禮 頓 山 呎 價 19257 元 售

禮 頓 山 呎 價 19257 元 售

(星島日報報道)跑馬地禮頓山錄連環成交，消息指出，禮頓山七座中層B室，面積一千九百一十一方呎，以三千六百八十萬元沽出，呎價約一萬九千二百五十七 元。原業主於二千年一手購入，當時作價約一千六百五十萬元，持貨八年帳面勁賺二千零三十萬元，物業漲價逾一點二倍。另外，三座中層B室，面積同為一千九百 一十一方呎，以三千五百萬元易手，呎價約一萬八千三百一十五元。 　　香港置業助理區域經理何偉航表示，九龍站漾日居一座中層F室，面積約一千三百八十八方呎，成交價約一千三百萬元，呎價約九千三百六十六元，較市價低約一成。

新 盤 交 投 平 穩 用 家 主 導

新 盤 交 投 平 穩 用 家 主 導
西 九 龍 豐 盛 居 ， 昨 日 錄 二 百 五 十 組 睇 樓 客 。
　　(星島日報報道)按揭息率上升，股市表現持續偏軟，加上市場缺乏焦點新盤，昨日新盤雖然睇樓量上升，惟交投卻維持平淡，未有驚喜，西九龍單幢樓豐盛居昨日錄二百五十組睇樓客，其中上環盈峰一號單日錄三宗成交，而紅磡海濱南岸及深水尚南天亦各錄成交，買家都以用家為主。

　　盈大旗下的上環盈峰一號開售至今累售逾百伙，向海的B單位現已沽清。中原營業董事李巍表示，盈峰一號昨日參觀客約有四十組，主要以投資者為主，由於屋苑鄰近蘇豪區，故吸引外籍客入市，故參觀者中約有三成為外籍人士。

　　該盤昨日再添三宗成交，一名外籍用家斥資七百三十三萬九千五百元，購入中層C室，六百九十九方呎，呎價達一萬零五百
元；另外，低層C室，面積同為六百九十九方呎，獲長铫投資者以每方呎九千七百元購入，作價六百七十八萬零三百元。

　　新地旗下西九龍豐盛居昨日的睇樓人士甚多，售樓處並一度出現人龍，市場人士稱，睇樓人次逾二百五十組，睇樓客主要為區內及鄰近區域用家。香港置業執行董事李志成表示，雖然近期有銀行調高新造按揭息率，但由於該盤獲得銀行為買家提供按揭優惠，買家依然可享有低至二點五厘按揭年利率，故加息相信對銷情不會構成壓力。

　　現時豐盛居已售出約六十餘伙，平均呎價約六千五百元，二十五樓以下的三房戶已接近售罄，目前豐盛居尚餘約一百伙待售，其中高層海景戶呎價可達八千元，低層戶呎價約五千餘元。

　　由於預期下半年九龍區一手供應會減少，與豐盛居同區的物業大多為舊樓，區內早已囤積大批的購買力及換樓需求，當中分支客所佔的市場比重亦高，故此豐盛居的承接力亦相當之強。

　　市場消息指，爪哇旗下慈雲山礇豪山，將於下周開放複式示範單位給買家參觀，但未知會推出多少伙，而據了解，礇豪山合共八伙特色單位，包括四伙複式及四伙相連，其中複式單位面積由一千七百零三方呎至一千八百零四方呎，而相連單位則由一千三百四十五方呎至一千五百二十二方呎不等，發展商意向呎價均逾萬元。

　　區內代理指出，由於該類複式單位為「三複式」，即地下為客廳、二樓套三房間隔、三樓為天台，於同區較少見，而景觀亦相當開揚，可望遠海景，而目前該盤尚餘約一百伙，平均呎價五千七百元。

　　至於新地及新世界合作發展的海濱南岸亦錄得成交，單位為一座中層D室，面積七百七十方呎，以六百五十二萬九千元成交，每方呎售價為八千四百七十九元。區內代理指，該盤昨日僅錄得三十組睇樓量。

