屯門細價上車盤 「技術性」絕迹

屯門細價上車盤 「技術性」絕迹

一向是上車盤供應重鎮的屯門區，細價單位供應愈來愈緊張，250萬元以下單位也進入技術性消失，估計至明年底400萬元以下單位也會全面絕迹，上車族只能揀公、居屋物業。

根據祥益地產統計數據顯示，踏入2月份屯門區細價樓市場出現兩個重要信息，首先叫價低於200萬元的傳統上車單位，正正式式完全絕迹，全區私樓即使連凶宅單位叫價也突破200萬元水平。

其次，叫價250萬元或以下的細價單位，由1月初的70個，急降至2月的43個，進入技術性絕迹階段。祥益地產總裁汪敦敬指出，該公司統計的屯門樓價指數，共由51個私樓屋苑組成，250萬元以下放盤僅43個，即平均每個屋苑不足1個，市民不能輕鬆地物色心儀單位，故列為技術性絕迹。

其實按目前的成交走勢，叫價300萬元內的上車盤，今年年中也會步入技術性絕迹的階段，故呼籲上車一族把握最後上車機會。

兆禧苑呎價9311元 創新高

汪氏又謂，該公司現時在屯門區共有1,740個盤源（連公、居屋），較1月初的1,631個，按月新增109個新放盤，當中大部分屬於叫價400萬元以內的組群放盤，目前有約601個放盤。不過，按目前的去貨速度，相信2016年年底，350萬至400萬元之間的盤源也有機會絕迹。

事實上，該區破頂潮已由私樓蔓延至居屋市場，例如兆禧苑B座高層5室，實用面積363平方呎，剛於自由市場以338萬元易手，呎價9,311元，屬屋苑呎價新高紀錄。

撰文:黎煥成

 

3 Feb 2015

經濟日報

陳德霖預警 樓市倘升溫再出招

陳德霖預警 樓市倘升溫再出招

金管局轉口風 業界估針對中細價樓

金管局總裁陳德霖兩周前曾表示需時間觀察樓市是否持續上升周期，昨天他明顯轉口風，指樓市交投活躍，而樓價有上升趨勢，更表明倘樓市繼續升溫，金管局會再推出逆周期措施，保護銀行體系穩定。

事隔兩周，言論變得更具方向性，具預警味道。業界估計，近月細價樓接連破頂，已觸動監管機構的神經。綜合業界意見，由於現時有意置業者為用家主導，相信金管局一旦再出新推措施，料不會太緊，以免影響市民「上車」。

提醒準買家 港不會永遠低息

陳德霖昨於立法會會議後亦提醒潛在置業者，本港低息水平不會永遠持續，香港銀行業終有一日，會將按揭息率推回正常水平。

陳德霖表示，樓市發展走勢相當複雜，除本港樓市供求外，香港利息走向亦會左右樓市，但由於美國加息時間表未明故仍存在不確定性。

陳德霖又指出，美國去年10月如期停止買債計劃後，美債息不升反跌，反映資金持續回流美國本土市場，相信走勢會持續。言論凸顯金管局要加強管控銀行業風險，對於再出手管控銀行風險，他強調，雖然過去已推出六輪逆周期措施，但仍有空間再推出。

中原：細價樓按揭成數或降

中原按揭董事總經理王美鳳表示，近日樓市交投確見活躍，亦留意到金管局的口風有轉變，而該局過去已多番推出逆周期措施，覆蓋範圍亦相當廣闊，有見於近月升勢較強的為中細價樓，相信金管局或會在中細價樓的按揭成數上限着手，亦可能會在按保中入手，即可能減低置業者購買按揭保險後可作九成按揭的上限，以降低按揭的槓桿比例。

