銀行估值追落後 新界樓最勁

銀行估值追落後 新界樓最勁

住宅樓市熱火朝天，樓價升勢轉急，連政府官員都開腔承認樓市熾熱及關注住宅加按可能引發的風險問題，但銀行界為爭取樓宇按揭生意，態度依然進取，今年以來銀行網上估值普遍調升幅度均較同期樓價升幅為大，主要集中新界區住宅；而三大銀行中以中銀香港（02388）態度最為積極，個別單位網上估值調升幅度近9%。

嘉湖山莊調高近9%

住宅樓價連番破頂，反映整體二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新已升至136.64歷史高位，而今年短短1個半月，CCL累積上升3.16%，情況堪稱誇張。

然而，本報追蹤全港15個指標屋苑的網上估值發現，年初至今，滙豐、恒生（00011）及中銀香港三大銀行的網上估值上調幅度，原來不乏高於CCL升幅的例子，當中對新界住宅的估值更近乎一面倒大幅提高，中銀香港大部分介乎5%至近9%，滙豐銀行亦達5%至6%，恒生則為4%至6%。

整體來說，三大銀行之中，以中銀香港最為進取，在追蹤屋苑中有逾六成加幅達4%或以上，以天水圍嘉湖山莊的估值調高近9%最勁。期內CCL新界東及新界西分區樓價指數累積升幅僅為2.55%及3.9%。

以嘉湖山莊3期翠湖居1座中層E室為例，實用面積448方呎，中銀香港最新估值為345萬元，實呎7701元，較去年底上調8.83%，而同期屋苑樓價升幅為4.07%，平均實呎僅7330元。而荃灣綠楊新邨G座低層6室，實用面積445方呎，中銀香港估值為473萬元，實呎10629元，1個半月上調7.01%，較同期樓價升幅3.9%為高，只輕微低於屋苑平均實呎10777元。

運輸及房屋局局長張炳良於上周六表示，政府一直密切留意整體樓市走勢，並承認市場的確有進一步熾熱的迹象，所以提醒市民要比較小心去衡量自己的風險。而事實上去年樓價上升13%，這是眾所周知的事實。

至於近期市場熱話的物業加按問題，張炳良說對於最近的樓市「爆煲」言論，他不適宜作出評論，但強調加按會令置業者風險增加，如果一旦樓市逆轉，將造成較大震盪，可能會引起很多風險，政府有關方面有了解樓宇加按情況。

高價成交增 估價滯後

對於銀行大幅上調網上估值，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則表示，由於去年12月及今年1月樓市熾熱，高價成交湧現，銀行估值出現滯後，為追貼市況，所以網上估值才會出現較大的升幅，她直言，網上估價較實際成交相差3%至5%屬正常。

劉圓圓稱，去年9月底佔領運動啟動後，銀行估值持續審慎，網上估值按月變化輕微，但期間一手樓市繼續熱賣之餘，二手更頻頻傳出破頂成交，令到估價不足情況愈益明顯，市場甚至出現成交價較估價高逾一成的個案。

雖然銀行已大幅上調網上估值，但劉圓圓指出，銀行於每年首季在承造樓按方面態度會較積極，加上今年下半年將面對美國加息的隱憂，促使銀行要在年初時爭取承造更多樓按業務，所以估計上半年銀行在樓按方面的態度仍會維持進取。

16 Feb 2015

信報