樓市止跌回穩 名人中資齊掃貨
羅嘉瑞施永青KOL紛入市
市場普遍認為本港樓市已見底，吸引城中名人趁低吸納，掃貨規模最大為鷹君（00041）主席羅嘉瑞家族，據悉，該家族在2025年豪擲逾8.75億元，掃入40個住宅單位及一項寫字樓物業，當中有19伙來自香港仔黃竹坑站港島南岸的行家新盤，包括第5A期滶晨、第5B期滶晨II和第4A期海盈山。
事實上，發展商亦會幫襯自家品牌新盤，新世界發展旗下北角皇都戲院重建項目283 King's Road的住宅部分皇都，廣東省政協常委、新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚，今年1月以5488萬元買入該項目一個4房戶及一個車位；2月新世界發展執行董事及主席鄭家純妻子葉美卿斥資1486.9萬元買入該盤兩個特色戶。
另一邊廂，曾經揚言本港樓價6年後可以累升85%的中原集團創辦人施永青就更加「身體力行」，今年透過旗下基金買入西環泓都等共9個住宅單位，涉資逾1.3億元。
除了地產界人士頻頻入市之外，今年最受市場關注的名人入市個案，要數本港的旅遊消費KOL「小斯」，10月「小斯」購入新地（00016）北角海璇II特色戶連兩個車位，涉資逾1.36億元，成為市場熱話。
一手連續11月 錄逾千宗成交
2025年一手交投持續火熱，自2月起連續11個月錄逾1000宗新盤成交，創2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》（一手例）後最長紀錄。截至12月30日，今年新盤成交量達19920宗，較2024年全年15714宗多約26.8%，也是一手例後成交量最高的年份。
今年共有3個發展項目售出逾1000伙，全屬新界上車盤，最矚目是新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA，第1A（2）期及第1B期合共售出1536伙，是今年成交量最高新盤。而第1A（2）期次輪銷售勁收43007個購樓意向登記，膺香港歷來新盤票王。
新世界發展（00017）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第5A期滶晨及第5B期滶晨II，截至12月30日兩個期數合共售出705伙，總成交金額逾121億元，是今年唯一吸金超過百億元的新盤。
全年6宗10億元寫字樓買賣
2025年主要商業區甲級商廈買賣呎價及租金重返2014年或之前水平，吸引買家重投市場。全年有最少6宗10億元或以上的寫字樓買賣，並由中資巨企主導。
全年最大手寫字樓成交為中資阿里巴巴（09988）和螞蟻集團以72億元向文華東方購入銅鑼灣全新商廈港島壹號中心13層樓面。京東（09618）則購買中環中國建設銀行大廈一半權益，作價34.98億元。港交所（00388）則斥63億向置地公司收購中環交易廣場一期9層寫字樓連平台部分舖位。由此反映，年內寫字樓的大手買家都是以用家為主。
寫字樓租賃市場也主力由金融服務機構租用大面積樓面，以中環頂級寫字樓最受惠，其中美國的量化交易與投資管理公司簡街資本（Jane Street）向恒地（00012）預租中環新海濱三號項目Central Yards第一期6層樓面，租用面積合共逾22.34萬方呎，租用樓面創下中環核心商業區數十年來最大宗單一辦公室租賃紀錄，涉及月租達3061萬元
資助房續登場 1.2萬伙助上車
政府積極推售資助房屋，助市民「上車」，房屋委員會（房委會）及房協2025年合共售出逾1.2萬伙資助房屋單位。今年5月房委會先推出「出售居者有其屋計劃單位2024」5個全新屋苑共7132伙，全數單位於53個揀樓日售罄，歷時約兩個多月。
至於11月26日開始揀樓程序的「出售綠表置居計劃單位2024」，只推售一個全新屋苑九龍灣宏緻苑，計及過往期數的綠置居重售單位及租者置其屋計劃回收單位，截至12月30日暫沽2635伙。
房協今年合共推出了3個全新資助出售房屋項目，9月推出觀塘安達臣道朗然，10個揀樓日售罄全數422伙。觀塘同區的峻然及粉嶺馬會道聚然緊接11月登場，結果聚然的644伙率先沽清，峻然則沽出957個單位。
老牌收租投資者減持套現
本港正式踏入減息周期，投資物業買賣在2025年見起色，買家入市步伐加快，但本港多個老牌收租家族及財團在以往樓市高低潮都長期持有物業收租，而在近年物業造價下滑之時卻大舉放貨，令市場注目。
成立超過半世紀、向來有「收租王」美譽的永倫集團，在2025年迎來該集團歷來最大規模出貨行動，售出最少25項寫字樓、商舖、酒店、住宅甚至停車場，套約34億元。