　　華置發展的灣仔YORK PLACE，位於灣仔夏愨大廈內的示範單位，昨日亦開放予準買家參觀，並約錄近五十組睇樓。

　　市傳億京深水尚南天昨日重新定價，發展商看好後市，並再提價百分之四推盤，又提高代理佣金促銷單位，以五樓A室為例，本周售價為三百三十八萬九千六百元，較上周三百二十七萬六千元明顯再加價百分之四。

2008-07-06

會 德 豐 船 灣 提 出 換 地 申 請

會 德 豐 船 灣 提 出 換 地 申 請

會 德 豐 旗 下 船 灣 住 宅 項 目 ， 向 政 府 申 建 把 自 然 保 護 區 內 的 私 人 土 地 作 換 地 發 展 。 　　(星島日報報道)會德豐旗下船灣住宅項目，向政府申建把自然保護區內的私人土地作換地發展，以保育區 內濕地，同時更「破天荒」引入公私營合作模式，邀請環保及社會服務機構負責營運和管理。倘有關申請成功獲批，日後將成為其他發展商的借鏡，推動濕地保育工 作之餘，亦可令地皮有效發展，達致促進保育及平衡社會發展的雙贏局面。 　　會德豐地產顧問溫文儀表示，發展商向政府申請把擬建自然保護區 內的私人土地，交換申請用地以西的土地作住宅發展，而地盤以東的自然保護區、西北面小山丘上的台灣相思樹，以及地盤中心的樹林部分亦將盡力保育。他指，選 擇地盤以西用地興建住宅，是由於該幅地現為草地，其保育價值較低。 　　而在整個發展構思上，他稱「最重要是保育區內的自然保護區，把生態資訊做起點，將濕地做到有價值，同時作出有效的管理。而目標則是維持濕地內的雀鳥數目，把當中的木林保育的同時可以作出生態教育。」 　　溫文儀指，發展商更擬採用公私營合作模式，創立一個佔地達三百八十四萬方呎的自然保育區；而是次發展方案獲環保團體長春社，在濕地及樹木保育方面原則上支持，而發展商鉲將為濕地的管理提供基金支持。 　　據了解，長春社亦會考慮成為自然保護區及其訪客中心的營運者，同時發展商亦擬再邀請其他環保機構作監察，務求令有效管理濕地。 　　此外，是次發展商亦與香港基督教服務處提供營運青少年訓練中心，以及提供基金以協助營運，該處主要以協助解決結構性青少年失業問題。 　　溫文儀稱，由於自然保護區的維修和保養工作需要大量義工，故此在區內提供青少年訓練中心，可以為青年發展提供更多的活動空間。而現時這類公私營合作模式甚少，期望可以在環境保育、社會及經濟價值上做到長期合作。 　　而公眾最為關心的綠化情況方面，溫文儀指，發展商為保留樹木，同時保持整個屋苑的整體性，更特別在設計上加入吊橋，以盡量保留樹木。 　　他指，發展商亦將在區內進行為期十一年的植樹計畫，務求令區內樹木不致減少。 　　至於住宅部分方面，發展商更計畫採意大利山城大宅作設計概念，並引入較多環保元素，例如充分利用自然光铫，在通風上亦作出較多的考慮，務求與整個保育環境協調。 　　溫文儀指出，政府於○四年推出《新自然保育政策》十二個保育地點中，現時只有兩個保育地點，就政府的「自然保育政策」計畫作出保育，故此期望該申請可以成為第十三個保育點，以加快濕地的保育工作。 　 　事實上，發展商月前向城規會申請，把大埔船灣一幅地皮申請以換地方式，發展二百一十五座四層高洋房，共涉三百三十伙。雖然有關申請在公眾諮詢期間接獲二 十七份意見，當中亦包括環保團體，溫文儀稱，是次區議會方面未有就發展方案提出反對，而集團亦將會與有關環保組織作交流，以闡釋有關理念。 2008-07-03

