辣招效應 新批按揭按月跌37%

辣招效應 新批按揭按月跌37%
要聞

樓市受到政府雙辣招影響，上月住宅物業成交宗數按月大減53%，同期住宅樓按新申請宗數相應下跌近30%，新批按揭貸款額更大減37%。市場人士認為，受到一手樓盤增加影響，1月新批按揭宗數或呈反彈，但全年表現將取決於當局會否再出招。

申請少三成 平均按五成二

金管局統計顯示，去年12月新批樓按貸款金額較11月下跌37.1%，至152億元，新批按揭宗數亦按月倒退35%，主要因為一手及二手市場批出的貸款分別減少44.7%及38.4%，涉及轉按交易的新批貸款亦下跌17.4%；同期，新取用按揭貸款額亦跌10.8%，至189億元。

金管局在提交給立法會的文件中指出，住宅交投回落，由去年11月的7035宗下跌至12月的3286宗，令按揭申請宗數相應下降，新申請減少29.9%，至7449宗。

市場人士指出，樓按大減主要因為當局去年10月下旬推出特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），以及去年9月中金管局收緊按揭措施的持續影響。

金管局指出，新造按揭的平均成數已由2009年的64%下降至去年底的52%，新造按揭的平均供款與入息比率亦由2010年8月的41%，下降至去年底的36%，但該局仍會留意市場發展，因應樓市周期的變化推出適當的措施，以保障銀行體系的穩定。

需求及新盤帶動 1月有望反彈

永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全認為，目前的按揭成數及供款與入息比率均屬健康水平，金管局會否收緊樓按措施，端視樓價變化而定。

恒生銀行分行網絡及抵押貸款業務主管譚麗琼指出，當局去年推出辣招後，樓市受到影響，特別是二手市場成交萎縮，因此樓按相應回落，儘管政府施政報告在供應上着墨，但市場預料供應問題或要到2015年後才有望改善，在需求帶動及多個一手樓盤推出下，1月份新批貸款宗數或有反彈，全年表現要視乎政府會否再推新招而定。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓亦稱，在剛性需求支持下，樓市後市仍然樂觀，但是收緊按揭及雙辣招的推出，令投資者及非本地客入市意欲轉弱，預料今年新取用按揭貸款額持續在2000億元以下。

總結去年全年，新取用按揭貸款額為1918.54億元，較2011年減少15.8%，連續兩年負增長，宗數則減少19.9%，至76,743宗。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期，今年新取用樓按貸款額或會下跌5.3%，至1800億元。

