吉 祥 大 廈 收 購 價 下 調 17%

吉 祥 大 廈 收 購 價 下 調 17%

 魚 涌 吉 祥 大 廈 獲 中 介 人 提 出 收 購 ， 較 兩 年 前 減 價 一 成 七 ， 全 幢 涉 資 約 十 五 億 。 　　(星島日報報道)曾因收購擾攘一時，惟最終告吹的魚涌吉祥大廈全幢，近日又有新進展，活躍舊樓收購的中介人楊世杭旗下財團，正向該廈業主招手，提出每方呎五千七百元收購住宅單位，較兩年前中介人提出每方呎出價高達六千八百九十五元，下調一成七，鋪位業主收購價每方呎二萬元，全幢涉資約十五億元。 　　市場人士透露，活躍於舊樓收購的中介人楊世杭旗下財團，日前召集吉祥大廈小業主開會，提出以每方呎五千七百元收購，另商鋪收購呎價達二萬元，全幢涉資約十五億元，計畫初步已取得逾三百伙業主同意，佔業權約六成，中介人稍後繼續召集會議，爭取更多支持。 　　有小業主向本報表示，收購財團已與他們開過一次會，約有三百名業主出席，住宅單位收購價每方呎五千七百元，目前雖已有六成業主同意收購，惟他本人對收購抱平常心態度，皆因早於○五年已陸續有代理提出收購，最初提出的每方呎四千七百元，惟後來上升至每方呎近六千九百元，只是擾攘一時。 　　不過，消息人士指出，今次收購勝算較高，皆因價格較中肯，同時由於近期市道回落，相信業主期望不會過高，過往失敗的原因，亦是因代理希望有更多小業主參與，將住宅價格由每方呎四千七百元（實用計算），大幅提高至每方呎六千八百九十五元，於○五年市道來看，屬於「天價」，最終沒有發展商承接，令收購告吹。 　　消息人士還說，由於物業分開十四份大廈公契，必須每份公契均超逾九成業權同意才可併購，亦是困難所在，不過，由於政府有意降低強制拍賣門檻，由九成降至八成，成事的話，該問題相信能迎刃而解。 　　市場消息指，是次有意併購該廈的中介人英資集團，亦即將召開鋪位業主開會，鋪位每方呎出價約二萬元，不過，由於該廈鋪位眾多，理論上不同位置有不同價格，因此，併購鋪位亦是難題。 　　是次作為中介人的英資集團，老闆楊世杭曾收購不少舊樓，然後轉售予發展商，包括新世界北角繼園上下街項目，嘉里的跑馬地山光道南廬及山村臺一至三號業權，恒基干德道三十九號項目及北角匯豪峰項目等等。 　　吉祥大廈位於魚涌英皇道七百零四至七百三十號，共有五百零四伙業權，鋪位業權約五十六個，住宅業權約四百四十八個。 　　該物業屬三面單邊物業，佔地達三萬二千四百方呎，現時樓面面積十八萬八千五百方呎，該廈可作商住發展，住宅地積比十倍，可建樓面約三十二萬五千方呎；商業地積比十五倍，可建面積約四十八萬七千五百方呎  2008-09-29

