地產 銅鑼灣豪華「劏房」 回報25厘 2012年01月26日 星期四 市區租金高企，近年灣仔、銅鑼灣一帶「劏房」單位供不應求，有投資者甚至刻意物色連平台單位，投入大筆資金改裝成豪華版「劏房」，呎租媲美中半山豪宅，租金回報達25厘。 銅鑼灣「劏房」單位遍布區內各幢舊樓大廈，月租由5,000至1.2萬元不等，視乎單位間隔用料及交通位置而定。 逾300呎單位 變6套房 位於渣甸坊的一幢商住舊樓，其中一個低層單位，實用面積約353平方呎，連逾千呎平台，投資者去年初以280萬元購入，並投入逾百萬元進行改裝，把平台及單位分間成6個面積約130至250平方呎的套房出租，月租介乎8,000至1.2萬元，推出市場半個月，全部順利租出，每月租金可達6萬元，租金回報高達25厘。 據現場所見，由於單位把平台部分納入作套房，故所有房間均享有開揚大窗，室內甚光猛。其中兩個大房設有客廳，可以放置雙人梳化，又設有「迷你」廚房，供簡單煮食，更提供免費寬頻上網服務，整體設計頗具精品式酒店的品味。另一方面，大廈貼近港鐵銅鑼灣站出口，交通十分方便，是吸引承租的一大賣點。 交通便 180呎月租1.1萬 負責人透露，單位剛於上月完成裝修，其中一個面積約180平方呎的單位，日前以月租1.1萬元租出，呎租達61元，租客為區內銀行職員，為了工作方便而在區內租樓。 該名負責人又表示，該公司在灣仔區有多個套房物業，更指若記者有興趣可以到其他單位參觀，月租全部逾6,500元。 有區內地產代理透露，灣仔及銅鑼灣區內舊樓有不少套房供應，過去客源主要以區內上班族為主，一般原居於新界地區，要到港島區工作，為免舟車勞頓而在該區租樓住，貪求交通便利，對「劏房」質素並不太講究。 租客要求轉高 推升呎租 不過，近年不少來港產子的孕婦承租力相對較強，租住「劏房」時要求裝修堂皇，又要有一定設施，不少投資者紛紛推出豪華版「劏房」，呎租動輒70至80元，因而推高區內的「劏房」租金水平。 「過去灣仔區套房一般5,000元便有交易，但今時今日最低消費要6,500元。例如莊士敦道鴻江大廈低層單位，一個面積100平方呎的套房，日前以6,500元租出，呎租65元。」該名代理說。 撰文: 黎煥成 經濟日報

海怡呎價跌破6000新低
房產
早前山頂倚巒獲銀行入稟高院追債兼收樓，被揭發業主七度向財務公司加按物業，由於本港經濟增長或放緩，樓市陰霾密布，上述情況亦出現在大型屋苑。鴨脷洲海怡半島一名業主在短短一年間，三度向一家財務公司加按物業，單位最終劈價95萬元或17%，以每方呎價5931元易手，呎價更創下屋苑近一年的新低紀錄。

業主急沽 大幅減17%

市場消息透露，海怡半島新近一個15座低層B室，區內代理指出，由於業主個人財務問題，近日已不惜大幅劈價將單位放售。翻查土地註冊處資料顯示，該單位於過去一年間，便三度向同一家財務公司（亞洲聯合財務有限公司）加按，涉及金額合共70萬元。據了解，由於債主臨門，原業主急切放售，數月前以560萬元放盤，市傳近日大幅劈價95萬元或17%，至465萬元，最終獲買家承接，折合呎價僅售5931元，創屋苑近一年新低紀錄。

資料顯示，原業主雖然劈價沽貨，但單位早於2002年以218萬元購入單位，故是次易手賬面仍獲利247萬元。

無獨有偶，屋苑另一座也錄低價個案，世紀21悅來登地產經理吳力光表示，涉及個案屬29座中層C室，面積666方呎，屬兩房單位，原本叫價460萬元，最終減價12%，以404萬元售出單位，折合呎價僅售6066元。代理指出，海怡半島本月錄5宗成交，平均呎價約7200元。