現時金管局要求，700萬元以下樓價，按揭成數上限為70%；而400萬元或以下物業，購買按保後按揭成數上限為九成（詳見表）。

供款入息比上限 業界估下調

一名零售銀行主管表示，香港經濟基調良好，波動的為外圍市況，不排除金管局會要求銀行在承造按揭予倚重海外收入的申請者時收緊要求，例如減低按揭成數上限。

他又稱，對於本港置業者而言，金管局多番提到家庭負債佔本地生產總值（GDP）逾60%的高水平，相信金管局會進一步在供款能力上出手，即限制業主的供款入息比率上限要更低。現時金管局要求，對首次置業且收入來自香港的申請者，供款入息比率上限為50%。

撰文:董曉沂

 

3 Feb 2015

經濟日報

1月樓宇買賣登記料8500宗 漲12%

1月樓宇買賣登記料8500宗 漲12%

發展商積極推盤，加上二手市場熾熱，帶動整體樓宇買賣增加。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至1月27日，包括住宅、車位及工商舖在內的樓宇買賣登記有7089宗，總值492.15億元，預料全月登記數目達8500宗，較去年12月的7578宗上升12.2%，創6個月新高。

另一方面，因價值51億元的山頂何東花園正進行登記，預料1月的登記總值可達580億元，按月升8.6%。

黃良昇預期，1月一手住宅登記有1300宗，連續8個月高於1000宗，新盤中以新地（00016）東涌東環1期的登記宗數最多，合共有252宗，總值13.06億元。

1月預料錄得4500宗二手住宅成交，按月增加627宗或16.2%登記金額為270億元，增加近40億元。

2 Feb 2015

信報

十大屋苑兩天14宗成交

十大屋苑兩天14宗成交

臨近農曆新年，節日氣氛漸趨濃厚，影響買家入市步伐。利嘉閣數據顯示，過去兩天十大屋苑錄得14宗二手成交，按周減少22%，當中觀塘麗港城、將軍澳新都城及東涌映灣園更錄得零成交。該行總裁廖偉強預料，隨着農曆新年漸近，購買力將短暫凍結，但買家入市意欲仍然強勁；加上市場預期美國最快下半年方展開加息步伐，預料新春假期後交投可望轉旺。

農曆年近 購買力凍結

中原統計十大屋苑過去兩天錄得20宗成交，按周減少兩宗或9%，該行亞太區住宅部總裁陳永傑認為，歐洲量寬令二手市場氣氛活躍，但市場焦點仍集中於一手市場，搶去部分二手客源，令二手交投仍於低位徘徊。

香港置業的十大屋苑統計僅錄得8宗成交，按周大跌60%。該行高級執行董事伍創業解釋，由於業主叫價「企硬」，而且盤源稀缺問題持續，短期內二手市場成交難望有明顯突破。

不過，美聯統計顯示，十大屋苑仍錄得21宗成交，按周持平。美聯住宅部行政總裁布少明認為，受惠於歐洲量寬及美國維持息率不變，買家紛紛於農曆新年前入市，故過去兩天二手交投量不俗。

2 Feb 2015

信報

上月一手沽逾2000伙 七個月高

上月一手沽逾2000伙 七個月高
本月乏大盤開售 千伙紀錄勢斷纜

買家瘋搶入市，刺激樓市氣氛熱爆，帶動上月一手沽逾2000伙，為7個月來最勁。其中新地（00016）東涌東環1期【表】是最大貢獻，樓盤一個月內五度「一Q清袋」，累售逾1300伙，為一手新例後單月銷情最勁，佔全月整體銷量近七成。此外，過去兩天一手售出約270伙，按周增加約11%。

由於2月缺乏大盤開賣，預期全月銷量會急跌至1000伙以下，保持長達8個月的按月銷逾千伙的紀錄勢將斷纜。

東環周六223伙沽清

對於東環能取得「五連冠」佳績，新地副董事總經理雷霆表示，樓盤銷情可以用「餘勢未了」來形容，連同過去周六推售的223伙全數沽清後，樓盤累積套現超過72億元。現時已加緊申請第2期的預售樓花同意書，估計數月內可以批出，今年內應市。

