投 資 客 出 擊 購 高 息 屋 苑

投 資 客 出 擊 購 高 息 屋 苑

二 手 樓 價 回 軟 ， 令 投 資 回 報 相 應 增 加 ， 吸 引 投 資 者 入 市 。 　　(星島日報報道)本地金融市場仍然波動，相反由於利淡樓市因素早前相繼湧現，令各屋苑叫價回落，「平盤」數目增加，收租回報同時上升，部分大型及細樓較低的屋苑成為「資金避難所」，其中牛頭角淘大花園、柴灣杏花、沙田第一城、西灣河嘉亨灣及東涌藍天海岸等高息屋苑，租金回報率超過五厘，長收租客入市比例即時增加。 　　受外圍因素影響，本港股市大升大跌，正當投資者資金苦無出路之際，買「磚頭」成為資金新出路之一，美聯首席分析師劉嘉輝表示，中小型屋苑樓價回落，不少屋苑租金回報升至五至六厘的理想水平，即成為市場上的「資金避難所」，並吸引長收租買家入市；即使銀行提高按息，息口都只為三厘；此外，購買中型型單位，入市金額較低，投資者信心較大。相反，豪宅買家多為金融客，加上入場銀碼較大，故近期該類物業收租市場受較大影響。 　　，受市場不利因素影響，牛頭角淘大花園樓價回落至去年年中水平，回報率亦即提升至近六厘，不少長投資買家打算趁低吸納物業收租，屋苑投資入市比例增加；而近期長投資入市個案，包括K座低層五室，面積五百零一方呎，成交價只為一百四十萬元，以單位月租七千五百元計，租金回報逾六點四厘；而儘管租金近期有下調壓力，但樓價回落幅度比租金更大，吸引資金轉投屋苑物業市場。 　　由於股市大幅波動，資金無去路，反觀樓市近期回軟，樓價較早前下調，有買家決定把資金投資回報較穩定的樓市，如柴灣杏花十六座高層五室，面積五百八十三方呎，連月租一萬三千元租約，成交價為二百七十五萬元，每方呎價四千七百一十七元。買家為同屋苑住客，購入單位作長收租之用，料可收取五點七厘回報。 　　，近期沙田第一城樓價回落，兩房平均售價回落至約一百三十萬元，而三房亦低見二百萬元，其中連裝修的放盤，由於可減低裝修開支，回報率增加，故受長收租客追捧。如屋苑四十一座高層E室，面積三百九十五方呎，連裝修以一百四十萬轉手，每方呎價三千五百四十四元；以單位現時月租約六千五百元計，回報率達五點六厘。 　　隨大型屋苑的租金回報吸引外，不少樓齡較新的屋苑承租力強，近期亦成為資金新出路。美聯高級區域經理邱鵬表示，西灣河嘉亨灣樓價回落，收租回報因而增加至近五厘水平，而近期股市又頻現波幅，屋苑長投資者入市數目增加；九月錄得九宗二手買賣中，三宗為連租約成交，兩宗為收租買家入市個案。 　　嘉亨灣近期錄得一宗連租約成交，為屋苑二座中層H室，面積六百八十八方呎，連月租一萬四千五百元租約，以三百五十三萬元成交，每方呎價五千一百三十一元，租金回報率達近五厘。 　　利淡消息一浪接一浪，令投資者亦趕緊「出貨」，然而亦有投資者看準時機，吸納優質筍盤作長收租之用，如東涌藍天海岸五座高層F室，面積五百五十五方呎，剛以一百七十七萬元易手，每方呎價三千一百八十九元，屬近期同類型單位低價成交。據了解，新買家為一名投資者，早於兩個月前已有意購入物業作長投資，料單位可以八千元租出，回報達五點四厘。 2008-10-03