翻查土地註冊處紀錄，屋苑上一個呎價低位屬17座一個極低層單位，於去年年初以呎價5755元易手，其後，樓價扶搖直上，屋苑也再未錄得成交呎價低於6000元的個案。

劈價潮開始 幅度逾一成

樓市低迷，減價風持續，利嘉閣地產分行經理陳少威表示，北角城市花園12座低層F室，單位面積868方呎，劈價105萬元或12.8%，以695萬元售出，呎價8007元，為屋苑近期低位，原業主10年前以670萬元購入，是次易手只能平手離場。

美聯物業助理區域經理吳梓鋒指出，沙田偉華中心4座高層C室，面積417方呎，連減四口價，合共16%，成交價243.8萬元，呎價5847元。

信報

「97貨」業主恐樓市再急跌
嘉湖三房戶劈價兩成蝕讓
房產
樓市踏入新一年，二手頹勢未見好轉，減價潮仍然持續。天水圍嘉湖山莊一個單位新近劈價19.2%後，才獲買家承接，成交呎價2589元，較屋苑現在平均呎價低近一成半，虧損33萬元離場；大埔新峰花園一個高層戶，業主更不惜蝕讓逾270萬元把單位易手。

新峰「97貨」蝕275萬

中原地產助理區域營業經理王樹明表示，嘉湖山莊麗湖居低層B室，面積811方呎，屬三房套房設計，業主原本開價260萬元，惟近期市場承接力疲弱；加上單位質素一般，業主遂大幅減價50萬元，至210萬元成交，呎價2589元，減幅19.2%。

原業主於1997年以243萬元購入單位，是次易手賬面仍蝕33萬元。嘉湖山莊本月暫錄3宗成交，平均呎價3015元。

其他手持「97貨」的業主也趁樓市尚未大跌先行沽售手持單位，中原地產分行經理鄧瑋晉表示，新峰花園2期3座高層A室，面積1035方呎，原業主上月初叫價550萬元，其後先後減價3次，累減13.5%共74萬元，以476萬元易手，呎價4599元。單位於1997年以750.7萬元購入，賬面大幅虧蝕274.7萬元。

其他屋苑方面，再錄近期低價成交，美孚新邨昨天錄得本年首宗成交，惟呎價再度跌穿5000元。

美聯物業高級營業經理林海成表示，屋苑1期百老匯街23號低層H室，面積708方呎，原業主本來以370萬元放售，最終減價20萬元，以350萬元成交，呎價4944元；原業主於2010年以250萬元購入單位，易手賬面獲利100萬元。

