樓價回落 實力買家鬥耐性

樓價回落 實力買家鬥耐性

2008年10月1日 星期三

昨日恒指奇迹地重演單日轉向市況，完全體現資金好淡爭持鬥智鬥財力的局面；其實樓市雖受到外圍波動和銀行信貸緊張影響，個別持重貨的投資者需要大幅調整叫價出貨；另一邊廂，也有一批具資金流的中長綫投資者，藉未來大調整市趁低吸納。 「機會留給有準備的人」，去年從樓價高峰期套現的醒目投資者，在今明年兩年耐心等待樓價回落至合理水平才出擊，一場買家大執位的時代正悄悄地展開。 正如長實（00001）執行董事趙國雄昨日在公布元朗四季名園首批價單時，向本報記者形容「樓市現時只是缺乏置業信心，不是缺乏資金，尚有很多人等待入市，只要合理價和碰上合適的物業，便會釋放市場購買力」。 投資者減磅保實力 這也印證「旺市資金帶動，淡市信心困擾」的市場原則。最近急於減價出售的業主，當中包括兩大類︰一類是持重貨的投資者，減持物業避免受到全球金融海嘯打擊，以持盈保泰方式保留實力，由於早前叫價脫離市場期望，若要脫手便要以低於市場某個水平出貨；另一類卻是累積現金，選擇性吸納低水物業，如九龍站和去年個別超賣的指標屋苑，據代理分析，「如沙田第一城，過去兩個月累計跌幅逾1成後，成交量開始回升，反映出肯調整價位的地區，反彈力較明顯，當中在數個同類型屋苑也出現同一現象。」 正當銀行短期流動資金出現緊張之時，按息出現回升也是正常的事。業界形容，過去11年息口有上亦有落，平均實際按息約8厘左右，現時仍是一個偏低水平，供樓負擔能力也保持33%健康水平。這對於中長綫仍以購買物業抗通脹的實力用家而言，置業能力保持高水平，只要樓價回落到一個安全位，這股現金能力強的實力派，或許調頭買入物業，爭取最高回報。 無可否認，剛起步回調的樓價，市場氣氛一般，痛苦期會維持一段長時間，少則一年，長則至明年底；按上述分析，市場出現「表面缺水（資金）、信心未到底」的極端現象，但有一班隱藏買家正等待入市絕世良機。

二手新盤估價不足 買家失預算 銀行審慎 部分不批7成以上按揭

二手新盤估價不足 買家失預算 銀行審慎 部分不批7成以上按揭

2008年10月1日 星期三

銀行銀根短缺，加上經濟前景不明朗，以致多間銀行調高按揭息率及加強審批程序，令多個入伙盤的二手買賣出現估價不足情況。 新世界：海濱一手可估足價 其中，有市場人士表示，由於現時大部分銀行都不會批出7成以上的按揭貸款，以致不少買家都頓失預算，對各區成交亦造成一定的影響。 回應市場有估價不足的情況，有發展商表示只屬個別事件。當中，新世界（00017）表示，除非個別投資者持有多個物業，令銀行難以批出按揭。 否則，海濱南岸一手單位均可估足價，不會遇上估價不足問題。不過，如果有買家購入售價較高的二手單位，則不排除會遇到有估價不足情況。 根據市場人士表示，美國多間投資銀行出現問題之後，本地銀行亦開始收緊銀根，審批的程序更加審慎，以致二手市場出現多宗未能「上會」的個案。 其中，海濱南岸一個770平方呎的單位，買家只是以390萬元承接，雖然購入價已經較一手買入價低出11%水平，但銀行最終卻只願意估價370萬元。故此，由於未能成功「上會」，買家現時就將單位以360萬元於市場上放售，以求盡早「甩手」。 翔龍灣買家 不批8成按揭 除了海濱南岸外，受到金融海嘯影響，銀行對申請按揭的審批亦更加審慎。而早前，就有一名買家以278萬元，購入了翔龍灣523平方呎的單位。然而，當買家向銀行申請8成按揭時，多間銀行都要求買家做7成或以下的按揭，否則就不會批出貸款。故此，該名買家惟有申請7成按揭，最後才能成功「上會」。 故此，由於買樓的預算增加，令市場失去了一群「上車客」，以致翔龍灣的二手成交大幅減少。中原地產分行經理程仲雄表示，本月翔龍灣僅有4宗成交。其中3座中層B室，面積523平方呎，成交價263萬元，平均呎價5,029元。

