金管局收緊買樓收租按揭

金管局收緊買樓收租按揭
增租金扣減率 打擊投資炒風

有銀行疑將猶如空殼公司的按揭借款客戶以營運公司名義處理，因而毋須遵守物業按揭的逆周期措施，金管局昨天發出通函提醒銀行要嚴守審慎監管措施。同時，金管局收緊借款人以投資物業的租金收入計入供款與入息比率，由原先最多可計入80%租金，收緊至60%或70%，視乎物業有否租約而定。

扣減率升至最少三成

通函指出，經檢討市場趨勢及向銀行現場審查後，金管局相信在計算供款與入息比率時，租金收入總額至少兩成的扣減（即最多可把80%租金計入供款與入息比率），不足以覆蓋如維修費、差餉、地租，甚至空置成本的支出，故銀行應提高扣減率，有租金收入證明的，提高至最少三成（即最多可計入70%租金）；若無租金證明扣減率至少為四成（即最多可計入60%租金）。措施適用於個人或企業的住宅、非住宅及車位按揭。

市場人士指出，去年部分投資者多買一伙物業作投資，把租金收入計入供款與入息比率來敍造按揭確有增加；亦有個別情況銀行見客戶另有樓宇租金收入，建議客戶將租金計入總收入，相信因市場競爭熾熱，銀行為爭取客戶及令審批更為方便所致。金管局提高租金收入的扣減率，對欲買樓投資並以租金作按揭供款的人士會有影響，但相信受影響的人數不會太多。相關措施或與近期樓市較熱有關，若樓價再升，不排除金管局會再次出招。

金管局發言人表示，提高租金收入扣減率並非逆周期措施，與市場租金或樓價走勢無直接關係。至於是否需要再採取逆周期措施，要考慮多方面因素及觀察市場發展而定，有需要時會採取合適的監管措施，以確保銀行體系穩定。

該局亦指出，在現場審查按揭業務較活躍的銀行時發現，個別銀行對公司客戶的定義，尤其是那些沒有清晰可辦的業務操作，而用作物業持有、投資或出租的公司，與該局的監管預期有偏差，儘管情況未算嚴重。

樓價續上漲或再出招

金管局明白，銀行會向營運公司提供以物業作抵押的信貸融資，以支持公司的實質業務或日常資金所需，故賦予銀行彈性，這類信貸融資可豁免跟從物業按揭貸款的逆周期措施。但部分銀行在提供用作購買或加按物業的信貸融資時，對「營運公司」作出較寬鬆的詮釋，部分企業借款人除持有物業、投資或租賃外，並無明確業務運作，與空殼公司無異。銀行向空殼公司提供物業按揭時須遵守逆周期措施，包括按揭成數及供款與入息比率。

按金管局的數據，未償還住宅按揭總額中約16%是公司借款人，但並非全是空殼公司。

該局提醒銀行要採取穩健有效的方法，以識別借款人是否有實質業務運作的營運公司，及制訂有效的管控檢視系統，確保獲豁免跟從逆周期措施的借款人，是有實質業務運作的營運公司，對有關融資亦要維持審慎的貸款審批標準。

20 Jan 2015

信報