二手交投急升 上車盤連錄破頂

二手交投急升　上車盤連錄破頂

2015-01-26

        (星島日報報道)新居屋超額認購創歷史高峰，加上東涌大型樓盤銷售近尾聲，錄得不少向隅客流出，過去周六、日兩天，百大屋苑交投直逼至五十宗，按周急彈逾三成；同時，有公屋戶突破高位沽出，屯門良景邨一項連補地價開放戶，以一百八十五萬元易手，每方呎新高價逾六千六百元。
        
        政府有意將新公屋售予綠表客購置，但二手公屋市場已起哄，祥益高級營業經理胡志偉指出，屯門山景邨景榮樓三座低層一室，開放戶型面積二百七十七方呎，連補地價計以一百八十五萬元沽出，創新高呎價六千六百七十八元，胡氏直指，現時低於二百萬元之二手盤不多，僅二手公屋市場有供應，今次上車客更造足九成按揭承接。
        
        上車盤做價破頂延續，沙田希爾頓中心A座中層二室高價沽出，中原高級分區營業經理敖國偉稱，該單位面積四百二十七方呎，屬兩房間隔，售價五百五十萬元，新高呎價達一萬二千八百八十一元，新買家購入作自用。綜合本報統計，過去兩天百大二手屋苑約錄四十九宗買賣，達二十五個屋苑「發市」，按周明顯上升約三成六。
        
        美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，多項因素令樓市升溫下，加上歐洲推出量寬加大向市場「放水」，料加深市場預期低息環境持續，令過去兩天主要屋苑二手成交量創過去一年高位，且屢創新高成交，部分屋苑更出現反價甚至封盤情況。
        
        利嘉閣地產總裁廖偉強亦指出，去年底聖誕及新年假期後購買力已逐漸釋放，至今年一月尾及農曆新年假期前爆發出來，近日公布之《施政報告》亦未有壓抑樓市措施，增加準買家置業信心，預期交投量平穩上升。 
        
        另外，過去兩天成交最多為天水圍嘉湖山莊，綜合市場消息指出，周末錄最少七宗交易，保持上周活躍紀錄，最新交易為美湖居一座高層F室，單位面積四百四十一方呎，屬兩房間隔，新買家為上車客，且在沒有睇樓下亦馬上決定入市。
        
        香港置業分行首席聯席董事谷學祖指出，茘枝角美孚新邨今月暫錄四十三宗成交，較上月大增近五成四，亦錄一手盤客源回流二手市場推動，且近期屋苑睇樓量亦同步升一至二成。多項市區上車盤亦錄高價承接，利嘉閣地產皇分行高級經理馮典峰表示，跑馬地嘉樂居高層B室，單位面積二百八十九方呎，屬開放式間隔，連租約以新高價四百九十五萬元易手，呎價達一萬七千一百二十八元，租金回報率約三厘三水平。
        
        市場消息又指出，牛池灣興業大廈高層B室沽出，單位面積二百六十二方呎，為一房間隔，以三百二十萬元成交，新高呎價一萬二千二百一十三元。
        
        另外，新盤餘貨續有新部署，英皇等九龍城太子道西御．太子，於昨日上載樓書，據悉，項目現尚餘四伙待售。
        
        

新居屋推動 二手指數又新高

新居屋推動 二手指數又新高

專家料供應續來 今年樓價先升後跌

新居屋推動上車客入市，二手樓價指數連續3周創新高，累升1.65%，中小型單位更累升1.82%。專家預期，供應增令本年樓價會先升後跌，年底樓價指數或低見120點。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報134.64點，按周升0.75%，屬近5周最大升幅，本周指數主要反映2014年12月29日至本年1月4日二手市況。當時新居屋推出接受申請，認購反映熱烈，推動上車客入市，細價樓連環破頂。

僅九龍區樓價跌0.72%

除九龍區樓價跌0.72%外，其餘7個樓價指數齊創新高。當中以港島區樓價升幅最勁，報144.38點，按周升2.45%。

細價樓帶動下，新界西樓價按周升1.9%報118.61點，另新界東指數連續兩周破頂。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，現時第三個升市循環，由上周新界西擴展至新界東後，本周再推進至港島區。

自去年12月15日佔中結束後3周，CCL已累升1.65%，中小型單位樓價升幅顯著，連續3周破頂，累積升幅1.82%。黃良昇認為，樓價升勢較預期快，主要因居屋熱潮下，上車客追入市，刺激樓價連環破頂。至於歐洲央行宣布量寬政策，他認為會加強買家入市意慾，料最快2月中旬的CCL上可反映。

