貝沙6期快入伙 錄首宗蝕讓 業界：減價潮暫未蔓延至一手豪宅

貝沙6期快入伙 錄首宗蝕讓 業界：減價潮暫未蔓延至一手豪宅

2008年7月26日 星期六

面對不明朗市況，部分臨入伙的新盤，有心態弱的投資者為免「上會」，選擇在完成交易前把單位沽出，以擬於10月份入伙的薄扶林貝沙灣6期為例，便剛錄得項目首宗帳面蝕讓個案，未計手續費帳面需虧蝕21萬元。 市況未明 投資者心態轉弱 　　雖貝沙灣6期首現蝕讓個案，不過，有業界人士認為，此只是零星的個案，並相信近期的中價及中下價新盤出現的蝕讓或撻訂情況，暫時不會蔓延至一手豪宅市場。但不能否認，由於豪宅買家每每會參與股市或其他投資活動，故因近期股市或外圍經濟波動、或因睇淡後市，而將手持物業減價放售套現的情況，相信仍會發生。 　　近期所見，三個焦點入伙盤，即紅磡海濱南岸、馬鞍山嵐岸及土瓜灣翔龍灣等大型樓盤，均出現投資者蝕讓離場情況。 　　剛錄得首宗蝕讓個案，為貝沙灣6期5座極高層B室，908平方呎，投資者連車位以1,055萬元沽出，呎價11,619元，相對原業主去年4月份的1,076萬元買入價，是次轉手帳面需蝕21萬元。 　　除上述個案外，項目亦出現減價蝕讓放盤個案，美聯物業（01200）西半山助理營業董事鄭兆康指，貝沙灣6期1座低層A室連車位，由一買家於去年中以1,358.5萬元向發展商買入，目前底價已調至1,300萬元。 　　不過，現時願意蝕讓離場的業主始終有限，僅佔該期數230個放盤量的不足1%。 二手放盤230伙 叫價多企硬 　　貝沙灣6期絕大部分的業主，都屬有實力人士，加上預期今年10月入伙時，該期單位呎租可介乎45至55元，足夠供樓開支，故現時肯平手離場，甚至輕微蝕讓，都是睇短綫的投資者，此類放盤人士的議價空間相對一般的5%為高，每每達10%。 　　以貝沙灣6期為例，因1座屬最後一批發售，呎價普遍在1.2萬至1.5萬元水平，1房595平方呎，成交價也要750萬至900餘萬元不等，估計有一批持貨較多的投資者，為免上會，故寧願趕在未上會前蝕讓出貨。 　　不過，此類投資者亦作出兩手準備，迫不得已的情況下，也會上會，故有機會趁單位入伙前，找相熟銀行為單位做好按揭準備，或作轉賣為租的打算。

撰文: 龔綺玲

新 盤 睇 樓 氣 氛 轉 濃

新 盤 睇 樓 氣 氛 轉 濃
新 地 旗 下 豐 盛 居 ， 昨 日 錄 約 五 十 組 睇 樓 客 。 　　(星島日報報道)市場氣氛持續偏淡，買家入市愈趨審慎，新盤周末睇樓情況雖保持不俗，惟成交量卻仍在低位徘徊，令新盤市場僅錄四宗成交，其中盈大上環盈峰再沽兩伙，累售單位近九成，恒基旗下西九龍星匯居及會德豐深井碧堤半島則各錄成交。　　市場人士透露，恒基旗下西九龍星匯居昨日再錄成交，一名投資者以約四百六十二萬九千元，購入二座高層C室，單位面積七百一十六方呎，平均呎價約六千四百六十五元。　　由會德豐發展的深井碧堤半島推出多項置業優惠，刺激買家入市，美聯區域營業董事周志忠指出，一名外地回流買家，見有該盤的置業優惠吸引，故斥資三百三十萬元，購入二座極高層G室，面積六百七十四方呎，折合呎價約四
千八百九十六元。　　華置旗下灣仔YORK PLACE，昨日開放位於灣仔夏愨大廈售樓處內的示範單位予公眾參觀，就記者現樓所見，參觀情況熱鬧，場內不乏區內業主查詢，以作投資用途，發展商亦於現場派發新價單，單位分布於十至二十樓，入場費由八百零一萬八千元起。　　華業發展旗下深水時尚華庭，日前派發最新價單及加推十個單位，平均呎價五千一百元，入場費二百零四萬元起，華業營業經理梁卓榮表示，昨日更首度開放兩個設於二十二樓A室及D室的示範單位予公眾參觀，面積為四百九十九方呎及四百零六方呎，故吸引不少公眾參觀，共錄一百三十組睇樓客。　　他又指，由於推出單位涉及部分高層戶，故新推價單較三月推出時調高百分之三至五，呎價由四千八百元至五千四百元不等，平均呎價為五千一百元。　　此外，新地旗下豐盛居，昨日錄得約五十組睇樓客，中原分行經理劉偉強表示，昨日參觀人士以區內客為主，用家約佔八成，投資者約佔兩成，現時豐盛居已累售四成單位，尚餘約一百伙，餘下單位以兩房及四房為主，主要集中高層單位。　　美聯助理營業董事鄭兆康指出，上環盈峰一號昨日錄得兩宗成交，其中高層C室，獲區內租客即睇即買，單位面積六百九十九方呎，擁海景，以每方呎一萬一千六百元沽售，作價八百一十萬八千四百元。該盤現時尚餘十八伙待售，低層池景單位每方呎由九千五百元起，高層海景單位每方呎由一萬一千元起。2008-07-20

