賣家2.5%佣金 誘代理谷放盤

賣家2.5%佣金 誘代理谷放盤

2008年10月15日 星期三

樓市淡靜，加上各大屋苑都錄得低價成交，令不少投資者都心急放貨。當中，部分持有數個單位的投資者，為求以較理想的價格將單位盡快售出，更不惜以高佣策略來吸引地產代理，藉以希望代理盡力推銷單位。 美聯物業（01200）高級區域經理鍾燕河表示，沙田第一城38座高層E室，面積395平方呎。由於該名投資者發現區內放盤不斷增加，而且又錄得多宗低價成交個案。 故為了令單位能以140萬元售出，就將代理佣金提升至2.5%，藉以吸引代理大力推銷單位。 另外，利嘉閣地產高級經理周德龍表示，黃埔花園亦有投資者為求盡早減磅，就以高佣策略來催谷代理。 為求套現 投資者花盡心思 其中，一名手持3個單位的投資者，就向區內代理表示，只要手持的2期14座低層G室，面積558平方呎的單位，能以260萬元或以上的價錢售出，那促成交易的地產代理就可得到1.5%的佣金。 其實，提高佣金確實是可以增加單位售出的機會。其中，加州豪園就有業主因為願意提高代理佣金，加上按市況調整叫價，令單位能盡快獲買家承接。

撰文: 文偉豐

代理行重整架構 節流減店度寒冬

代理行重整架構 節流減店度寒冬

2008年10月15日 星期三

每次樓市轉角，地產代理均率先受衝擊，裁員潮往往較其他行業強烈，面對是次金融海嘯，代理行業裁員來得更急。然而，除了裁員減舖等負面消息外，在各大地產重整架構的舉動中，帶出不少正面的信息。 其中一個最正面的信息是，本地兩大地產集團的首腦同事身先士卒，走前一步與同事共度時艱。美聯物業（01200）主席黃建業強調，4月起參與公司更多的行政工作，強化公司營運。 美聯強化二手買賣業務 中原集團施永青表示，為應付是次逆境而押後接班安排，重掌中原集團領導工作。其實也是讓副主席黎明楷有更多空間，集中處理中原中國的問題。 利嘉閣地產董事總經理廖偉強曾表示，為了戰勝逆境，公司希望所有同事都能「行前一步」，營業董事做分區經理的工作，分區經理兼做分行經理的工作，分行經理兼做營業員工作，冀望為公司盈利盡最大貢獻。近日市場關注的往往是代理公司裁員數目，事實上，不少地產代理公司正積極開源，例如美聯集團大力推行「一人開兩單」活動，希望同事積極搶市場佔有率。 另外，對於近日報道指，美聯集團短期內將裁員1,000人，美聯物業董事總經理（企業事務）葉潔儀澄清，由現時至今年底，估計汰弱留強而被裁的前綫代理人數遠低於該報道所指的1,000人。 中原擬關閉5租約到期分店 又強調該公司正分5個階段推行優化公司的策略，所削減的資源，包括分行及人手均會視乎競爭環境及市況變化而定。 葉潔儀又指出，配合該公司的強化策略，並加強地產二手買賣的業務，同時強化人力資源，故將於下周四（10月23日）假座旺角雅蘭中心18樓舉行招聘會，在逆市中繼續招兵買馬，致力吸納具二手代理經驗的持牌地產代理，希望在逆市中取得更大的市場份額。 至於中原地產方面，集團主席施永青稱，沒有盈利的分店都會結束，裁員是為了大部分員工着想。最快在下個月關閉5間租約到期的分店，年底前會再減10間。

