新盤紅盤高開敲響下半年一手銷售序幕，新地（00016）屯門NOVO LAND第3A期，過去周六（5日）即日沽清首輪公開發售的160伙，連錄19組客大手掃貨。發展商即晚加推126伙，折實平均呎價11578元，較上批高0.3%，敲定周三（9日）作次輪銷售共128伙。全新盤熱賣帶動，過去周末兩天一手成交按周倍增至226宗，創5周新高。
NOVO LAND第3A期過去周六加推3號126伙價單，涵蓋開放式至3房戶，實用面積237至690方呎，折實301.41萬至765.17萬元，折實呎價10609至13782元，折實平均呎價11578元，較上月下旬推出的2號價單折實平均呎價11538元略高0.3%，當中26伙或20.6%單位折實低於400萬元，折實最平為2座6樓D室，實用面積259方呎開放式戶，折實呎價11637元。
【明報專訊】談及永義國際住宅新盤的銷售部署，官可欣透露，集團今年將進軍港島區，計劃第四季推出位處西環堅尼地城爹核士街的全新單幢盤、提供約125伙，其中一房戶佔約80%，預計客源將以年輕客、投資客為主。
她表示，上述爹核士街項目預計10月、11月可獲批入伙紙，部署今年底以現樓形式推售，正密鑼緊鼓籌備樓書、示範單位準備工作；戶型分類方面，一房戶實用面積介乎240餘至320餘方呎、兩房戶型實用面積400餘方呎，頂層屬全層連天台特色戶，實用面積1000餘方呎。
值得一提的是，堅尼地城除因為保留不少舊建築，更加上新派食肆林立，以及可觀賞日落和維港景致，近年已成為遊客來港「打卡」景點，加上鄰近香港大學，該區亦是不少內地學生租樓熱點，預計區內新盤可吸引投資客。
至於永義同系兩個已屆現樓的九龍樓盤─九龍塘延文禮士道雋睿及何文田窩打老道譽林，目前合共有30餘伙餘貨待售，其中雋睿3伙實用面積899至1513方呎連天台或花園特色戶，以及譽林兩伙頂層實用面積2449、2597方呎連天台特色戶，會採用招標形式發售。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時中美貿易戰緩和、香港H按揭利息維持低水平，預料美國在年內仍有機會減息1至2次，利率下調推動買家置業，資金繼續流入香港，都會利好香港樓市；同時，專才及內地生持續來港升學支撐租金，全年租金或上升。本港樓市已重現「供平過租」，部分租客加快轉租為買，租轉買個案上升帶動交投上揚，預料本港住宅樓價將止跌回升，有望反彈3%至5%。
陳永傑對下半年本港樓市表現仍然樂觀，認為在多個利好因素疊加下，市民對樓市前景持樂觀態度，預料發展商更加積極推出新盤，部分新盤首張價單更以震撼價推出，其後加推輕微加價都有承接；估計發展商仍採取先量後價策略推盤，從而刺激一手住宅成交量。這已從6月數字反映出來，該月一手成交宗數達1800宗。
至於二手樓方面，香港特區政府把400萬元或以下物業印花稅降至100元；加上H按揭利息維持低水平，藍籌屋苑仍吸引上車客追捧，令樓市氣氛轉好，推動二手交投向上，而6月二手成交宗數已升至4000宗水平。
對於政府最近展開新一份《施政報告》的公眾諮詢，陳永傑建議，政府可再加力度提振樓市，當中包括資助初次置業者首期，以及放寬上車客按揭成數等，甚至放寬白居易購買私樓或可考慮。
美聯物業住宅部行政總裁布少明亦看好本港第三季住宅樓市走勢，他表示，本港的銀行拆息已經回落。低息原因是資金持續流入，銀行體系「水浸」。歷史數據顯示，連同今次在內，過去25年內曾有5次實際按揭息率出現急跌，均帶動樓市成交量顯著上升，反映減息有效刺激樓市交投，對整體樓市走勢相當利好；加上第三季為傳統租務旺季，在內地生及專才來港之下，季內租金預料上升約3%，將突破歷史高位。
樓價方面，布少明預期，隨着中美關稅戰影響力減弱；加上資金流入，今年上半年樓價僅跌約1.3%，以半年跌市計的跌幅為紀錄次低，可見樓價已趨穩定。在眾多利好因素下，相信第三季樓價有望回升約2%，雖然升幅輕微，如果實現，將是自2021年第二及第三季後，4年來首次出現連續兩季「租價齊升」的情況。假若外圍環境及地緣政治問題未有急劇轉差，估計第三季整體住宅成交量有望達1.7萬宗，按季增加約3.1%，按年則大幅上升約52.6%。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，息口回落令供款負擔減輕，特別對首次置業人士及中小型單位買家具吸引力；今年下半年尚有減息空間，樓市有望延續回穩勢頭，樓價可望溫和上升5%。此外，全面撤辣、內地買家湧入、人才引進及高租金回報等因素均支撐樓市復甦。