太古西摩道地 成功併購 統一51至53號業權 可建38層住宅

太古西摩道地 成功併購 統一51至53號業權 可建38層住宅

2008年9月29日 星期一

樓市回軟，有助發展商進行舊樓收購計劃，消息人士透露，太古地產近日成功統一港島西半山西摩道及堅道舊樓項目，令項目毋須強制拍賣，可重建1幢38層高住宅大廈。 消息人士指出，太古地產成功統一業權的項目，位於西摩道51至53號及堅道140至142號，惟太古發言人表示，集團不評論有關收購上述西摩道舊樓項目。該地盤建有2幢相連的大廈，樓高約8層，於1960年落成，至今樓齡約48年，總樓面約3.86萬平方呎（實用面積），共有54伙。 太古過去數年一直低調收購業權，並於今年中成功收購逾90%業權，計劃向土地審裁處申請，引用《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，強制收回餘下業權。及至近日，發展商終於成功遊說餘下單位業主出售物業，成功統一整個項目業權。 2A至2E號 上月批准建住宅 該地規劃為「住宅（甲類）」用途，佔地約7,975平方呎，據去年12月獲屋宇署就該地批出建築圖則，可建1幢38層高住宅，地積比9.5倍，總樓面約7.58萬平方呎，較現有大廈樓面增加近1倍，具相當重建價值。 太古地產一直積極於西半山西摩道一帶，進行舊樓收購活動，並成功收購多個項目，規劃較大的要數位西摩道2A至2E號、衞城坊4至6A號及衞城道23至29號重建項目，剛於上月獲批出建築圖則，准建1幢50層高住宅，總樓面約20.63萬平方呎。 堅道94號全幢 1.38億售出 另早前招標西半山堅道94號全幢，剛以1.38億元成交，按地皮可建樓面約2.39萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約5,774元，買家為Sinowill International Limited，未知是否與太古地產有關。 事實上，西半山一帶重建項目利潤可觀，吸引發展商爭相收購，以會德豐地產（00049）西半山The Babington為例，剛錄得一個中層單位以約1,400萬元易手，按單位面積約1,100平方呎計，呎價約1.2萬至1.3萬元。

撰文: 馮玉萍

趙國雄證實 美基金購2豪宅地

趙國雄證實 美基金購2豪宅地

2008年9月27日 星期六

美國金融海嘯下，亞洲區房地產市場相對穩定，成為資金避難所，長實（00001）昨日公布，旗下九龍塘廣播道81號及西半山干德道16至18號兩個建築中豪宅項目，已售予美國一個州政府退休基金，估計涉資近25億元，該基金現時仍物色長實1至2個小型住宅項目。 另外，集團旗下元朗錦田四季名園將於短期內開售，首批單位買家將獲贈送釐印費，相等樓價3.75%，料首批推出單位數目將逾40伙。市場人士指，該盤未來1至2日會開放展銷廳予準買家參觀，代理自行收票，估計項目有機會於十一國慶檔期開售。 購廣播道干德道項目 長實執行董事趙國雄表示，本港經濟穩定，投資環境良好，成為國際投資者的投資天堂。 他指出，已與上述美國州政府退休基金簽署協議，並已收取訂金，只是程序上尚欠少許，鑑於雙方簽署了保密協議，故價錢不便公布，但為非常理想價錢，並指是次並非只是出售地皮，長實會負責興建工程，料項目將於2010年中取得入伙紙，估計對方將以長綫收租為主。 趙氏稱，該基金於上海等城市亦有其他物業投資，於半年前已開始物色本港物業，亦有與其他發展商洽談。他指出，由於集團明年有數個大型項目推售，由於上述兩個項目規模較小，倘拆散出售可能會浪費了人力物力，倒不如以一個理想價錢出售。 廣播道81號項目提供103伙，總樓面逾17萬平方呎，已完成補地價事宜；干德道16至18號項目則提供32伙，總樓面約4.2萬平方呎。 趙國雄稱，08年初至今該集團售樓收入達270億元，當中元朗四季名園最快周內公布售價，項目提供20戶「Green Palace特色花園大屋」，花園面積由逾1,000平方呎至逾1萬平方呎，首星期會限量推出2至3戶，可獲園藝設計。 另邊廂，信置（00083）旗下荃灣御凱，市傳本周日將開放示範單位予VIP客戶參觀，根據市傳的圖則顯示，單位間隔四正實用，採長形廳設計。