今明睇樓量微升 上車客出動業主減價誘客 用家覓筍盤
2008年7月19日 星期六
　　樓市步入調整，用家趁機四出尋覓「筍貨」。據美聯物業（01200）資料顯示，本周六、日15個大型二手屋苑共錄得1,901組預約睇樓客，較上周同期輕微上升3.9%。
本月整體買賣 料跌破1萬宗
　　不過，有地產代理表示，成交量能否增加，需視乎業主是否願意減價，且由於各區二手成交暫未見起色，故業界普遍估計本月整體物業買賣宗數，將會低於1萬宗水平，為去年4月至今，首度跌破1萬宗關口。
　　各區樓市明顯吹起一陣淡風，吸引一批有意「撈底」的用家四出睇樓。利嘉閣地產經理林治平表示，沙田第一城本周錄得近150組預約睇樓客，當中以用家為主。而受近期市況影響，屋苑亦已有兩成業主願意調低叫價，幅度介乎3%至5%。
　　由於供應較多，過往面積395平方呎單位總是有較大減幅。不過，林氏表示近期一些3房單位業主亦開始調低叫價，其中26座中層F室，面積562平方呎單位，業主就主動將叫價由260萬元減至250萬元，減幅達3.8%。
業主願減價 淘大暫錄15成交
　　然而，雖然各區成交淡靜，但香港置業營業經理江仕秋表示，受投資者減價帶動，牛頭角淘大花園本月已錄得15宗成交，成績較同區屋苑理想。
　　江氏表示，由於淘大花園已有3成業主願意調低叫價5%之餘，又願意接受5%議價幅度。故此，在約有1成減幅的情況下，不少上車客均願意入市。其中E座中層1室，面積462平方呎的單位，就因為業主將叫價由185萬元減低至166萬元，在有1成減幅推動下，單位就獲買家承接，呎價僅3,593元。
　　港島區方面，中原地產首席分區經理趙鴻運表示，本周太古城約錄得160組預約睇樓客，較上周同期增加14.3%。不過，雖睇樓量增加，但由於屋苑僅有7%業主願意調低叫價，故趙氏認為，除非業主普遍願意減價10%，否則本周六、日只會是「旺丁不旺財」。
　　美聯物業董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，由於二手市場呈現拉鋸，令各區成交萎縮，故預期本月整體買賣宗數將會低於1萬宗。而據中原地產資料顯示，受股市波動影響，本周中原城市領先指數處於72.38點，較上周公布的72.77點，下降0.54%。
撰文: 文偉豐

施工落成量97後新低 學者指2010供求失衡

施工落成量97後新低 學者指2010供求失衡

施工落成量97後新低 學者指2010供求失衡私樓供應將斷層 中期樓價俏
2008年7月19日 星期六
　　本港私樓供應短缺加劇，今年上半年一手私樓施工量僅得1,100伙、落成量1,600伙，現樓餘貨存量8,000伙，齊創97年後新低。有學者認為，按目前的施工量推斷，樓市已踏入供應斷層初期，並因經濟下滑而阻礙短期樓價上升，不過，倘經濟轉趨穩定後，樓價隨時飈升。
商會歸咎勾地 影響供應
　　運輸及房屋局發言人表示，上半年落成量減少，主要受到政府03年停止賣地，以及鐵路公司於03至04年度，暫停土地項目招標，以及近年多項大型住宅項目建築進展放慢所致。
　　不過，地產建設商會則歸咎勾地政策所致，建議政府增加土地供應。建設商會執委會副主席梁志堅表示，政府對勾地申請要求偏高，令發展商勾地困難，長遠可能影響供應，呼籲政府恢復定期賣地。
　　運輸及房屋局昨天公布第二季一手私樓的最新供應數字，顯示無論從短期或中長期的新樓供應，均處於低水平。
全年落成量 恐1萬伙以下
　　其中反映短期供應的落成量數字，差餉物業估價署原預測今年全年可達約1.1萬伙，但今年上半年只有1,600伙落成，創自97年以來的11年新低，只佔全年預測的15%。市場估計，除非下半年落成量急增，否則今年私樓落成量將遠遠落後預期，未能達標，跌至1萬伙以下的低水平。
　　另一項反映短期住宅供應的餘貨存量（已落成未售單位），由去年同期的1.5萬伙，跌至現時8,000伙新低水平，並較今年第一季減少1,000伙，連同中期供應的建築中未售單位在內，未售新盤單位總存量有5萬伙，創自04年第三季有紀錄以來新低。
　　而上述的私樓總存量5萬伙，將於未來3年陸續推出市場，即平均每年有1.67萬伙供應，較過去5年平均每年吸納量2.1萬伙為低，顯示私樓供應可能出現供不應求情況。
　　至於中期形勢，則從施工量可略知一、二，顯示短缺情況未有改善。數字顯示，今年第二季施工單位只有800伙，雖然較首季300伙上升1.7倍，但合計上半年只有1,100伙單位施工，創自97年後11年新低，並較去年同期1,800伙下跌39%，只及去年全年施工量1.29伙的9%。
　　由於現時的施工量，可反映3至4年後的供應量，可見在3年後，供應緊張情況會持續。
經濟下滑 拖低短期需求
　　