29 Jan2013

信報

萬科攻港第一擊 夥拍新世界高價奪荃灣6區

萬科攻港第一擊 夥拍新世界高價奪荃灣6區 要聞 土地市場再有新玩家，內地龍頭發展商萬科企業首度踏足香港，透過旗下萬科置業（香港）與新世界發展（017）以超市場預期的逾34.34億元，奪得西鐵荃灣西站（6區）住宅用地，樓面地價達5088元，創區內新高，未來售樓呎價隨時達1.3萬元。業界人士認為，香港土地投資風險較低，吸引內地發展商入市。 較同區地貴18% 項目在本周一截標，約50小時已有招標結果。新世界發展與萬科置業（香港）以34.345億元，成功擊敗其他七個財團，奪得這個屬於西鐵荃灣西站物業發展計劃的最後一個地盤。用地樓面地價5088元，遠高於長實（001）去年8月投得的毗鄰五區用地的樓面地價，當時用地的每方呎樓面地價4309元，是次六區用地較其高約18%，成為區內新高。 新世界發展執行董事兼聯席總經理鄭志剛表示，對於投得項目感到非常高興，認為價格合理，項目發展潛力優厚，並合乎集團增加土儲的策略。他指出，是次集團首度與萬科合作，預期雙方未來在港和內地將有更多的合作機會。萬科總裁郁亮則表示，希望透過相互品牌效應增市場份額。 新世界發展發言人指出，兩公司是次屬首次合作，新世界發展持有80%權益，萬科則持20%，集團認為萬科管理不俗。發言人續稱，以往曾研究競投將軍澳和荃灣地，認為享有遼闊海景及接近鐵路站的優質用地絕無僅有，預計用地可在2016年推出單位發售。 資料顯示，6區用地位於由長實奪得的5區（灣畔）和7區之間，可建樓面約67.5萬方呎，將興建2幢住宅，提供894伙，並設有限呎等規定。據了解，項目的總投資將逾60億元，估計未來開售呎價約1.2萬至1.3萬元，由於項目屬西鐵沿線最後一幅海景用地，呎價尚算合理。 代理數據顯示，近期區內較新的大型二手屋苑呎價約9500元至1.05萬元不等，惟區內部分二手業主已因批地消息而反價，未來二手造價隨時再向上揚。 高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，是次造價屬志在必得的價錢，但情況未必反映發展商在施政報告後進取入市，反而是次與過往宏基資本（2288）等新手入場時以溢價入市的情況相若，相信發展商以高價競投，以求在香港土地市場上搶得一杯羮。中原測量師行執行董事張競達也認為，是次或屬中資發展商來港發展的試金石，由於招標只有一次出價機會，故以進取出價策略增中標機會。 對於萬科首次在港爭地，張翹楚認為情況真正反映內地開發商對香港房地產市場有興趣，相信主要在審批和銷售的現金流等方面，在香港發展項目的風險較內地低所致。 此外，萬科（1036）剛來港上市，投地既可增加集團在港的發展紀錄，也可令上市公司的資金留港發展，毋須滙兌到內地而造成不必要的滙兌損失。 信報 24 Jan 2013

太古城海景 呎價高見14304

太古城海景 呎價高見14304 2013年01月24日 星期四 【本報訊】大型屋苑樓價再創新高，美孚新邨及太古城大單位錄高價成交。另各區二綫屋苑造價亦相繼破頂，YOHO TOWN及東堤灣畔建築呎價逾7,000元。 買家願意高價追貨，市場再錄高價成交，美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，太古城高山台東山閣低層B室，實用面積797平方呎（建築894呎），單位屬3房連套房間隔，可享海景，日前以1,140萬元沽出，實用呎價14,304元（建築12,752元），成交價及呎價均創出太古城高山台新高。 美孚3房呎價逾萬破頂 另美孚新邨3房戶獲高價承接，美聯物業首席高級營業經理林海成表示，美孚新邨蘭秀道24號低層A室，實用面積672平方呎（建築896呎），單位享內園景以675萬元沽出，實用呎價10,045元（建築7,533元），創出屋苑同類單位的造價新高，林海成指出早前同類單位造價約630萬至650萬元不等，是次成交價高同類單位約25萬元。 東涌東堤灣畔高層標準戶建築呎價首破7,000元，中原地產助理分區營業經理鍾慧儀表示，東堤灣畔3座高層D室，實用面積521平方呎（建築715呎），單位以507萬元沽出，實用呎價9,731元（建築7,091元），建築呎價首度突破7,000元。 另外，信置旗下西九龍御金．國峰剛於這個檔期入伙，二手交投即時轉旺，本月至今暫錄4宗二手成交，全部業主獲利離場，其中3座低層B室，業主連160萬SSD稅沽貨，賺逾700萬離場。 據悉，御金．國峰由開售至今，市場累積錄得逾10宗二手摸貨個案，絕大部分以公司名義轉手，以私人名義連SSD稅易手的則屬首宗個案。該單位為3座高層B室，實用面積約1,204平方呎（建築面積1,558平方呎），剛以3,200萬元易手，實用面積呎價約26,578元（建築面積呎價20539元）。 原業主為一名內地客，於去年1月初以約2,262萬元購入，是次易手帳面獲利約938萬元，惟持貨剛滿一年，是次易手須繳交5%SSD稅，即約160萬元，扣除SSD及其他雜項支出，估計實質獲利約650萬元，屬於項目眾多二手摸貨中獲利最深的個案。 經濟日報 24 Jan 2013

