢，總損失達到4300萬美元，故入稟向滙豐追討損失。

現年57歲的秦錦釗，背景可說相當傳奇。他於21歲偷渡來港，先後做過裝修學徒及經營工程機械廠，1980年代投資香港房地產致富，至1996年大舉進軍豪宅市場，尤其偏愛半山帝景園，一度擁有逾60個帝景園單位，令他成為除發展商新鴻基地產（00016）外的第二大業主，亦因此而令帝景園呎價在一年間急升1倍，至2萬元。

金融風暴清袋 淪為踢契王

1997年樓市高峰期，秦錦釗的名字，在地產界幾乎無人不識，其手持物業市值逾50億元，但其後一場亞洲金融風暴，令他「一鋪清袋」，更因連番向賣家踢契，由「豪宅大王」淪為「踢契大王」。自1999年起，秦錦釗捲入多宗官司，先被稅務局追款2300萬元，其後又被包括新華銀行在內的多位債權人追債逾23億元，至2002年他旗下的建萊資源及建萊集團，正式被法院頒令清盤，豪宅王國遭銀主接管；他自己於2004年更因串謀下屬及新華銀行3名前高層，騙取新華逾2億元信用狀貸款罪成，判囚6年半，期間遭頒令破產，2005年上訴後獲減刑1年，出獄後他改為從事出入口貿易及買賣廢銅生意。

14 Feb 2015

信報