日出康城首都一手買家損手

美聯物業高級營業經理羅敬業表示，日出康城首都1座右翼高層A室，面積955方呎，以470萬元易手，較2008年購入價低66萬元。

港島區方面，中原地產首席分區營業經理張光耀指出，太古城建安閣高層E室，面積675方呎，減價18萬元或2.6%，以682萬元售出單位，呎價10104元。

此外，土地註冊處資料顯示，前香港小姐何婉盈新近購入北角丹拿花園3座低層C室，面積1016方呎，成交價812.8萬元，平均呎價8000元，屬市價成交。

信報

地產 十大屋苑冰封 春節4成交 較去年跌6成 僅美孚嘉湖太古城破蛋 2012年01月26日 星期四 氣溫驟降加上農曆新年淡季，樓市隨即進入冰封狀態。過去5天長假期中，一、二手樓累積不足10宗成交，二手成交較去年農曆新年同期急跌逾6成，屬有紀錄以來新低數字。 業界人士認為，樓市前景未明，加上缺乏投資者入市，龍年二手「小陽春」現象不會很明顯。 業界︰市場累積購買力 根據中原地產統計顯示，農曆新年5天假期（21/1至25/1）十大屋苑錄4宗成交，比去年新年四天假期（3/2至6/2）錄得的12宗，成交量急挫67%。根據美聯物業分行統計，十大藍籌屋苑二手成交於過去5天假期錄得約7宗買賣成交。 長假期中只有美孚新邨、嘉湖山莊及太古城錄得成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，農曆新年假期間買家多四出拜年或外遊，令交投量大跌，料新年過後成交有望回升。 昇悅居撻訂 買家損10萬 香港置業高級執行董事伍創業表示，過去5天假期各區二手交投表現欠理想，整體氣氛明顯不及去年春節。 他預期長假期完結後，市場累積購買力，部分買家陸續睇樓入市，相信對二手市場氣氛會有刺激。他補充新春過後雖然屬二手市場傳統「小陽春」，惟市場已持續低成交量一段時間，料成交數字不會有太突出表現。 市況未明樓市錄撻訂個案，長沙灣昇悅居2座高層H室，面積635平方呎，本月曾以468萬元沽出，至近日買家選擇撻訂，損失至少10萬元離場，目前單位再以撻訂價放盤。 城市中層 低市價1成售 業界人士指出，承接去年底弱勢，二手小業主只有大幅降價才吸引買家入市。日前北角城市花園錄龍年首宗成交，惟單位以低市價1成沽出。 亞洲地產區域營業董事姚雲龍表示，城市花園4座中層D室單位，面積1,368平方呎。原業主去年12月份以1,300萬元放盤，日前減價150萬元以1,150萬元易手，平均呎價為8,406元，低市價10%。 姚雲龍補充，去年5月份時同類單位曾以呎價1萬元沽出，是次單位造價已較去年高位回落近16%。 另外，中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城春櫻閣極高層B室，面積1137平方呎，減價120萬元以1,380萬元沽出，平均呎價約12,137元。 撰文: 文倩婷 經濟日報

要聞
明年新盤料增5成 競爭烈
業界估達1.5萬伙 定價趨保守
2011年12月14日 星期三
隨着政府積極推地及融資成本增加，發展商須加快推盤以助資金回籠。代理預計，2012年潛在推盤量達24,223伙，估實際推盤1.5萬伙，較今年推盤量9,628伙急增56%，料發展商定價將較保守。
一二手差價 或收窄至10%
利嘉閣地產研究部資料顯示，明年可供推售的新盤約87個，涉及單位24,223伙，較今年潛在單位供應21,276伙，增約14%；其中以新界區佔最多，合共28個新盤，涉及單位數目多達16,110伙，佔總數約66.5%；尤以將軍澳、元朗區為供應庫（另見文——「元朗將軍澳重災 二手受壓」），而港島及九龍則分別有3,127及4,986伙供應。
同時，半官方機構港鐵（00066）與公營機構市建局，於明年共有達10個項目可推售，涉9,145伙，佔整體約37.8%。當中市建局更有6個項目共2,785伙供應，屬該機構近年最多盤推的1年。
利嘉閣地產董事兼《極級新盤》主席徐志華指出，受到政府調控措施影響，發展商今年推盤步伐受阻，明年經濟波動，融資成本上升，發展商需要加快推盤，實際推盤量可望達到1.5萬伙，較今年推盤量9,628伙增加56%，創07年以來新高。
受到推盤量增加及樓價調整影響，徐志華預計，發展商定價將較為保守，新盤與同區二手差價將由近年高3至4成，甚至1倍，降低至相差僅10%至15%；同時，發展商亦會提供較多按揭優惠，以助買家入市。
長實恒地貨源多 涉13項目
至於明年以長實（00001）可推新盤最多，涉及8個項目、多達7,270伙，佔總數約30%，僅將軍澳區內已有多達3,497伙。其次則為恒地（00012），亦有5個項目、共3,707伙，佔總數約15.3%。新地（00016）及信置（00083）緊接而上，分別有3,504伙及3,403伙可供推售。
另外，美聯（01200）執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興稱，即使發展商有意加快推盤，但由於市場購買力減，未必能吸納新盤，相信發展商會採「先量後價」策略。同時政府推售資助房屋，吸引部分上車客，料中小型單位新盤定價最受影響。
撰文: 余敏欽
經濟日報