撰文: 何媛玲

灣仔利東街 逾10財團遞意向 要求70億財務保證 中小發展商拒門外

灣仔利東街 逾10財團遞意向 要求70億財務保證 中小發展商拒門外

2008年9月26日 星期五

市建局灣仔利東街重建項目今截收意向書，有鑑於項目規劃龐大，市建局特要求財團提交約70億元的財務保證及具發展同類型項目經驗，令小型發展商無緣競逐，令項目成為中至大型發展商之爭，逾10家發展商亦已率先遞交意向書，反應熱烈。 雖然近期地產市況回軟，但現時市區土地供應短缺，加上該地發展規模龐大，坐落於港島區黃金地段，成為發展商必爭之地。據了解逾10家發展商亦在今天截止前，率先遞交意向書，包括長實（00001）、會德豐（00049）、新地（00016）、新世界（00017）及嘉里（00683）等。 長實會德豐新地先提交 今截意向 若撇除荃灣楊屋道（現為萬景峯）項目，現推出的灣仔利東街及麥加力歌街交加街重建項目，將是市建局歷來推出最大型的市區重建項目。會德豐地產執行董事黃光耀認為，市建局過去推出的項目，多為可建樓面約20萬平方呎以內的重建項目，但現推出的利東街項目，可建總樓面達83.5萬平方呎，加上位處供應罕有的港島灣仔區，預計競投踴躍。 由於該項目發展規模大，市建局特設附加條款，要求財團需擁有發展同類規模項目的經驗，以及需提供約70億元的資本保證，目的乃確保中標財團具實力完成發展。這將令一些小型發展商難與大型發展商爭逐，預計最後亦成為大型發展商的囊中物。 市建局最大型項目 提供1313伙 該項目佔地約8.85萬平方呎，可建總樓面達83.5萬平方呎，提供1,313個住宅單位，市場估計該項目總投資額約60億元，每平方呎樓面地價約7,000元。利東街重建項目分兩部分（表），包括利東街地盤（地盤A）及麥加力歌街地盤（地盤B），合共興建4幢樓高22至43層高的住宅（另設4層平台），採用階梯式設計。另包括公眾休憩地及護理安老院，並會保育三幢歷史建築，項目特色包括一些以「姻園」為主題的零售店舖、於保育歷史建築內設立的「中西婚嫁傳統文物館」，以及部分樓面作社會企業之用。

撰文: 馮玉萍

山頂豪宅 雷曼AIG連環撻租

山頂豪宅 雷曼AIG連環撻租

2008年9月24日 星期三

美國多家金融機構出現信貸危機，除了股市極為波動外，對住宅市場的負面影響相繼浮現，壓力最大的要算豪宅市場的租金，因為一些受影響投資銀行的外籍員工或撤離香港，而近日山頂區，便出現連環撻租個案。 3000呎分層 月租17萬 一名港島區豪宅代理透露，山頂道一個分層式豪宅項目，大業主持有數個單位收租，月前推出一個約3,000呎單位，租金約17萬元，呎租約57元，比西半山還平，故吸引兩大美資機構搶租，結果雷曼兄弟搶租成功，租給一名法國籍高級職員，並搬入多件家具，至9月上旬，總公司取消派該高級職員來港，租約被迫終止。 代理於是即時推介該租盤予早前搶租失敗的AIG要員，AIG也承諾租用，可是9月15日雷曼宣布破產，AIG情況也不樂觀，該名高級職員租入單位1日後即時撻租，即是說同一個單位兩天內，出現兩度撻租。 另外，市場消息透露，AIG另一名英籍高層員工，早前以月租10萬元，租住南區陽明山莊一個2,500呎單位，租入不久亦宣告取消租約。 有地產代理指出，月租10萬元以的租盤減租壓力最大，例如山頂倚巒一座約3,300呎單號屋，業主原本對前景看好，將單位放租叫價40萬元，最近終面對現實減價至28萬元，貼近市價水平。 另不少投資銀行及金融才俊擇居的九龍站，近日租買兩閒，無論租金及叫價均同時下跌約10%，如凱旋門觀星閣一個1,473平方呎單位，業主原本叫價6萬元，由於急於找尋租客，結果大幅減25%，昨以月租4.5萬元租出，呎租30.5元。 另市場消息透露，近日台資鼎太有赤柱富豪海灣3座洋房，市場消息指獲買家大手出價逾1億元洽購，惟暫未達業意向價。現時鼎太持有的洋房包括B型雙號屋、C型雙號屋及A型雙號屋，每座意向價由5,400萬至5,700萬元，涉資約1.6億元。

