瑞銀：樓價明年轉穩 最多漲5%

近期本港樓市受惠於港元拆息（HIBOR）急降，令住宅「供平過租」行情再現，惟發展商貨量多且要加速賣樓回籠資金，樓價能否止跌回穩或有待明年分曉。

瑞銀香港房地產分析師梁展嘉接受本報專訪時表示，該行維持預測今年全年樓價無升跌，相信一手住宅交投會較去年好。

由於龐大的供應量仍有待消化，樓價要等到明年才有望回升，估計明年樓價將持平，或最多漲5%。左右樓市的主要因素關注利率、供需、人口流入及失業率。

HIBOR續低企 維持「供平過租」

在利率方面，瑞銀預測1個月HIBOR在今年底處於2.2厘水平，明年底見1.6厘。梁展嘉指出，現時住宅租金回報率3.6厘，預料今年租金能升1.5%，即回報率處於3.8至3.9厘，按1.6厘的1個月HIBOR加1.3厘計，即按揭利率約3厘，意味能維持「供平過租」大約0.5至1厘。

利率會否回升視乎美國經濟及通脹數據，包括會否因關稅或油價升而出現滯脹，要掉頭加息控制通脹。若美元走強令資金返美，也會推高HIBOR，但相信機會不大。

供應方面，現時新樓一年賣約1.7萬伙，中小發展商尤其高槓桿公司，可售貨值仍有9100伙左右，估計新盤供應明年才開始下跌。需求上，本港280萬戶家庭中約19%租私樓，比加息周期前的16%至17%，多2至3個百分點，故推算可能有5萬至7萬個潛在置業需求，加上專才優才及內地學生愈來愈多，都是樓價向上的利好因素；地緣政治風險緩和也會令買家較踴躍入市，例如早前推售的西沙新盤有不少承接力較強的本地買家。

潛在需求會否入市，取決於每個人對工作前景的信心，最新失業率微升至3.5%，今年底可望見底，而IPO較暢旺及內地經濟沒有想像中差，希望下半年失業率受控下，買樓需求會出現較明顯恢復，但樓價仍因發展商「等錢使」要以較大優惠價賣樓而未必回升。

個別發展商坦言早年高地價買入的項目正蝕本出售，梁展嘉指出，發展商仍會繼續平賣去貨。樓價已自高位累挫三分一，部分項目要面臨虧損，為求還息可能蝕本也要賣，而貸款對抵押品價值比例（LTV）通常五至六成，不是蝕讓太多的話，清償貸款後仍可回籠部分資金，有助現金流。

潛在供應充足 樓市難返高峰

二手樓價指數開始呈止跌回穩跡象，中原城市領先指數（CCL）最新按周升0.32%，連續三周報捷，共漲0.73%，較2021年8月高位的累計跌幅，由3周前的29.1%收窄至28.6%。

對於現時是否入市的時機，梁展嘉認為，長遠樓價升幅一定不如2003年至2018年那一輪周期，主因政府表明若樓價升勢過急或考慮重推「辣招」甚至空置稅，而且目前政府造地不似以往困難，北部都會區有逾50萬伙供應摩拳擦掌，庫房多錢時又可重啟明日大嶼，雖然為保稅收及銀行穩定，政府不會令樓價大跌，理想狀態是讓往後幾年樓價微升；而現時地價太低，當局為了令地價回升，短期也不會推出大量土地。

目前大部分地產發展股的市賬率低，如果未來住宅暢旺及商廈很多大額成交，這類股份其實有重估空間。至於本港零售市場也接近見底，5月零售數據轉正，預料全年零售銷售會持平，若美元對人民幣繼續貶值，將利好明年零售市道。

採訪、撰文：陳遠威

7 July 2025