撰文: 黎煥成

屋 苑 估 價 不 足 頻 錄 減 價

屋 苑 估 價 不 足 頻 錄 減 價

二 手 市 場 估 價 不 足 情 況 趨 增 。 　　(星島日報報道)全球金融市場在多國央行聯手出招下有回穩之勢，但市場信心仍需時恢復，業主叫價紛紛「減完再減」，加上銀行收緊按揭息率，令二手市場出現估價不足現象。除部分一手新盤估價不足，個別二手屋苑亦出現類同情況，由於近月樓價開始下調，至最近跌幅更轉急，若市場氣氛未有好轉，預期市場估價不足情況將陸續增加。 　　本港物業交投量萎縮，業主為求出貨不惜一再減價，並進一步蔓延至不同類形屋苑，市場消息指出，駿景園八座高層E、F相連單位，合共面積二千三百三十三方呎，擁馬場景，屬優質單位，剛以一千零六十萬元獲承接，呎價僅四千五百四十四元，為同類單位近三年新低。 　　原業主於於九六及九七年先後斥資共一千九百六十萬元入市，現帳面勁蝕九百萬元。  　　近期物業估價不足的個案湧現，利嘉閣研究部主管周滿傑認為，環球爆發金融危機，銀行對後市的評估更為審慎，成為估價不足的主要因素；此外，近期業主心態轉弱，紛紛割價離場，令市場出現多宗低價成交，進一步降低物業估值。 　　香港置業指，銀行同業拆息持續高企，令銀行按揭取態趨向極度保守，部分銀行更出現「唔肯借錢」個別單位更出現估價不足的現象，令整體二手市場進一步急凍，料本月二手註冊量跌破五千宗低位。該公司行政總裁胡日發補充，隨拆息回落及樓價進入整固期，相信稍後銀行估價不足的情況將會減少。 　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，近日二手估價不足情況有所增加，但情況不算嚴重，銀行估價與成交價相差普遍只有百分之五，但個別單位有一成至兩成的差距。 　　她續稱，估價不足主要以去年十一、二月購入的一手樓花盤為主，相信未來將陸續出現估價不足情況，但預期不會大量湧現，而買家為求自保可選擇沽售減少蝕幅，或視乎個人能力提高按揭成數。 　　利嘉閣按揭代理聯席董事黃詠欣則指，由於現時樓價較年初下調，故近日約有一成的物業估價不足，主要集中豪宅，由於年初旺市時樓價急升，故近日樓價下調，銀行調高按揭息率，而出現估價不足，但她認為情況不算嚴重，若出現估價不足，買家可提高按揭成數或增加首期金額。 　　另外，經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓稱，估價不足主要以一手為主，由於二手樓價較為穩定，估價不足情況較少，若明年市況仍未好轉，預期二手估價不足情況仍會出現。 　　她還指，近日有二手業主因銀行調高拆息，將原來的兩厘六的按揭計畫轉至兩厘三五，買家可藉此分擔供樓負擔，她亦建議買家應預留更多資金，在樓價升跌的時候仍保持資金充裕。 　　事實上，由於去年底至今年初樓價急升，投資者預期樓價會進一步上升，出價進取，現時樓價下調，故部分二手屋苑，如北角城市花園、紅磡黃埔花園等個別單位，均出現估價不足情況，以城市花園一個中層單位為例，面積一千零一十七方呎，於月初簽訂臨約，成交價八百二十萬元，與銀行最新估價相差百分之九。 　　中原高級分區營業經理藍浩然亦表示，粉嶺名都四座低層B室，面積六百零八方呎，上月下旬以一百五十五萬元成交，將於十一月初上會，但近日銀行方面突然將估價調低至一百四十八萬元，令業主相當徬徨，他相信單位估價不足與區內近期出現較多宗低價成交有關，而銀行估計對後市亦看較淡，最後降低單位估價。 2008-10-15

美林設首個亞洲房產基金

美林宣布，已集資二十六億五千萬美元成立首個亞洲房地產機會基金，中國將是重點投資國家之一。業界認為，再有外資入市是正面訊號，又指沒有迹象顯示它們要撤出內地市場。

美林亞洲房地產機會基金的投資者來自北美、歐洲、中東和亞洲的養老基金、捐贈基金、基金會和個人。基金將直接投資房產資產和房產公司，主力在日本、中國、韓國和印度，並會考慮澳州和東南亞。