一手住宅方面，陳海潮預期，今年下半年一手市場保持活躍，發展商積極推盤，特別是中小型單位，迎合首次置業需求。撤辣政策及低息環境刺激購買力，預計一手成交量將穩中有升，下半年一手私宅買賣登記料約1萬宗水平。
二手住宅方面，陳海潮指出，二手市場在上半年已見回暖，10大屋苑周六日成交量於6月底達12宗，反映買家回流。低息環境及放寬按揭措施進一步推高需求，預計二手樓價下半年將穩步上升，幅度約5%，惟豪宅及大型單位因需求較弱，升幅或較為有限。整體而言，下半年二手私宅買賣登記料約2萬宗。
陳海潮建議，為進一步提振樓市，政府可多管齊下，包括加快與內地當局磋商「購房資金通」安排，便利資金跨境流動，同時優化人才引進政策，結合高端人才通行證計劃，推出針對海外及內地買家的置業優惠(如臨時印花稅減免)，吸引優質資金流入；此外，可推動「樓換樓退稅」機制以促進換樓鏈運作，並放寬100元印花稅適用樓價上限至600萬元，全面刺激剛需及換樓客買家入市。
香港置業研究部董事王品弟表示，儘管環球政經局勢存在不少變數，惟市場資金仍需尋求穩健配置，部分投資者將資金轉向樓市，而供平過租趨勢亦增加租轉買的置業需求。此外，近日焦點新盤部署短期開售，激活市場氛圍，並推動一、二手市場交投。
他預期，隨着息口走勢逐漸明朗，供樓負擔有望隨利率下調而減輕，市場購買力將進一步釋放，樓市整體表現可望持續向好。
信報
7 July 2025
近期本港樓市受惠於港元拆息（HIBOR）急降，令住宅「供平過租」行情再現，惟發展商貨量多且要加速賣樓回籠資金，樓價能否止跌回穩或有待明年分曉。
瑞銀香港房地產分析師梁展嘉接受本報專訪時表示，該行維持預測今年全年樓價無升跌，相信一手住宅交投會較去年好。
HIBOR續低企 維持「供平過租」
在利率方面，瑞銀預測1個月HIBOR在今年底處於2.2厘水平，明年底見1.6厘。梁展嘉指出，現時住宅租金回報率3.6厘，預料今年租金能升1.5%，即回報率處於3.8至3.9厘，按1.6厘的1個月HIBOR加1.3厘計，即按揭利率約3厘，意味能維持「供平過租」大約0.5至1厘。
利率會否回升視乎美國經濟及通脹數據，包括會否因關稅或油價升而出現滯脹，要掉頭加息控制通脹。若美元走強令資金返美，也會推高HIBOR，但相信機會不大。
供應方面，現時新樓一年賣約1.7萬伙，中小發展商尤其高槓桿公司，可售貨值仍有9100伙左右，估計新盤供應明年才開始下跌。需求上，本港280萬戶家庭中約19%租私樓，比加息周期前的16%至17%，多2至3個百分點，故推算可能有5萬至7萬個潛在置業需求，加上專才優才及內地學生愈來愈多，都是樓價向上的利好因素；地緣政治風險緩和也會令買家較踴躍入市，例如早前推售的西沙新盤有不少承接力較強的本地買家。
潛在需求會否入市，取決於每個人對工作前景的信心，最新失業率微升至3.5%，今年底可望見底，而IPO較暢旺及內地經濟沒有想像中差，希望下半年失業率受控下，買樓需求會出現較明顯恢復，但樓價仍因發展商「等錢使」要以較大優惠價賣樓而未必回升。
個別發展商坦言早年高地價買入的項目正蝕本出售，梁展嘉指出，發展商仍會繼續平賣去貨。樓價已自高位累挫三分一，部分項目要面臨虧損，為求還息可能蝕本也要賣，而貸款對抵押品價值比例（LTV）通常五至六成，不是蝕讓太多的話，清償貸款後仍可回籠部分資金，有助現金流。
潛在供應充足 樓市難返高峰
二手樓價指數開始呈止跌回穩跡象，中原城市領先指數（CCL）最新按周升0.32%，連續三周報捷，共漲0.73%，較2021年8月高位的累計跌幅，由3周前的29.1%收窄至28.6%。
對於現時是否入市的時機，梁展嘉認為，長遠樓價升幅一定不如2003年至2018年那一輪周期，主因政府表明若樓價升勢過急或考慮重推「辣招」甚至空置稅，而且目前政府造地不似以往困難，北部都會區有逾50萬伙供應摩拳擦掌，庫房多錢時又可重啟明日大嶼，雖然為保稅收及銀行穩定，政府不會令樓價大跌，理想狀態是讓往後幾年樓價微升；而現時地價太低，當局為了令地價回升，短期也不會推出大量土地。
目前大部分地產發展股的市賬率低，如果未來住宅暢旺及商廈很多大額成交，這類股份其實有重估空間。至於本港零售市場也接近見底，5月零售數據轉正，預料全年零售銷售會持平，若美元對人民幣繼續貶值，將利好明年零售市道。
採訪、撰文：陳遠威
7 July 2025