新地代理助理總經理胡致遠表示，東環1期客源75%為新界區買家，當中約45%來自東涌、荃灣及青衣區，而約80%買家採用即供付款方法。集團暫時保留35伙，包括3座低密度住宅大樓。而東環2期約有930伙，分布於2座，提供一房、兩房至三房一套間隔。

紅山加價削優惠

一手樓暢銷，發展商貨尾紛紛加價，華懋、信置（00083）及丹楓控股（00271）的大潭紅山半島4期，發展商過去周六把已發價單及尚未推出的28伙，取消180天付款扣減樓價6%的優惠，只提供270天付款減樓價2%優惠，其中9伙的售價更調升2.04%。

此外，恒地（00012）粉嶺逸峯1座36樓B室，實用面積1121方呎，連326方呎平台及381方呎天台，上月加價15.1%至1999.3萬元，周日獲承接，成交價1939.32萬元，實呎1.73萬元，為項目新高。

去年6月一手住宅月銷逾2300伙，創出2013年一手新例後紀錄，往後每月銷量都能保持在1000伙以上，但最多都是1600多伙，直至上月才重逾2000伙。美聯物業住宅部行政總裁布少明分析指出，樓市非常熾熱，而《施政報告》提及的樓宇供應都以中長線為主，同時歐洲推行量寬，均令買家加快短期入市步伐，刺激一手銷情向好，所以1月能造出月銷逾2000伙佳績。不過，布少明預期，2月因未必有大盤趕及登場，所以全月銷量勢將少於1000宗。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，去年的佔中運動未對本港樓市及經濟帶來打擊，而《施政報告》又沒有壓抑樓市措施；加上市場開始適應辣招，加強買家入市信心，加上有大盤開賣，令到一手銷量大增。

廖偉強指出，2月因農曆新年關係，銷量將回落，但預期3月傳統旺市到來，累積購買力再度入市，相信3月銷情將大躍進。不過，往後開賣的大盤都以大單位為主，涉及銀碼較大，所以未必會重演1月單月沽逾2000伙的成績。

2 Feb 201

信報

歲晚高價趕入市 二手丁財旺

歲晚高價趕入市 二手丁財旺

一城呎價14718新高 粉嶺名都呎價破萬

農曆新年前夕，買家持續高價搶盤，過去周末二手樓市可算丁財兩旺。沙田第一城兩房戶，以呎價14,718元沽出，創屋苑呎價新高紀錄。

買家存有「遲買更貴」心態，刺激新春前各區二手氣氛更熾熱。剛踏入2月份，沙田第一城即錄破頂成交，相信高價成交趨勢可伸延至新春前。美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚表示，屋苑42座中層B室，實用面積284平方呎，屬屋苑面積最細的兩房戶，望樓景裝修企理，不屬一綫質素。

長沙灣時尚華庭 呎價14391

由於樓價屬屋苑僅10個匙盤中最平，別無他選下，由分支家庭客以418萬元承接，呎價14,718元，創屋苑呎價新高。根據兩間主要銀行網上估價顯示，單位估值分別382萬及400萬元，即至少相差18萬元或4.3%，反映買家入市心態進取。

連同上述成交，沙田第一城過去一個月，至少錄得5宗破頂成交，包括兩房及3房戶以新高樓價沽。至於上月一面積284呎單位，以416萬元沽，呎價14,648元創當時屋苑呎價新高，即現新紀錄高出約0.5%。

原業主2011年2月份以約215萬元入市，持貨4年帳面獲利約203萬元，物業升值94%。黃錦瀚續指多間公屋及居屋，以高價沽出，消息刺激一班新客前來睇樓，即使臨近農曆新年，過去周末睇樓量仍然不俗，並錄3宗成交。