周末預約睇樓量升4%

歐洲央行大規模實施量寬，消息利好樓市氣氛，本周末預約睇樓量升。根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑共錄約1,790組客，較上周末上升4.1%，並連續四星期錄得上升。上車客積極入市，新界區睇樓量升4.5%，幅度最為明顯。

近日樓價升勢加劇，經濟學家關焯照認為，現時細價物業樓價已升至高位，屬不健康現象。隨着本年新盤供應，加上額外印花稅「鬆綁貨」的二手單位，可為市場帶來逾3萬伙供應，近日發展商亦加快推售遠期樓花，供應將增加，料全年樓價會呈先升後跌，年底CCL有機會回落至120點左右，即回到2014年5月份，政府修訂雙倍印花稅前水平，距目前樓價指數約有1成回落空間。

撰文:文倩婷

24 Jan 2015

經濟日報

新居屋申請表破97紀錄

新居屋申請表破97紀錄

新一批居屋獲市民蜂擁遞交申請表，房委會最新數據顯示，截至昨天下午5時，已經接獲11.83萬份申請，超額近54倍，申請數目更打破1997年的11.4萬份紀錄，再創新高；白表申請達10.74萬份，即每124位白表申請者爭1個單位。

房委收11.83萬份

房委會表示，樂富居屋中心單日再點算到5500份申請，絕大部分屬於白表申請，令總數達11.83萬份，當中白表申請共10.74萬份，申請比例佔近90.8%；綠表申請則維持約1.09萬份，即約8位綠表申請者爭1個單位。

資料顯示，居屋申請的原紀錄為1997年7月第19期甲居屋申請，當時收到逾11.4萬份申請表，但由於房委會當時推出近1.09萬個居屋單位，超額認購僅約10.5倍，當中約六成屬白表申請；當時綠白表的單位配額比例則為八、二之比。

新一批居屋反應佳，加上房委會研究推出綠表置居計劃，相關官員多番被問及會否調整居屋單位綠、白表配額比例。運輸及房屋局局長張炳良指出，居屋已停售一段時間，是次反應顯示市民對居屋的需求殷切，但對申請數量不感到突然。

他重申，每次政府推售居屋時都會檢討綠白表比例，加上若將來推出綠表置居先導計劃，居屋綠表比例亦可能有變數，但如果改變，到時才考慮。房委會策劃小組昨日開會，張炳良表示，會上大部分委員支持綠表置居計劃的方向，但就選址和定價等細節，房署稍後會有建議書提交資助房屋小組討論。

張炳良指出，有委員認為應就先導計劃的細節想得更透徹，包括與其他資助房屋項目的關係和公平性等。房委會財務小組委員會主席蘇偉文表示，公屋建築成本視地盤位置和單位大小而定，一般公屋單位建築成本約為70萬元，認為出售公屋應以不蝕本為原則。

25 Jan 2015

經濟日報

細價樓瘋搶 銀行估價月內跳升

細價樓瘋搶 銀行估價月內跳升

10大屋苑估值全綫升 一城累漲4%

市場瘋搶細價樓，今年不足一個月，銀行連番調升屋苑估價，10大屋苑全綫上升，沙田第一城更於本月首22天內，兩度調升估價，升幅達4%。業界指，買家高追存在一定風險。

本報追蹤滙豐銀行、中銀（02388）過去兩個月（去年12月2日至今年1月22日），10大屋苑的網上銀行估值變化，發現本月（截至22日）10大屋苑估價全綫上升，升幅由0.57至4.25%。

上水中心呎價升至1.2萬

其中細價樓升幅顯著，沙田第一城兩個分別位於1座中層C室（327平方呎）及20座中層A室（438平方呎）單位，在不足一個月的時間，兩間銀行分別兩度調升單位估值。其中中銀將1座中層C室估價，由月初400萬元急升至417萬元，升幅達4.3%，而A單位估價亦由545萬元升至567萬元，升幅逾4%。

據市場資料顯示，沙田第一城共錄得6宗實用面積327平方呎的細單位成交，涉及成交金額介乎410萬至445萬元，平均每宗約429萬元。若與本報追蹤單位估值417萬元相比，估價仍低市場成交價2.8%。