永義專才學生公寓出租率五成 推出不足一月 倘全數租出料年收益3600萬
【明報專訊】政府推廣「留學香港」品牌，以圖吸納境外學生來港深造讀書，造就新派學生公寓大行其道；永義國際（1218）主席兼首席行政總裁官可欣，接受專訪指出，除「留學香港」品牌外，政府積極吸引專才、優才，集團看準商機，旗下首個專才及學生公寓、位處紅磡的森里，自6月中開展預租、不足一個月已錄約50%出租率（以牀位計）；她預計，若森里全部194個牀位悉數租出（連同地舖樓面），每年租金收益約3600萬元，集團未來將繼續拓展學生公寓業務。
對政府近年銳意推廣「留學香港」品牌、加上積極向境外地區招手「搶人才」，官可欣指出，發展針對境外專才、留學生客源的出租式公寓，已成龐大商機，有見倫敦、紐約、悉尼等世界一線大城市和留學熱點，出租式學生公寓的發展已經相當成熟，因而激發集團進軍此範疇的念頭。
有別市場上普遍透過改裝現有物業而成的學生公寓，樓高29層、位處紅磡漆咸道北的森里，由永義自行發展，為集團首個專才及學生公寓（屬住宅契）。
項目總樓面逾4.18萬方呎，提供184間實用面積約130至187方呎的房間，其中174間屬單人房、10間屬雙人房，每層設9至10間房間，總共提供194個牀位，室內設計以日式簡約風格為主，預計8月正式入住。
景觀方面，高層房間可望東九龍、啟德郵輪碼頭及維港景，或何文田、京士柏一帶景致。
森里於6月中開展預租，官可欣表示，如以牀位計，項目推出不足一個月，出租率已高約50%，本港、內地租客比例約各佔一半。租金方面，單人房月租約1.2萬至1.5萬元，雙人房月租6800元起（每人計），租期以1年計。可留意的是，租金包括水費、電費、Wi-Fi及房間清潔費，但租戶需另付管理費，為月租的10%。
若森里全數牀位租出（連同約8554方呎商舖樓面），官可欣透露，集團每年租金收益約為3600萬元，預計回報約4.4厘。被問及為何集團首個專才及學生公寓在紅磡區「插旗」，官指出，項目所在位置與理工大學、城市大學、浸會大學及都會大學，均距離不遠，加上坐擁港鐵網絡，可吸引年輕客戶群。
官續指出，集團會繼續拓展專才及學生公寓的版圖，擬在九龍及新界，物色合適地點作新發展。
翻查資料，森里坐落於紅磡漆咸道北470號（雙號），當中470號永義早年已全數購入項目業權，另472至478號（雙號）則於2021年透過強拍、以底價3億元統一業權，整個項目總投資額約8.2億元。
澐璟本月現樓推 累沽350伙套逾137億
【明報專訊】踏入下半年，啟德跑道區再有新盤即將入伙，其中華潤置地（海外）及保利置業（0119）合作的啟德跑道區澐璟，昨首度開放現樓示範單位予傳媒參觀，最快本月以現樓形式透過招標及價單推售。華潤置地（海外）副董事總經理韋少凡表示，澐璟自2022年11月以樓花形式開售以來，累沽350伙，佔全盤單位總數582伙約六成，套現逾137億元。韋少凡續稱，澐璟已獲發滿意紙，將於本月陸續啟動交付程序。
另保利置業（香港）銷售部負責人梁德鴻表示，項目每方呎管理費約5.98元，而澐璟買家中，本地客及內地客約各佔一半，未來綠色運輸系統計劃將於項目附近設站，而項目亦計劃提供轎車接送服務，更方便住戶出入。翻查資料，發展商2019年樓市處於高峰期時，以超過129億元投得項目地皮，每呎樓面地價約1.8萬元。
鐵路沿線新盤備受追捧，信置（0083）、中海外（0688 ）及嘉華（0173）合作、已屆現樓元朗港鐵錦田路站柏瓏II，6日連沽40伙，套現逾4.19億元，包括昨以招標形式再沽18伙，涉及16伙2房及2伙3房戶，單日套現逾1.3億元，平均成交呎價逾1.5萬元。其中最高成交價單位為8座11樓A2單位，實用831方呎，3房間隔，成交價1283萬元，實呎逾1.5萬元，買家成交期360日。此外，兩房最高成交價單位為7座12樓B1室，實用469方呎，成交價731萬元，實呎1.55萬元。
至於2房最高呎價單位為7座18樓B5室，實用447方呎，成交價704萬元，實呎1.57萬元。據了解，大部分買家為九龍區客人，部分為專才客和投資客，看好租務市場和北部都會區發展前景，加上柏瓏毗連錦上路站，故入市投資收租。
富豪酒店（0078）旗下西營盤皇后大道西尚瓏，早前劈價逾三成促銷，繼上兩周沽出107伙後，昨連沽6伙特色戶，屬開放式至3房間隔，共套現約5765萬元；其中30樓C室，實用423方呎兩房設計、連200方呎平台，成交價1363.9萬元、實呎32,243元，買家需於今年9月29日完成交易。