新世界夥萬科 高價奪地 34億投荃灣西站六區 高估值20%

新世界夥萬科 高價奪地 34億投荃灣西站六區 高估值20% 2013年01月24日 星期四 新世界發展（00017）首次夥拍內房龍頭萬科，以34億元奪得荃灣西站六區（TW6）限呎地，每平方呎樓面地價達5,088元，超市場預期，較去年批出五區灣畔高近兩成，創區內地價新高，料總投資額約60億元。 新世界持80%權益 估投資60億 新世界執行董事兼聯席總經理鄭志剛認為地價合理，今次是集團與萬科首次合作，是好開始，將本着互利雙贏建立中港戰略合作夥伴關係。集團發言人補充，集團持有項目80%權益，尚餘20%則萬科持有，擬2016年發售，強調項目可作純住宅發展，有別附近批出商住地皮。萬科集團總裁郁亮稱，將來可透過相互品牌效應，增加市場份額及加強發展優勢。 市場認為，六區屬西鐵沿綫最後一幅海景用地，而新世界早年曾於區內發展愉景新城，對區內發展有一定熟悉程度；另集團亦夥拍會德豐（00020）合作發展柯士甸站上蓋項目，現再下一城，有利鞏固集團拓展鐵路上蓋發展。該地擁有全海景，預計會興建高質素住宅。 新世界去年售樓大豐收，套現約130億至140億元，故投地亦變得進取，達致每年維持穩定增長目標。是次夥拍萬科，為了成功截擊已投得兩旁用地的長實（00001），出價高達34.3億元，每平方呎樓面地價高達5,088元，比荃灣西站上蓋灣畔地皮樓面呎價4,308元，高出18%，亦比市場最高估值4,300元高出近兩成。 58%單位限呎 料開售每呎1.2萬 高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，施政報告揭示本港短、中期仍難有大量住宅供應，樓市風險會比其他地區低，故近年吸引多間內地財團在港投地，出價亦比本地發展商進取，以打入本地市場（另見稿——「內地樓控 中資強攻港房產」）。 該項目可建兩幢住宅物業，住宅樓面約67.5萬平方呎，可建894伙，其中520或58%單位實用面積須小於538平方呎，另尚餘12.9萬平方呎須興建公眾體育中心，預計項目可於2017至2019年間落成。 若連同10%發水及建築成本等因素計算，項目總投資額約60.3億元，每平方呎發展成本約8,127元。假設實用率為83%及合理利潤20%計算，估計將來開售實用面積呎價達1.2萬元（建築呎價9,752元），而鄰近最新落成的御凱、實用率75%，二手實用面積呎價1.4萬元（建築呎價1.1萬元）。 撰文: 古廣榮 經濟日報 24 Jan 2013

賣地刺激 荃灣兩成業主反價封盤

賣地刺激 荃灣兩成業主反價封盤 要聞 發展商投地進取，令本已熾熱的樓市再度升溫。地產代理指出，荃灣區已有多達兩成業主封盤反價，昨天御凱有三房單位即日反價100萬元放售。有代理預料，業主叫價太進取，買家亦需時消化，預料區內二手成交將淡靜至農曆新年。 施政報告沒有打擊樓市招數令樓市轉旺，荃灣六區地皮【表】昨天以高價批出，令同區業主更瘋狂。美聯物業營業經理林載發表示，自從施政報告公布後，區內業主態度非常強硬，昨天情況加劇，總計已有兩成區內放盤業主封盤及反價。例如萬景峯3座中層兩房單位，建築及實用面積分別為672及506方呎，原先放盤叫價640萬元，現反價至650萬元。 香港置業助理聯席董事羅英傑表示，御凱有業主更進取，其中2座高層C室，原先放盤叫價980萬元，業主見地皮樓面地價已達5000元，未來推售價動輒逾每方呎1萬元，故看好區內樓價前景，昨天將單位加價100萬元至1080萬元放售，加幅達10.2%，建築每方呎放售價1.11萬元，實用每方呎放售價1.4萬元。 羅英傑稱，地皮未批出前，荃灣區反價情況已非常普遍，「幾乎有客睇過的單位都會加價」。他相信，在業主反價浪潮下，買家短期內亦難追價入市，需時消化消息，預料至農曆年前區內成交量必定淡靜。 信報 24 Jan 2013