壹號雲頂劈價二成蝕130萬沽
明年樓價可跌15%
房產
樓市近月市況低迷，不少業主為防樓市進一步下調，不惜大幅劈價，甚至蝕讓沽貨。大圍壹號雲頂一個高層單位，原業主「劈價」320萬元，以1180萬元成交，減幅逾兩成，連同行政費計算，損手近130萬元。樓價前景未明，物業顧問表示，政府短期內不會放寬冷卻樓市措施，預料樓價明年最多跌15%。

土地註冊處資料顯示，大圍壹號雲頂7座高層A室錄得成交，資料顯示，原業主為王賢訊（Vincent），與仁濟醫院總理王賢訊同名。物業於去年以1250萬元購入。

第一城呎價下試5000

據區內代理透露，該單位面積1367方呎，原業主叫價曾高至1500萬元，最終大幅降價21.3%，以1180萬元成交，呎價8632元，持貨僅一年。是次易手賬面已虧損70萬元，若連同釐印費及代理佣金計算，損手近130萬元。

低價成交仍主導市場，利嘉閣地產市務經理李國聯表示，沙田第一城37座低層D室，面積410方呎，原業主放盤叫價223萬元，最終減價7.2%，以207萬元交吉易手，呎價僅5049元，幾近跌穿5000元的關口。

該行分行經理陳少威指出，北角富澤花園富威閣高層B室，面積762方呎，以638萬元易手，略低於市價。

樓市持續弱勢，世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄估計，明年整體樓價下跌10%，預料政府短期不會放寬冷卻樓市的措施，例如調整額外印花稅或按揭利率。余錦雄預期，未來數月樓市交投量將在低水平徘徊，估計要待樓價調整約10%，每月交投量才有機會重返8000至10000宗的健康水平。

萊坊倡修訂額外印花稅

萊坊大中華研究部主管林浩文預料，明年中小型住宅樓價下跌10%至15%，豪宅則最多跌10%；該行執行董事陳致韾建議，政府可考慮修訂額外印花稅細節內容，如銀碼4000萬元以上的成交、第一次轉手物業或一些逾40年的舊樓應獲得豁免。

地價估值方面，陳致韾指出，荃灣兩幅住宅地樓面地價介乎3200至3300元；紅磡酒店用地估值27.8億元，樓面地價約5000元；梅窩用地則估值8500萬元，樓面呎價1700至1800元。

信報

雅賓利呎價3.29萬創新高
房產
雖然二手成交不多，部分豪宅呎價仍創新高。土地註冊處資料顯示，中半山雅賓利大廈高層戶，以呎價3.29萬元易手，屬屋苑的新高。

成交單位屬29樓A2室，面積2549方呎，以8380萬元成交，呎價3.29萬元，買家以麗富置業名義購入，公司董事包括梁湛華、梁麟炳及梁穎頤。原業主去年以6400萬元購入單位，易手賬面獲利近2000萬元。

資料顯示，梁氏三人近年頻入市，今年年中已先後斥資8700萬及6542.5萬元，購入中半山嘉富麗苑一單位及上林2座一個複式戶；早前亦向會德豐地產購入黃竹坑One Island South的8及10樓，涉資共逾3.7億元，另持有銅鑼灣利園山道39至47號地下J及K「孖舖」作長線收租用途。

此外，市場消息指出，西半山寶翠園5座極高層D室，面積1409方呎，以1895萬元易手，呎價1.3萬元；同區慧豪閣1座中層E室，面積987方呎，連車位以1310萬元易手，呎價1.33萬元；大坑上林1座中層B室，面積1032方呎，亦以1610萬元易手，呎價1.56萬元。

中原豪宅九龍站首席分區聯席董事余倫鋒表示，尖沙咀港景峰2座中層A室，面積1253方呎，以1980萬元沽出，呎價15802元，原業主去年9月以1450萬元購入。

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