事實上，近日不少細價樓升勢急勁，以上水中心為例，上月中開始有單位呎價突破萬元關口，但至昨日新高呎價上升至1.2萬元，較高位紀錄上升近兩成。

該單位為1座高層B室，實用面積330平方呎，連約370呎天台，剛以400萬元易手，呎價12,121元，創屋苑呎價新高，直逼沙田市中心樓價水平。

上水御皇庭400呎 459萬售

由於價格升勢過急，銀行估價不足的情況更明顯。據兩大銀行網上估價系統資料顯示，上述單位昨日網上估價僅約370萬及384萬元，與成交價相差8%及4%。

同區御皇庭1座高層G室，實用面積約400平方呎，剛以459萬元易手，呎價11,007元，創屋苑呎價新高。但個別銀行網上估價僅424萬元，與成交價相差約8%。代理指出，個別創新高價的單位，銀行估價相對落後，故奉勸買家預留足夠資金入市。

業界：銀行普遍願意追價

按計劃執行董事王永偉認為，現時銀行仍積極搶佔按揭市場佔有率，為促成生意，銀行普遍仍願意追價，經該公司申請按揭而估價不足的個案低於1%。

至於外界指現時估價不足的問題，他解釋，情況多屬代理或買家在未成交前問價。他認同高追存在風險，但樓價持續上升，促使買家入市。

撰文:戴雪穎

23 Jan 2015

經濟日報

南豐奪日出康城6期 估投資百億

南豐奪日出康城6期 估投資百億

最多可建2400伙 最快3年後樓花售

港鐵（00066）將軍澳日出康城第6期住宅用地由南豐奪得，料投資額達100億元，最多可建2,400伙，包括區內未有供應的1房戶，預計最快可於2018年樓花推售。

南豐發展董事總經理蔡宏興表示，集團今次投得的第6期用地位處臨海，而且亦可配合附近的大型商場發展，故對項目的未來發展具有信心。

蔡宏興：配合附近商場發展

雖然南豐首次以中標者的姿態，投得將軍澳日出康城住宅用地，但集團早於06年透過入股方式，與長實（00001）合作發展項目第2期，即是現時已落成的領都、領峯及領凱，南豐當時入股的總代價約6.78億元，所佔的股權只有15%，今次屬集團在日出康城持有的最大型住宅項目。

翻查賣地紀錄，南豐近年獨資投得不少住宅用地，其中以2012年5月投得的南區壽臣山深水灣徑8至12號用地涉資最大，成交價達60億元。不過，集團未有表明今次是否獨資發展，未知將來會否引入其他發展商合作發展。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，由於中小型單位的銷情理想，而日出康城第6期亦有別早年批出的項目，可以興建更多1房及2房的單位，故吸引更多發展商入標，預計將來落成的單位實用呎價達1萬至1.1萬元。

美聯物業測量師行董事林子彬則表示，項目規模龐大，投資金額及風險相對較大，故具有區內發展經驗的南豐，在投地時會有所佔優，同時亦反映集團對區內的樓市前景具有信心。

日出康城 有望首設1房項目

南豐今次批出的將軍澳日出康城第6期，位於新地（00016）去年初投得的第4期旁邊，發展規模較大，地盤面積約14.74萬平方呎，總可建樓面面積達147.43萬平方呎，單計商住樓面，屬日出康城規模第二大的物業項目，亦有望成為區內首批設有1房單位的項目。

根據城規會資料顯示，港鐵已申請將日出康城的總可建單位，由2.15萬伙增加至2.55萬伙，以興建更多中小型單位，今次批出的第6期最多可建2,400伙，平均單位面積約614平方呎。

另外，港鐵亦計劃在本季內，推出項目第7季招標，屬區內首個招標的商場上蓋物業，可建約1,200伙。

撰文:古廣榮

21 Jan 2015

經濟日報

金管局收緊買樓收租按揭

金管局收緊買樓收租按揭
增租金扣減率 打擊投資炒風

有銀行疑將猶如空殼公司的按揭借款客戶以營運公司名義處理，因而毋須遵守物業按揭的逆周期措施，金管局昨天發出通函提醒銀行要嚴守審慎監管措施。同時，金管局收緊借款人以投資物業的租金收入計入供款與入息比率，由原先最多可計入80%租金，收緊至60%或70%，視乎物業有否租約而定。

扣減率升至最少三成

通函指出，經檢討市場趨勢及向銀行現場審查後，金管局相信在計算供款與入息比率時，租金收入總額至少兩成的扣減（即最多可把80%租金計入供款與入息比率），不足以覆蓋如維修費、差餉、地租，甚至空置成本的支出，故銀行應提高扣減率，有租金收入證明的，提高至最少三成（即最多可計入70%租金）；若無租金證明扣減率至少為四成（即最多可計入60%租金）。措施適用於個人或企業的住宅、非住宅及車位按揭。