將軍澳荃灣元朗 3區供應最多

將軍澳荃灣元朗 3區供應最多 2013年01月23日 星期三 城規會過去3年批出55宗住宅項目申請，如果以地區分布計算，將軍澳、元朗及荃灣3區佔的單位數目最多，合共提供3萬伙，約佔整體單位數量的70.8%，料大量供應陸續推出，將對區內樓價構成影響。 可供3萬伙佔71% 在全港各區當中，以西貢、將軍澳所佔的供應量最多，主要因為港鐵日出康城項目（總單位數目約2.1萬伙）計算在內，導致該區供應多達近2.3萬伙，但即使扣除日出康城已出售1至3期約8,000個單位，區內餘下仍有1.45萬個單位供應，亦屬全港之冠。 其次則是荃灣區，由於區內西鐵荃灣西站5區城畔、灣畔，以及荃灣西站6區等上蓋項目陸續批出，導致區內供應多達4,388伙，佔全港供應約10%。 第三供應最多的地區則是元朗區，共有11個項目上馬，提供約4,169個單位。 港島提供2300單位 另一方面，近年供應短缺的港島，受惠於北角油街項目、北角繼園里重建等動工落實，亦令區內未來幾年供應將明顯增加，約提供2,298個單位，當中僅繼園里項目佔區內供應量一半。 另外，發展局就《優化土地供應策略》進行的首階段諮詢發表的報告，指出公眾對維港以外填海增加供應意見分歧，根據電話調查結果，有33.6%人支持填海，較反對的人士為少，而在問卷調查，則以支持填海的人士稍多過反對，且較關注填海對環境及周邊社區影響。至於岩洞發展方面，反應較為正面，大約有約7成公眾表示支持。 系列名: 寸土必爭系列 23 Jan 2013 經濟日報

滙豐調高估價 嘉湖1周累漲5%

滙豐調高估價 嘉湖1周累漲5% 2013年01月23日 星期三 近日樓市顯著升溫，促使銀行調高各大屋苑估價。滙豐銀行在施政報告後，上調5大屋苑估值，升幅由0.4至2%不等，當中嘉湖山莊早在施政報告前調升估值，一周連升兩次累漲4.9%。 根據本報就滙豐對8個大型屋苑估值變化的追蹤調查發現，上周三（1月16日）施政報告發表後兩天，滙豐先後調升嘉湖山莊、黃埔花園、太古城及美孚新邨四大屋苑估價，至昨日再上調海怡半島估值。 施政報告後 黃埔估值升2% 施政報告發表後，估價升幅最大屋苑為黃埔花園。據滙豐網上估價資料顯示，黃埔花園2期6座中層E室，實用面積388平方呎（建築面積469平方呎），估價由446萬元升2%至455萬元。 事實上，滙豐於施政報告前（1月14日）已把嘉湖山莊麗湖居6座中層C室的估價上調約3.9%至320萬元，在施政報告後，該行再把單位估價調升1個百分點，令單位估值按周累升約4.9%，升幅為眾屋苑之中最強。 中原：反映銀行看好後市 中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，近期樓市明顯轉旺，交投活躍，已經開始留意到有大行顯著調升一定數量的屋苑估值，而銀行估值雖是銀行交予獨立估價行計算得出，銀行不能自行控制估價，但估價行眾多，銀行卻選擇估值較高者，反映銀行看好後市。 撰文: 郭伊妮 系列名: 寸土必爭系列 經濟日報 23 Jan 2013