淡市危中有機 用家冀執平貨

淡市危中有機 用家冀執平貨

2008年10月3日 星期五

樓市疲弱，加上市場缺乏投資者入市，以致各區成交不斷減少。不過，市場人士表示，樓市持續調整，令不少優質單位的呎價已由高峰期回落，所以不少有心置業的用家，就能以較合理的價錢購入優質單位作自住之用，比今年3月高峰期時入市，要慳得多。 其中，長沙灣泓景臺2座高層A室，面積639平方呎的單位，早前就獲用家以287萬元承接，平均呎價僅4,491元，較今年高峰期的5,321元低出15.6%。 中原地產分行經理劉偉強表示，上述單位位於高層，加上擁有露台及能眺望小量海景，可算是區內優質單位。而業主早於2月時以360萬元放盤，較當時340萬元的市價高出約5.9%。 星河明居 低市價6%售 不過，隨着市況回軟，業主亦逐步調低叫價至300萬元。而剛好就有一名用家向業主洽購，而最終業主都願意減價4.3%，並以287萬元沽出單位。而劉氏補充，其實同類型單位現時的市價約310萬元，故該單位的成交價已較市價低出7.4%。 業內人士表示，其實在交投淡靜的時期，不少業主都願意接受議價，故不少用家近期都能以合理價，購入旺市時甚少有成交的優質單位。 當中，美聯物業（01200）營業經理鄒岳殷表示，早前鑽石山星河明居E座高層3室，面積656平方呎的單位，亦獲用家以375萬元承接，而單位的成交價亦較高峰期的400萬元低出6.3%。 展望後市，市場人士普遍認為，樓價仍有調整的空間，並相信在用家主導市場下，用家談判的能耐亦會較過往強，估計市場趁低反吸納的情況亦會續現，體現有危亦有機的市場原則。

撰文: 文偉豐 欄名: 二手形勢

金融海嘯破壞力超亞洲金融風暴
代理行紛削人手減分行

樓市一蹶不振，加上外圍負面消息不絕於耳，從業員人數超過二萬名的地產代理業，所受的打擊可謂極為嚴峻。多家代理行紛表態將循縮減分行和代理人數等節流方案削減開支，但有代理行強調，在縮減開支的同時將繼續物色富經驗的人手和位置理想的舖位，以保持競爭力。

中原集團主席施永青【圖】指出，是次金融海嘯的破壞力遠較亞洲金融風暴大，受到衝擊的地方遍及全球，並正在一浪接一浪地打擊全球經濟。他認為，即使美國救市措施獲得通過，認為只能讓美國經濟軟着陸，但經濟仍要面臨下調趨勢，故相信救市措施對本港樓市刺激作用不大。

難料「冰河時期」維持多久

施永青表示，目前本港樓市正受外圍不明朗因素打擊，買家入市態度審慎，估計樓市的調整只是剛剛開始，業界經營環境亦踏入「冰河時期」。由於市況波動，難以預期調整期將持續多久，但相信待外圍利淡因素減退後，樓市在供應量緊絀等基本因素支持下將逐步復甦。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，以自然流失的方法減少員工，自六月起營業部員工已減少三百人，至二千八百人；全年有十五個舖位租約期滿，其中五個在本月約滿，仍正磋商租約事宜。

陳永傑坦言，在樓市淡靜的前景下，由於代理行業的生意減少，部分從業員亦因此決定轉行，使自然流失的速度加快。

控制成本度「寒冬」

另一方面，利嘉閣地產及美聯集團（1200）亦先後表示將削減人手和減少分行數目，控制成本以度過「寒冬」。美聯集團執行董事兼行政總裁陳坤興表示，目前旗下本港前線代理（包括美聯物業、美聯工商舖和香港置業）總人數約三千四百人，較第二季末減少約一成，預料短期內人手或再減一成。

香港置業行政總裁胡日發指出，集團一直循開源和節流兩方面拓展業務，惟在市況逆轉的情況下，「開源」存在難度，故在「節流」方面多下工夫。集團採取自然流失的策略，其營業部人手已由三個月前約八百人，減至目前近七百人，並在廣告開支和其他宣傳費用等方面着手削減開支，部分位置較差的分行或會刪減。