撰文: 文偉豐

吉 祥 大 廈 收 購 價 下 調 17%

吉 祥 大 廈 收 購 價 下 調 17%

 魚 涌 吉 祥 大 廈 獲 中 介 人 提 出 收 購 ， 較 兩 年 前 減 價 一 成 七 ， 全 幢 涉 資 約 十 五 億 。 　　(星島日報報道)曾因收購擾攘一時，惟最終告吹的魚涌吉祥大廈全幢，近日又有新進展，活躍舊樓收購的中介人楊世杭旗下財團，正向該廈業主招手，提出每方呎五千七百元收購住宅單位，較兩年前中介人提出每方呎出價高達六千八百九十五元，下調一成七，鋪位業主收購價每方呎二萬元，全幢涉資約十五億元。 　　市場人士透露，活躍於舊樓收購的中介人楊世杭旗下財團，日前召集吉祥大廈小業主開會，提出以每方呎五千七百元收購，另商鋪收購呎價達二萬元，全幢涉資約十五億元，計畫初步已取得逾三百伙業主同意，佔業權約六成，中介人稍後繼續召集會議，爭取更多支持。 　　有小業主向本報表示，收購財團已與他們開過一次會，約有三百名業主出席，住宅單位收購價每方呎五千七百元，目前雖已有六成業主同意收購，惟他本人對收購抱平常心態度，皆因早於○五年已陸續有代理提出收購，最初提出的每方呎四千七百元，惟後來上升至每方呎近六千九百元，只是擾攘一時。 　　不過，消息人士指出，今次收購勝算較高，皆因價格較中肯，同時由於近期市道回落，相信業主期望不會過高，過往失敗的原因，亦是因代理希望有更多小業主參與，將住宅價格由每方呎四千七百元（實用計算），大幅提高至每方呎六千八百九十五元，於○五年市道來看，屬於「天價」，最終沒有發展商承接，令收購告吹。 　　消息人士還說，由於物業分開十四份大廈公契，必須每份公契均超逾九成業權同意才可併購，亦是困難所在，不過，由於政府有意降低強制拍賣門檻，由九成降至八成，成事的話，該問題相信能迎刃而解。 　　市場消息指，是次有意併購該廈的中介人英資集團，亦即將召開鋪位業主開會，鋪位每方呎出價約二萬元，不過，由於該廈鋪位眾多，理論上不同位置有不同價格，因此，併購鋪位亦是難題。 　　是次作為中介人的英資集團，老闆楊世杭曾收購不少舊樓，然後轉售予發展商，包括新世界北角繼園上下街項目，嘉里的跑馬地山光道南廬及山村臺一至三號業權，恒基干德道三十九號項目及北角匯豪峰項目等等。 　　吉祥大廈位於魚涌英皇道七百零四至七百三十號，共有五百零四伙業權，鋪位業權約五十六個，住宅業權約四百四十八個。 　　該物業屬三面單邊物業，佔地達三萬二千四百方呎，現時樓面面積十八萬八千五百方呎，該廈可作商住發展，住宅地積比十倍，可建樓面約三十二萬五千方呎；商業地積比十五倍，可建面積約四十八萬七千五百方呎  2008-09-29