撰文: 黎煥成

大 摩 低 調 放 售 服 務 式 住 宅

大 摩 低 調 放 售 服 務 式 住 宅

大 摩 放 售 旗 下 五 幢 服 務 式 住 宅 ， 以 羅 素 街 八 號 的 Shama Causeway Bay 規 模 最 大 。 　　(星島日報報道)大摩放售旗下五幢服務式住宅，物業均位處港島核心區及豪宅區，合共涉及二百三十三個單位，其中以銅鑼灣坐落於羅素街八號的Shama Causeway Bay規模最大。 　　自從美國金融風暴爆發，外資基金亦受牽連，市場預期大摩、美林及AIG集團等，將會積極減持在港物業。 　　其中，市場消息指出，外資基金大摩正式有動作，旗下五幢服務式住宅，分別是銅鑼灣Shama Causeway Bay、中環Shama Soho、中環Shama Central、灣仔Shama Wanchai及Shama Mid-level等，已正式委託世邦魏理仕放售，並不排除短期內以招標方式推售。 　　現時該五幢物業，大部分單位呎租逾五十元，位處銅鑼灣坐落於羅素街八號的Shama Causeway Bay，規模最大，擁有一百一十個房間，料最矚目，其次為中環卑利街的Shama Central，擁有五十六個單位，上述兩物業均擁有千呎大單位，其中卑利街項目更為外籍金融租客所愛，現時大摩傾向一次過套現上述五幢物業，合共涉及二百三十三個房間。本報就上述消息向世邦魏理仕查詢，該行物業投資部回覆稱有關消息敏感，不方便回應。 　　市場消息人士指出，目前華爾街五大投資銀行中，僅大摩及高盛兩家仍能支，大摩早在今年初已有所行動，旗下在港的貴重物業放售，其中，由大摩持有的商廈亦同時放售，最貴重首數與鵬里資產（Pamfleet）及基匯資本等，共同以二十二億五千八百萬元購入的中環盈置大廈（Nexxus Building），早於去年底放售時意向價約四十八億元，叫價企硬。另外，大摩持有的中環星展銀行大廈全幢，亦積極放售，期間雖有準買家出價十億元積極洽購，但最終未能拍板  2008-09-24

四 季 名 園 、 御 葡 萄 對 決 傳 周 內 開 賣 荃 灣 御 凱 參 戰

四 季 名 園 、 御 葡 萄 對 決  傳 周 內 開 賣 　 荃 灣 御 凱 參 戰

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【 本 報 訊 】 港 股 急 速 反 彈 ， 3 個 新 盤 合 共 526 伙 借 勢 出 貨 ， 包 括 長 實 （ 001 ） 的 元 朗 四 季 名 園 及 新 地 （ 016 ） 在 同 區 的 御 葡 萄 ， 兩 個 洋 房 項 目 部 署 本 周 出 擊 ， 市 傳 後 者 有 買 家 預 留 4 幢 洋 房 ， 另 信 置 （ 083 ） 的 荃 灣 御 凱 亦 部 署 開 賣 ， 皆 屬 中 上 價 貨 。 業 界 認 為 ， 發 展 商 明 顯 是 趁 市 況 氣 氛 好 轉 趕 快 吸 納 客 源 。 　 記 者 ： 湯 家 明

全 球 金 融 市 況 略 見 回 穩 ， 發 展 商 即 急 不 及 待 部 署 賣 樓 ， 四 季 名 園 蓄 勢 今 天 公 佈 銷 售 部 署 ， 消 息 指 ， 長 實 連 日 與 代 理 會 面 ， 交 流 銷 售 計 劃 ， 市 傳 明 日 開 放 展 銷 廳 ， 可 望 本 周 內 派 發 價 單 正 式 發 售 ， 推 盤 步 伐 由 慢 轉 快 。