雖然大部分物業持有20年以上，賬面錄得利潤，但一宗銅鑼灣景隆街20至28號商廈地盤交易，作價僅7.5億元，較收購成本賬面最少損失約14.5億元或66%，蒸發多項物業獲利的金額。
老牌收租家族紀惠集團亦在2025年展開沽貨行動，連同集團主席廖湯慧靄及其他家族成員，已售出總值近24億元物業。
專才需求帶動 私宅租金破頂
政府積極「搶人才」，不少專才來港初期都先租住單位，加上內地生對住宅租務需求殷切，私人住宅租金指數今年10月終破頂，改寫保持約6年的紀錄。
根據差餉物業估價署的數據，整體私人住宅租金指數自2024年12月開始新一輪的升浪，直至今年10月成功升穿200大關，報200.3，以0.2之微改寫2019年8月起保持的200.1舊紀錄；而指數連升12個月，屬2016年12月至2017年12月持續13個月向上以來，約8年最長升浪。
若以今年首11個月計算，租金指數累升4.3%。以單位面積分為五大類，實用面積431至752方呎的B類單位於11月錄得198.8，直逼2019年8月的歷史高位198.9。
新盤搶客 二手降價頻損手
2025年初住宅樓市低迷，二手業主更因發展商低價促銷，降價招徠頻現，更有撈底失敗要損手的「蝕上蝕」個案，最傷是西灣河港島．東18極低層戶，原業主入市價已較對上一手買家購入價低8.6%，但3月要賬面再蝕140萬元或31.8%，以300萬元沽貨。
隨着租金向上促使「供平過租」，市場進入減息周期，轉租為買個案增多，投機炒賣重現，初期主要是賺幅不夠一成的「薄利」轉手，隨着市況升溫，近年銷聲匿跡的炒家也陸續「重出江湖」，如「海味王子」海生行總經理蘇啟國、美孚新邨「師奶兵團」大炒家陳元新及相關人士，皆炒賣賺錢離場。美聯物業數據顯示，持貨一年或以下的二手住宅成交，今年首11個月錄得622宗，其中68.8%賬面獲利。反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）重拾升勢，最新報143.56，以公布日期計今年漲4.3%，扭轉3年跌勢。
金融業轉旺 主導巨舖租賃
零售市道復甦緩慢，但金融業強勢反彈，令2025年商舖租賃市場由金融相關行業主導。
2025年全年最大宗舖位租賃個案來自滙豐銀行租用銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心地下及1樓至4樓共5層巨舖，總建築面積約5萬方呎，料月租約400萬元，租期5年。星展銀行亦以每月逾200萬元租用尖沙咀彌敦道50號金域假日酒店地下、閣樓及1樓，建築面積約1.5萬方呎的複式舖。
反觀零售行業較大手租賃只有周大福（01929）租用尖沙咀廣東道30號新港中心地下建築面積約一萬方呎舖位，月租200萬元。
證券商則成為近年核心旅遊區商舖的生力軍，年內最少有9宗租賃成交由證券商租用一線旅遊區舖位開設分店個案，較2024年激增兩倍，月租最高達120萬元。
地價收入倍升154億仍偏低
2025年政府未有積極推地，以賣地表連同補地價等收入計算，2025年的地價收入約153.5億元，按年反彈約1.2倍，仍屬低水平，惟不乏高價搶地個案，信置（00083）8月以10.89億元擊敗7個對手搶下屯門海珠路賣地表用地，拋離次標出價56%，每方呎樓面地價達3860元，也遠高於市場預期上限近四成，成為市場佳話。
補地價方面，元朗洪水橋/厦村新發展區（洪水橋新發展區）完成首兩宗原址換地個案，包括恒地（00012）和新地（00016）第三季就第34B區地皮完成約16.68億元的首階段補地價，億京第四季就第19B區斥資14.28億元補地價。
非住宅用地方面，政府曾承諾推出4幅鄰近葵青區的物流地，首幅屬於總樓面面積逾245萬方呎的青衣青鴻路與青衣路交界物流地，2月由新加坡豐樹產業以近36.79億元投得。至於原定7月25日截標的兩幅元朗區多層現代產業大樓用地，政府7月21日宣布中止招標，一幅交由香港科技園公司發展，另一幅研究作產業園區。
商廈改學生宿舍3個月10申請
政府銳意打造本港成為國際教育樞紐，並在2025年7月推出「城中學舍計劃」，在規劃和建築物管制等拆牆鬆綁，鼓勵市場把商廈改裝為學生宿舍，9月《施政報告》進一步把計劃擴展至涵蓋新建的學生宿舍。
由於學生宿位供不應求，「城中學舍計劃」旋即獲得市場歡迎，教育局局長蔡若蓮10月中旬透露，該計劃推出約3個月已收到逾10宗申請，當中部分已經獲批，可提供約2600個宿位。
留學生對宿位的需求，更引爆全幢樓宇的搶購潮，今年最少有52幢全幢物業成交，涉資約150億元，單是下半年已經佔約36宗或69.2%，例如中原投資在今年8月期間斥資3.35億元，向香港基督教女青年會（YWCA）購入樓齡27年的西半山般咸軒全幢，擬改建為提供200個宿位的學生宿舍。
信報
31 Dec 2025