太古西摩道地 成功併購 統一51至53號業權 可建38層住宅

太古西摩道地 成功併購 統一51至53號業權 可建38層住宅

2008年9月29日 星期一

樓市回軟，有助發展商進行舊樓收購計劃，消息人士透露，太古地產近日成功統一港島西半山西摩道及堅道舊樓項目，令項目毋須強制拍賣，可重建1幢38層高住宅大廈。 消息人士指出，太古地產成功統一業權的項目，位於西摩道51至53號及堅道140至142號，惟太古發言人表示，集團不評論有關收購上述西摩道舊樓項目。該地盤建有2幢相連的大廈，樓高約8層，於1960年落成，至今樓齡約48年，總樓面約3.86萬平方呎（實用面積），共有54伙。 太古過去數年一直低調收購業權，並於今年中成功收購逾90%業權，計劃向土地審裁處申請，引用《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，強制收回餘下業權。及至近日，發展商終於成功遊說餘下單位業主出售物業，成功統一整個項目業權。 2A至2E號 上月批准建住宅 該地規劃為「住宅（甲類）」用途，佔地約7,975平方呎，據去年12月獲屋宇署就該地批出建築圖則，可建1幢38層高住宅，地積比9.5倍，總樓面約7.58萬平方呎，較現有大廈樓面增加近1倍，具相當重建價值。 太古地產一直積極於西半山西摩道一帶，進行舊樓收購活動，並成功收購多個項目，規劃較大的要數位西摩道2A至2E號、衞城坊4至6A號及衞城道23至29號重建項目，剛於上月獲批出建築圖則，准建1幢50層高住宅，總樓面約20.63萬平方呎。 堅道94號全幢 1.38億售出 另早前招標西半山堅道94號全幢，剛以1.38億元成交，按地皮可建樓面約2.39萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約5,774元，買家為Sinowill International Limited，未知是否與太古地產有關。 事實上，西半山一帶重建項目利潤可觀，吸引發展商爭相收購，以會德豐地產（00049）西半山The Babington為例，剛錄得一個中層單位以約1,400萬元易手，按單位面積約1,100平方呎計，呎價約1.2萬至1.3萬元。

撰文: 馮玉萍

趙國雄證實 美基金購2豪宅地

趙國雄證實 美基金購2豪宅地

2008年9月27日 星期六

美國金融海嘯下，亞洲區房地產市場相對穩定，成為資金避難所，長實（00001）昨日公布，旗下九龍塘廣播道81號及西半山干德道16至18號兩個建築中豪宅項目，已售予美國一個州政府退休基金，估計涉資近25億元，該基金現時仍物色長實1至2個小型住宅項目。 另外，集團旗下元朗錦田四季名園將於短期內開售，首批單位買家將獲贈送釐印費，相等樓價3.75%，料首批推出單位數目將逾40伙。市場人士指，該盤未來1至2日會開放展銷廳予準買家參觀，代理自行收票，估計項目有機會於十一國慶檔期開售。 購廣播道干德道項目 長實執行董事趙國雄表示，本港經濟穩定，投資環境良好，成為國際投資者的投資天堂。 他指出，已與上述美國州政府退休基金簽署協議，並已收取訂金，只是程序上尚欠少許，鑑於雙方簽署了保密協議，故價錢不便公布，但為非常理想價錢，並指是次並非只是出售地皮，長實會負責興建工程，料項目將於2010年中取得入伙紙，估計對方將以長綫收租為主。 趙氏稱，該基金於上海等城市亦有其他物業投資，於半年前已開始物色本港物業，亦有與其他發展商洽談。他指出，由於集團明年有數個大型項目推售，由於上述兩個項目規模較小，倘拆散出售可能會浪費了人力物力，倒不如以一個理想價錢出售。 廣播道81號項目提供103伙，總樓面逾17萬平方呎，已完成補地價事宜；干德道16至18號項目則提供32伙，總樓面約4.2萬平方呎。 趙國雄稱，08年初至今該集團售樓收入達270億元，當中元朗四季名園最快周內公布售價，項目提供20戶「Green Palace特色花園大屋」，花園面積由逾1,000平方呎至逾1萬平方呎，首星期會限量推出2至3戶，可獲園藝設計。 另邊廂，信置（00083）旗下荃灣御凱，市傳本周日將開放示範單位予VIP客戶參觀，根據市傳的圖則顯示，單位間隔四正實用，採長形廳設計。

撰文: 何媛玲