御 葡 萄 低 於 意 向 價 預 留

四 季 名 園 為 數 244 幢 洋 房 ， 料 先 以 低 價 促 銷 。

至 於 御 葡 萄 ， 消 息 指 ， 新 地 在 剛 過 去 的 周 六 日 低 調 招 待 準 買 家 參 觀 示 範 洋 房 ， 市 傳 4 間 洋 房 獲 預 留 ， 全 屬 2500 方 呎 的 「 倚 巒 大 宅 」 ， 5 號 、 9 號 及 10 號 屋 ， 以 1830 萬 元 獲 預 留 ， 呎 價 約 7320 元 ， 7 號 屋 則 獲 出 價 1900 萬 元 ， 呎 價 7600 元 ， 較 發 展 商 早 前 揚 言 意 向 呎 價 8000 至 10000 元 低 。 可 見 兩 個 洋 房 新 盤 極 有 機 會 本 周 內 短 兵 相 接 。 
市 場 認 為 ， 雖 然 兩 洋 房 盤 即 將 埋 身 肉 搏 搶 客 ， 但 四 季 名 園 為 數 244 幢 洋 房 ， 較 御 葡 萄 只 26 幢 多 出 8.4 倍 ， 料 四 季 名 園 會 先 量 後 價 ， 以 低 價 促 銷 。 而 御 葡 萄 貨 量 較 少 ， 料 採 取 求 價 銷 售 策 略 ， 有 指 御 葡 萄 或 提 供 365 天 長 成 交 期 ， 樓 價 15% 首 期 ， 成 交 期 達 1 年 ， 另 或 設 樓 價 15% 二 按 首 年 免 息 供 。

御 凱 提 供 大 戶 攻 換 樓 客

市 傳 御 葡 萄 4 間 洋 房 獲 預 留 ， 全 為 2500 方 呎 。

至 於 信 置 與 市 建 局 合 作 的 御 凱 ， 有 指 計 劃 短 期 內 加 入 銷 售 行 列 。 據 知 ， 該 盤 普 遍 提 供 逾 1000 至 1800 方 呎 大 單 位 ， 料 主 攻 換 樓 市 場 ， 估 計 單 位 銀 碼 600 萬 至 700 餘 萬 元 ， 現 市 況 下 ， 中 高 價 物 業 承 接 力 極 具 考 驗 。 
利 嘉 閣 董 事 總 經 理 廖 偉 強 指 ， 股 市 反 彈 ， 不 少 發 展 商 認 為 是 出 貨 良 機 。 雖 然 買 賣 氣 氛 疲 弱 ， 但 只 要 新 盤 以 市 價 推 出 ， 兼 提 供 年 期 較 長 的 付 款 方 法 ， 料 可 吸 引 一 批 半 用 家 、 半 投 資 者 考 慮 入 市 。 業 界 人 士 相 信 ， 各 國 的 救 市 行 動 ， 令 動 盪 的 金 融 市 場 稍 見 平 息 ， 但 由 於 前 景 迷 濛 ， 投 資 信 心 不 足 ， 樓 市 仍 然 有 壓 力 ， 發 展 商 現 趁 市 況 未 再 轉 差 前 ， 火 速 推 盤 ， 短 期 可 望 帶 動 樓 市 買 賣 氣 氛 轉 活 。

御 凱 資 料

地 址 ： 荃 灣 楊 屋 道 394 號 
座 數 / 單 位 ： 2 座 /256 伙 
面 積 ： 約 1000 至 1800 方 呎 ( 分 層 )
發 展 商 ： 信 置 及 市 建 局 
落 成 日 期 ： 預 計 09 年 下 半 年