市區樓愈細呎價愈貴，長沙灣時尚華庭開放式單位，以呎價14,391元沽創標準戶新高。香港置業助理區域經理方文偉指，上述單位為高層E室，實用面積271平方呎，成交390萬元，由於可承造9成按揭，吸引上車客以新高價即睇即入市。

另外，新界北區私樓呎價再破萬元，市場指粉嶺名都5座高層B室，實用面積399平方呎，以418萬元沽出，實用呎價10,476元，屬屋苑首個呎價逾萬元成交。

10大屋苑兩天20成交 保平穩

至於整體市況方面，過去周末二手交投氣氛不俗。中原地產指，過去兩天10大屋苑錄20宗成交，連續3周處於20宗理想水平。新界上車屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，共佔10宗，反映市場交投，仍由細價上車屋苑主導。

另外，據美聯物業分行統計，錄得約21宗成交，與上周末相若（4大代理選取屋苑有不同）；利嘉閣地產指出，錄得14宗成交；香港置業表示，錄得8宗成交。

業界人士指出，距農曆新年仍有約半個月時間，有心入市買家，為避開農曆新年後「小陽春」，估計會於未來兩個周末部署入市，預期二手交投於新春前，樓價及成交價仍有支持。

撰文:文倩婷

 2 Feb 2015

經濟日報

私樓落成8年高 供求失衡近尾聲

私樓落成8年高 供求失衡近尾聲

潛在供應7.4萬伙 中小戶佔66%創新高

私樓供求失衡近尾聲，去年私樓落成量1.57萬伙，按年急增近9成，創8年新高；施工量亦按年增23%至1.73萬伙，為8年次高。未來3至4年7.4萬伙供應中，66%屬中小型戶，創歷史新高。

運輸及房屋局昨天公布最新統計顯示，去年第四季落成量3,500伙，雖然按季減少25.5%，不過累積全年落成量多達1.57萬伙，較2013年的8,300伙大幅增加89%，亦是2006年後近8年新高。

新樓續增 有望年供應1.8萬戶

雖然去年私樓落成量仍較遠房屋策略估算，私樓需求的平均每年1.9萬伙，少17%或3,300伙，不過市場預計，今明兩年新樓落成量增加趨勢未變，有望逼近每年1.8萬伙水平，供求接近平衡。

與此同時，在政府持續推地下，更多住宅項目投入施工，去年第四季施工量錄3,400伙，按季增加1.1倍，加上首3季動工的1.39萬伙，全年私樓施工量錄1.73萬伙，較2013年增加22.7%，重上歷史第二高水平。

隨着動工量大增，建築中而未出售的單位約5.3萬伙，加上已批出的熟地（涉及1.5萬伙），以及現樓餘貨單位（涉及6,000伙）。

未來3至4年的一手潛在供應多達7.4萬伙，維持上季歷史新高水平，平均每年供應約1.85萬至2.47萬伙。

政府再推17熟地 涉1.5萬單位

值得一提的是，新供應之中，實用面積少於753平方呎的中小型單位，估計有4.9萬伙，按季略增1,000伙，佔整體供應量約66%，預計可以紓緩市場對於細價樓的上車需求。

供應增多趨勢成形，惟政府推地步伐未有放慢，運輸及房屋局發言人指，除了上述7.4萬伙供應外，預計未來數月會再有17幅住宅用地轉為熟地，合共額外提供約1.5萬伙。

回應房屋需求 料樓價租金回落

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，私樓連續多季企穩在7萬伙水平，平均每年2萬伙左右，可以滿足市場的置業需求，而隨着落成量亦趨向2萬伙，預計可以滿足居住需求，導致租金、樓價回落。

長實地產投資董事郭子威亦認為，鑑於近期樓市認購情況火熱，市民房屋需求強勁，但承認今年發展商賣樓數量會較去年增加，競爭加劇在所難免，開盤定價會較為審慎。

撰文:余敏欽

30 Jan 2015

經濟日報