胡日發強調，集團仍將以優化措施努力開源，例如聘請較具實力的代理，並增加針對員工心態和有關情緒智商等方面的訓練，協助員工面對逆境，以及研究租用位置較佳的舖位■

樓價回落 實力買家鬥耐性

樓價回落 實力買家鬥耐性

2008年10月1日 星期三

昨日恒指奇迹地重演單日轉向市況，完全體現資金好淡爭持鬥智鬥財力的局面；其實樓市雖受到外圍波動和銀行信貸緊張影響，個別持重貨的投資者需要大幅調整叫價出貨；另一邊廂，也有一批具資金流的中長綫投資者，藉未來大調整市趁低吸納。 「機會留給有準備的人」，去年從樓價高峰期套現的醒目投資者，在今明年兩年耐心等待樓價回落至合理水平才出擊，一場買家大執位的時代正悄悄地展開。 正如長實（00001）執行董事趙國雄昨日在公布元朗四季名園首批價單時，向本報記者形容「樓市現時只是缺乏置業信心，不是缺乏資金，尚有很多人等待入市，只要合理價和碰上合適的物業，便會釋放市場購買力」。 投資者減磅保實力 這也印證「旺市資金帶動，淡市信心困擾」的市場原則。最近急於減價出售的業主，當中包括兩大類︰一類是持重貨的投資者，減持物業避免受到全球金融海嘯打擊，以持盈保泰方式保留實力，由於早前叫價脫離市場期望，若要脫手便要以低於市場某個水平出貨；另一類卻是累積現金，選擇性吸納低水物業，如九龍站和去年個別超賣的指標屋苑，據代理分析，「如沙田第一城，過去兩個月累計跌幅逾1成後，成交量開始回升，反映出肯調整價位的地區，反彈力較明顯，當中在數個同類型屋苑也出現同一現象。」 正當銀行短期流動資金出現緊張之時，按息出現回升也是正常的事。業界形容，過去11年息口有上亦有落，平均實際按息約8厘左右，現時仍是一個偏低水平，供樓負擔能力也保持33%健康水平。這對於中長綫仍以購買物業抗通脹的實力用家而言，置業能力保持高水平，只要樓價回落到一個安全位，這股現金能力強的實力派，或許調頭買入物業，爭取最高回報。 無可否認，剛起步回調的樓價，市場氣氛一般，痛苦期會維持一段長時間，少則一年，長則至明年底；按上述分析，市場出現「表面缺水（資金）、信心未到底」的極端現象，但有一班隱藏買家正等待入市絕世良機。

二手新盤估價不足 買家失預算 銀行審慎 部分不批7成以上按揭

二手新盤估價不足 買家失預算 銀行審慎 部分不批7成以上按揭

2008年10月1日 星期三

銀行銀根短缺，加上經濟前景不明朗，以致多間銀行調高按揭息率及加強審批程序，令多個入伙盤的二手買賣出現估價不足情況。 新世界：海濱一手可估足價 其中，有市場人士表示，由於現時大部分銀行都不會批出7成以上的按揭貸款，以致不少買家都頓失預算，對各區成交亦造成一定的影響。 回應市場有估價不足的情況，有發展商表示只屬個別事件。當中，新世界（00017）表示，除非個別投資者持有多個物業，令銀行難以批出按揭。 否則，海濱南岸一手單位均可估足價，不會遇上估價不足問題。不過，如果有買家購入售價較高的二手單位，則不排除會遇到有估價不足情況。 根據市場人士表示，美國多間投資銀行出現問題之後，本地銀行亦開始收緊銀根，審批的程序更加審慎，以致二手市場出現多宗未能「上會」的個案。 其中，海濱南岸一個770平方呎的單位，買家只是以390萬元承接，雖然購入價已經較一手買入價低出11%水平，但銀行最終卻只願意估價370萬元。故此，由於未能成功「上會」，買家現時就將單位以360萬元於市場上放售，以求盡早「甩手」。 翔龍灣買家 不批8成按揭 除了海濱南岸外，受到金融海嘯影響，銀行對申請按揭的審批亦更加審慎。而早前，就有一名買家以278萬元，購入了翔龍灣523平方呎的單位。然而，當買家向銀行申請8成按揭時，多間銀行都要求買家做7成或以下的按揭，否則就不會批出貸款。故此，該名買家惟有申請7成按揭，最後才能成功「上會」。 故此，由於買樓的預算增加，令市場失去了一群「上車客」，以致翔龍灣的二手成交大幅減少。中原地產分行經理程仲雄表示，本月翔龍灣僅有4宗成交。其中3座中層B室，面積523平方呎，成交價263萬元，平均呎價5,029元。

撰文: 文偉豐