萬伙新盤續來 業界倡定現實價

萬伙新盤續來 業界倡定現實價

2008年7月3日 星期四

近期市況逆轉，事實上，有業內人士年初已預測，本年樓市未可全面看好，並存隱憂。 　　而今年下半年，市場估計會有料約8,000至1萬伙新盤會推出市場，料在市況放緩，投資者審慎入市下，新盤的開價，會面對一定壓力及掣肘。 豪門海桃灣 料先登場 　　長實（00001）執行董事趙國雄今年1月時曾表示，預計在減息及供應短缺情況下，本年上半年整體樓價將較去年同期上升1成，但卻表示，下半年樓市未能掌握。 　　他指雖然上半年市場充斥着大量利好樓市的因素，但在美國次按及內地宏調陰霾未散的影響下，樓市下半年有一定的隱憂。正當年初各界對樓市普遍看好之時，趙國雄的預測，暫時似乎較為準確。 　　最近，樓市出現年內第2次整固期，而下半年發展商料會推出8,000至1萬伙新盤。料率先推出市場的，包括有華懋旗下九龍城豪門一期，南豐的大角咀海桃灣，至於提供較多單位的，應是長實位於大圍車廠的大型住宅項目，單位總數多達4,276伙。 業界：可較同區貴20% 　 　股市持續波動、銀行削樓按優惠及二手交投下跌，均對發展商推售全新樓盤構成壓力。近日便有新盤因「試價」失敗，而重整售價，減價開售，故有業界人士認 為，發展商下半年賣樓時，定價不宜盲目追求高價，最好以「現實價」開盤，比同區二手樓價高15%至20%，是買家可接納的水平。

撰文: 梁建國 系列名: 樓市受壓系列三之二

投資者棋差一着 改租盤收息

投資者棋差一着 改租盤收息 2008年7月3日 星期四 　　一個活躍於九龍區的鍾姓投資者，去年底在二手市場掃入70至80個單位（包括大角咀港灣豪庭、將軍澳城中及馬鞍山嵐岸），涉及數億元，至今帳面雖然仍有利潤，但「短炒」獲利的如意算盤，卻打不響。 　　業界指，該鍾姓投資者去年8月開始大手出擊，在港灣豪庭購逾30伙，由於入市較早，部分單位入市價僅180餘萬元，故至今帳目上仍有利潤。惟他未能在旺市時出貨，惟有轉租。據稱其持有大部分已出租，回報約4厘。 　 　不過，上述投資者在將軍澳區，因入市稍慢，心態過雄故損失較大。據知，該投資者於發展商去年7月間減價促銷城中撻定單位時，購入約10戶，呎價約 4,500元。到10月樓價上升，帳面每個賺數十萬元。於是，他再加注，以高價在二手市場再購約30個單位，且大部分是優質大單位，涉約2億元。 　　今年3月樓市整固，加上城中入伙，他在持貨多的情況下，被迫蝕讓部分單位，如城中8座極高層H室，去年11月410萬元購入，今年4月400萬售，蝕10萬。 系列名: 樓市受壓系列三之二

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樓市回軟多損手離場 入市趨審慎 投資者拒絕高價 新盤考開價