市場人士指出，去年部分投資者多買一伙物業作投資，把租金收入計入供款與入息比率來敍造按揭確有增加；亦有個別情況銀行見客戶另有樓宇租金收入，建議客戶將租金計入總收入，相信因市場競爭熾熱，銀行為爭取客戶及令審批更為方便所致。金管局提高租金收入的扣減率，對欲買樓投資並以租金作按揭供款的人士會有影響，但相信受影響的人數不會太多。相關措施或與近期樓市較熱有關，若樓價再升，不排除金管局會再次出招。

金管局發言人表示，提高租金收入扣減率並非逆周期措施，與市場租金或樓價走勢無直接關係。至於是否需要再採取逆周期措施，要考慮多方面因素及觀察市場發展而定，有需要時會採取合適的監管措施，以確保銀行體系穩定。

該局亦指出，在現場審查按揭業務較活躍的銀行時發現，個別銀行對公司客戶的定義，尤其是那些沒有清晰可辦的業務操作，而用作物業持有、投資或出租的公司，與該局的監管預期有偏差，儘管情況未算嚴重。

樓價續上漲或再出招

金管局明白，銀行會向營運公司提供以物業作抵押的信貸融資，以支持公司的實質業務或日常資金所需，故賦予銀行彈性，這類信貸融資可豁免跟從物業按揭貸款的逆周期措施。但部分銀行在提供用作購買或加按物業的信貸融資時，對「營運公司」作出較寬鬆的詮釋，部分企業借款人除持有物業、投資或租賃外，並無明確業務運作，與空殼公司無異。銀行向空殼公司提供物業按揭時須遵守逆周期措施，包括按揭成數及供款與入息比率。

按金管局的數據，未償還住宅按揭總額中約16%是公司借款人，但並非全是空殼公司。

該局提醒銀行要採取穩健有效的方法，以識別借款人是否有實質業務運作的營運公司，及制訂有效的管控檢視系統，確保獲豁免跟從逆周期措施的借款人，是有實質業務運作的營運公司，對有關融資亦要維持審慎的貸款審批標準。

20 Jan 2015

信報

港人不吃不喝17年 方能置業

港人不吃不喝17年 方能置業

調查：港連續5年 全球樓價最難負擔城市

有機構調查發現，香港住宅樓價連續5年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率更由14.9倍，升至17倍，達極難負擔水平，即連續17年不吃不喝才能置業。

美國顧問公司Demographia公布第11份《全球樓價負擔能力調查》，去年第三季統計包括美國、英國、澳洲、加拿大、香港及新加坡在內全球378個城市。

入息年增6% 港樓價卻急升22%

報告發現，去年主要城市住宅樓價負擔能力均有所惡化，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）中位數由4倍，增至4.2倍，屬極難負擔的城市則維持24個不變，當中以香港位列樓價最難負擔城市第一名，樓價入息比率高達17倍，即須連續17年不吃不喝才能置業。

報告根據去年第三季資料顯示，本地家庭年入息中位數為28.7萬元，按年增加6%；但樓價中位數升幅更驚人，按年急增22%至489.2萬元，令樓價入息比率由2013年的14.9倍，上升至去年的17倍，創該報告設立11年以來的新高。

據該報告提出的可負擔水平，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準，而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」，至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。

值得留意的是，報告於去年第三季統計，至今本港樓價持續上漲，升幅近6%，相信現時樓價入息比率或再進一步上升。

溫哥華10.6倍排第二 遭拋離

若以樓價入息比率增加幅度計算，香港同時屬於十大樓價最難負擔城市增長最快的地區，進一步拋離第二位的加拿大溫哥華（10.6倍），及第3位的澳洲悉尼（9.8倍）。

雖然該報告調查的中國城市只有香港，但報告認為，引述早前《經濟學人》研究，深圳的樓價入息比率達19.6倍，而研究選取深圳住宅面積達1,076平方呎，較本港的484平方呎為大，顯示當地樓價中位數實際應遠低於香港。

報告又指，去年第三季接近48%住宅成交價逾500萬元，比2013年同期家庭收入微升，只有30%住宅成交價逾500萬元為高。

關焯照：收入追不上樓價升幅

經濟學家關焯照表示，報告反映家庭收入遠遠追不上樓價的升幅。他指早前政府已指房屋短缺接近尾聲，反映政府亦無意在短期再推出「辣招」或「加辣」，相信只會在金管局以收緊按揭成數做法着手。

撰文:余敏欽

20 Jan 2015

經濟日報