其他美資金融機構亦積極投資內地地產。花旗及大摩正籌集數以十億美元計的亞洲房地產基金，摩通近月亦表示，打算三年內花超過十億美元投資中國和印度。

戴德梁行華南投資部主管葉國平表示，對現在有外資組基金投資內地地產不感意外，又指現在有基金入市是對信心有一定好處。他又指出，近期有投行正放售資產，但要留意那是不問價的套現還是資產已達成熟條件出售，他表示看不到外資要撤出內地市場。

由於基金成立後需要一段研究期，葉國平預計該基金明年可開始收購，屆時將是不錯的時機■

銀行按揭緊 上會新盤蝕讓撻訂或增

隨着金融海嘯出現，借貸緊縮的情況愈趨嚴重，加上樓市近月顯著轉靜，部分屋苑的樓價逐漸下調。市場人士估計，在融資難度增的情況下，蝕讓及「撻訂」個案增加的風險增加。

律師黃國桐表示，部分原本已答應向買家批出貸款的金融機構，在全球信貸收緊下，對申請者的入息等條件審核轉為十分嚴格，導致最終未能批出有關貸款。在這情況下，近兩周愈來愈多小業主由於未能獲批按揭，最終需要延期成交，並可能出現撻訂的情況。

學者料樓價再跌逾一成

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，撻訂潮會否出現主要視乎市況、買家類別及其財政狀況而定。

他指出，現在新盤首期一般介乎一成五至二成，年初至今樓價已下跌約一成，若果樓價再持續下跌至低於扣除首期的範圍，買家撻訂機會較高，並預期未來半年樓價將跌一至二成。

綜觀年內市況，預料在年底前需要「上會」的紅磡海濱南岸和土瓜灣翔龍灣部分單位和二手屋苑，市場關注會否出現蝕讓及撻訂潮。代理和發展商則普遍相信，買家撻訂的機會較微，蝕讓個案的數量亦有限。

恒地（012）營業部總經理謝偉銓表示，會否出現撻訂的情況，須視乎買家所選擇的付款方法及付出首期比重而定。倘買家已經支付二成首期，退出交易的機會便較小。

長實執行董事趙國雄【圖】表示，相信在本港經濟仍然平穩和未來供應有限下，樓價大幅下滑的可能性不高。他認為，部分過去叫價脫離現實的單位，售價或有所回落，惟大部分單位未見有同類需要。

利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，買家預期後市波動，當樓價跌幅越過首期金額時，有機會選擇撻訂，寧願及早止蝕離場，惟買家入市態度較以往謹慎，普遍待流動資金充裕入市，樓市未有如一九九七年般過分投資的情況，故不擔心會出現撻訂潮。

避追差價或賣轉租

香港置業營業董事姚偉南表示，隨着樓價下跌，銀行估價或不足情況，預期未來三個月買家有可能因面對融資壓力選擇撻訂；但有部分實力買家因擔心發展商追收單差價，將選擇把轉賣為租，避免在淡市時摸底出貨。

不過，亦有代理指出，隨着環球金融海嘯衝擊，以往被視有實力的買家因擔心就業及樓市前景未明，預期該批買家會選擇撻訂而避免上會■

黃建業傳1億 沽海富3單位

黃建業傳1億 沽海富3單位

2008年10月4日 星期六

美聯集團（01200）主席黃建業或有關人士，近月接連出售物業。當中金鐘海富中心美聯工商舖（00459）辦事處現址商廈單位，市傳剛以1.02億元易手。 市場有消息指出，黃建業或有關人士持有的金鐘海富中心1座29樓約3個單位，涉及面積約1.26萬平方呎，剛以每平方呎8,100元沽出，涉及金額約1.02億元。 其中約9,300平方呎樓面，現由美聯工商舖租用，其餘樓面則租予另一租戶，是次以連約方式易手。據悉新買家為同廈業主，計劃將物業作長綫投資用途。 上述樓面為賣方2004年初以呎價6,200元購入，是次轉手，物業約4年多來升值約31%。近月黃建業或有關人士續有沽貨，較矚目為以1.72億元售出灣仔譚臣道135至139號兩幢商住項目