市 場 預 期 第 二 季 新 樓 落 成 量 仍 在 低 位 徘 徊 。

市 場 預 期 第 二 季 新 樓 落 成 量 仍 在 低 位 徘 徊 。

　　(星島日報報道)運輸及房屋局將於今日公布第二季「私人住宅一手市場供應統計數字」，市場預計期間私人住宅落成量將少於一千個單位，而施工量則受到多 個大型新盤項目在期內動工拉動，施工單位將較第一季僅三百伙明顯回升，同時業界又預料，第二季貨尾數字將進一步減至七千五百多個，較本年首季錄得的九千個 單位相應回落。

　　有發展商預期，在新住宅供應求大於供的情況下，預期未來發展商推售新盤時，開價將更為進取，而且在市區地皮供應愈來愈少，估計市區新樓造價將會更高。

　　事實上，差餉物業估價署早前已公布，本年首五個月的落成量只有一千四百五十二個，當中四月及五月的落成量約為四百五十二個，第二季私人住宅落成量將少 於一千宗，主要原因是期內未有大型新盤落成。以屋宇署資料顯示，四月及五月落成涉及較多單位的項目只有新世界太子、泛海南灣御園及新世界旗下豐盛居，惟 三項目均為單幢式物業，各項目涉及的伙數均只涉百餘伙。

　　而施工量方面，，當中由於有大型新盤新地的譽‧港灣等於第二季動工，預測期內施工量將較第一季僅三百伙大幅回升。

　　另一方面，差估署數據亦指出，本年首五個月一手買賣登記則錄五千九百六十九宗，當中四月及五月一手買賣登記佔一千一百七十八宗。連同業界預測六月份一 手買賣註冊逾一千六百宗數水平，上半年一手吸納量達七千六百多宗。據了解，上月新盤註冊登記主要為御龍山及半山壹號兩大豪宅項目，帶動新盤金額急升並達至 二百三十四億九千萬元，創下紀錄新高。

　　而貨尾方面，中原研究部聯席董事黃良昇指出，本年第二季，全港二百一十九個新盤統計中，剩餘貨尾共七千五百八十六個，較去年第四季半年間增加一點二個 百分點。他解釋，上半年一手樓市焦點全部集中在少數幾個大型項目推出，不過在未來新屋苑供應繼續下降的情況下，發展商清貨意欲低，令貨尾比重輕微回升。

　　現時，一手貨尾集中在三個樓盤，包括浪澄灣、君臨天下和海濱南岸，合共二千九百九十七個單位，佔第二季總貨尾量七千五百八十六個的近四成。

　　惟有業界人士指出，第二季貨尾數字七千五百八十六個，較本年第一季錄得的九千個單位已有相應回落，故此料在施工量及落成量仍然偏低的情況下，新盤貨尾數字將持續減少。

　　泛海執行董事關堡林表示，在求大於供的情況下，可預期未來發展商推售新盤時，預期開價將更為進取，而且在市區地皮供應愈來愈少，估計市區新樓造價將會更高。另一方面，近期樓市較為淡靜，而外圍不時有利淡消息傳出，但相信對買家而言，屬心理影響居多。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，雖然吸納量上升，但由於樓市短期存有不明朗因素，令用家入市態度轉趨保守，預期將促使成交量下降。至於二手業主因眼於新單位供應量低，估計亦不會出現大幅度減價的情形。

　　以屋宇署資料顯示，四月及五月份屋宇署接獲私人住宅項目的動工通知較少，當中包括會德豐旗下西半山巴丙頓道項目，另外，馬坑涌一號的住宅項目，以及北河街一百八十一號至一百八十三號的商住項目，此外則主要為工廈及商業物業。
2008-07-18

新盤開售歎慢板 餘貨量回升 次季尚餘7586伙 集中浪澄君臨