藍籌屋苑成交 再跌10%

藍籌屋苑成交 再跌10%

藍籌屋苑成交 再跌10% 買家借勢壓價1成 海濱摸上摸蝕讓

2008年9月23日 星期二

在金融海嘯下，本港樓市亦受牽連，二手屋苑成交量及呎價持續回落，在現時以用家主導的樓市下，不少用家擔心未來樓價仍有下跌空間，故持觀望態度，令二手交投呈膠著狀態，有代理指，現時普遍買家會要求單位較市價低約10%才願意承接。 本月首21日錄得238宗成交，較上月同期269宗下跌12%。至於樓價方面則持續回落，現時十大二手屋苑平均呎價，已返回今年初水平，但與去年10月份升市前相比，仍有約10%升幅。 其中有投資者樂園之稱的沙田第一城，本月至今錄得38宗成交，較上月同期56宗下跌32%，屋苑近月以用家主導，用家比例高達90%。 一城本月至今38成交 跌32% 在金融海嘯爆發後，不少業主願意進一步擴闊議價空間，由月初3至5%，擴闊至現時8%或以上，但成交量依然緩慢，過去周六、日屋苑僅錄得2宗成交。 其中32座中層H室，面積395平方呎，業主1個月前叫價170萬元放盤，及後逐步將叫價下調，最終以154萬元成交，呎價3,899元。 美孚新邨睇樓量仍保持，不少買家仍願意睇樓，但到還價階段則猶豫，擔心樓價仍會下跌。此外，由於有消息指銀行會收緊信貸，以往買家決定入市時，不會考慮「估價」問題，但現時則會先到銀行估價後，才決定是否入市，態度明顯審慎。 有部分投資者對後市看淡，將單位轉租為售，美聯物業高級區域經理謝順輝表示，美孚新邨6期16號中層C室，面積818平方呎，原叫價360萬元，最終減價至315萬元成交，呎價3,851元，原業主去年以280萬元購入，本計劃將單位收租，故將單位裝修翻新，故扣除所有開支後，是次平手離場。 美孚業主租轉售 平手離場 至於投資者方面，有見股市動盪不穩，紛紛加速出貨，香港置業分行區域經理宏惠強表示，紅磡海濱南岸4座低層E室，面積630平方呎，以「摸上摸」形式沽出，第二摸以318萬元成交，平均呎價5,047元。 第二手摸家今年7月才以332萬元購入，原本計劃作長綫投資，但見股市動盪，故放棄投資計劃，選擇蝕讓14萬元離場。 本月至今，海濱南岸已錄得12宗成交，平均呎價5,700元。而期內則錄得超過40宗租賃成交，平均呎租20元至23元。

撰文: 何媛玲

何文田灝畋峰 減價13％售

何文田灝畋峰 減價13％售

2008年9月18日 星期四

在美國金融危機下，本港豪宅物業不能獨善其身，市場消息透露，嘉里（00683）何文田灝畋峰單位出現減價情況，其中一個中層B室單位近日以呎價15,667元成交，較發展商意向呎價逾1.8萬元，減幅約13%。 上述中層B室面積2,003平方呎單位，成交價3,138萬元，區內代理指呎價回到去年初水平。據EPRC經濟地產庫資料顯示，較上述單位高一層的單位，於07年10月以3,805.7萬元成交，呎價1.9萬元，但由於該買家連購入4伙，故呎價稍為拉低。 嘉御山示範單位 4700萬售 另邊廂，嘉華沙田嘉御山花園複式單位以約4,700萬元成交，為2座低層C室，為發展商示範單位，面積3,426平方呎，連1,469平方呎花園，呎價約1.37萬元，買家為中港商人，居於大埔區。 嘉華國際營業總經理陳玉成稱，環球經濟未影響豪宅交投，尤其本港豪宅供應緊絀。他指出，現時嘉御山餘下16個複式戶、3間頂層天際屋和7間獨立洋房，均以洽價形式推售，料短期內會重推餘貨，並公布售價。