樓市回軟多損手離場 入市趨審慎 投資者拒絕高價 新盤考開價

2008年7月3日 星期四

過去兩月樓市急速轉變，5月份兩個大型新盤以高價推售，雖仍吸引大批投資者入市，賣個滿堂紅。但至6月份，買家如突然夢醒，對新盤開高價（尤其單幢樓）變得相當抗拒，即使發展商減價促銷，也不被打動。 　　有市場人士指出，樓市急劇逆轉，不少大型投資者也敵不過樓市回弱的壓力，出現「損手」離場的「坐艇」個案。市場預期，下半年發展商推盤時，由於未必可吸引大批投資者入市，故定價上需更加審慎，或未如上半年般進取。 樓市轉靜 恐現撻訂潮 　　事實上，投資者能否在樓市上賺大錢，是樓市上落興衰的一面鏡子，今年上半年推售的數個大型新盤，發展商刻意營造高價策略，推動投資者吸納單位。 　 　以沙田御龍山為例，當時發展商率先推售連泳池或正望馬場的特色單位，個別單位呎價逾2萬元，創新界區高價紀錄，而低層單位呎價則6,000餘至 7,000餘元，形成極大差價，吸引大批投資者掃貨，但項目自5月至今，市場錄得不足5宗二手摸貨，反映不少投資者仍在靜觀市場變化。 　　 而另一例子，長實（00001）今年5月推售何文田半山壹號時，同樣是先推售高層特色單位，個別呎價達2.8萬元，但低層單位只售9,100元，連投資老 手印尼財團De Monsa也把持不住，一夜間以11億元購入36個單位，而有關舉動，是否在近月的樓市逆轉中，變成一個「計時炸彈」，甚或出現撻訂情況，至今仍屬未知之 數。 　　業界人士指出，上半年3個大型項目（將軍澳首都、沙田御龍山、何文田半山壹號），吸納市場逾300億元資金，當中約50%買家屬投 資者，假設每個投資者已繳付了每個單位15%訂金計，即投資者已投入了約22.5億元，在資金受到凍結下，近月的樓市，明顯少了大型投資者的蹤影。 　 　除了在一手市場失利外，不少資深投資者在二手市場出現失手情況。市場消息，另一個活躍於樓市的投資者紀惠集團。去年12月底以1.8億元購入元朗錦綉花 園32座洋房，交易原本今年3月完成，但由於市況轉差，至今仍未完成相關交易。據知，原業主似乎已經「打定輸數」，近期已低調要代理將有關單位再放盤。 紀惠購錦綉 至今未交易 　　該批資深投資者，一向被視為樓市的「試水鴨」，但部分卻先後在樓市上失利，面對外圍環境轉差下，相信下半年一眾投資者的入市態度，將會愈見審慎。 　　而另邊廂的發展商，於下半年推盤時，除了目標客源會轉以搶攻實際用家外，定價上亦需因時制宜，還要在付款方案上下一番功夫，才能再度吸引到投資者，重投一手新盤懷抱。

撰文: 黎煥成 系列名: 樓市受壓系列三之二

新地2.6億 奪旺角蚊型地 購強富大廈90%業權 建精品宅

新地2.6億 奪旺角蚊型地 購強富大廈90%業權 建精品宅

2008年7月2日 星期三

勾地困難，加上港鐵（00066）及市建局招標項目不多，在土地供應緊絀下，陸續出現大發展商收購「蚊型」地作土儲，其中新地（00016）剛斥資約2.65億元，收購旺角強富大廈大部分業權，計劃重建精品式住宅。 　 　消息人士透露，新地剛購入的舊樓項目，位於旺角界限街45至49號及西洋菜北街189至195號，坐落於警察體育遊樂會隔鄰，該廈現為1幢樓高8層的舊 樓，早前成功聯合逾9成業權放售，並獲數家發展商出價洽購，最終由新地以約2.65億元購入，每平方呎樓面地價約達5,000元，遠高於同區舊樓呎價一般 約3,000元的水平。 樓面地價約5000元呎 　　強富大廈現為1幢8層高的舊樓，佔地約5,880平方呎， 地盤規劃為「住宅（甲類）」用途，兩面單邊，可以地積比9倍發展，總樓面約52,920平方呎，其中約4.41萬平方呎可建住宅，其餘約8,820平方呎 為商業樓面（詳見表），項目重建毋須修改地契及補地價，據悉發展商計劃重建1幢精品式住宅。 　　新地過去以吸納一些大型地皮具多，鮮有收購 細型地皮，但該集團今年以來，頻頻吸納一些小型舊樓項目，如今年1月便以約1.845億元，收購筲箕灣道295至305號一列6幢舊樓，有關項目亦只屬小 型項目，可重建總樓面不逾6萬平方呎；至於近日剛購入的強富大廈，可建總樓面亦只有約5萬多平方呎。 頻吸細地 力增土儲 　　事實上，新地接連吸納「蚊型」項目，與過去集團主要吸納大型項目的做法大相逕庭，難免予人感覺該集團為急於增加土地，實行大小通吃（見另文——「新地變陣 拓土儲大小通吃」）。 　 　資料顯示，該集團過去一年多以來，購入發展用地並不算多（見表），合共可興建住宅樓面僅200多萬平方呎，當中以去年2月投得的港鐵將軍澳第56區上蓋 項目為最大型，涉及可建樓面約154萬平方呎，其餘新增的項目，包括西九龍海輝道住宅項目、大角咀洋松街重建項目，以及觀塘海濱道商業項目，每個項目可建 樓面面積僅約數十萬平方呎，惟今年以來，僅購入兩幅「蚊型」發展用地，可見該集團有增加土地儲備的需要。