美聯：調整緩慢 細價樓主導跌勢

美聯：調整緩慢 細價樓主導跌勢

加息及經濟放緩的陰霾下，美聯集團（01200）董事總經理黃靜怡預計，樓價將呈「慢動作調整」，跌幅介乎5%至10%，而細價樓更會主導跌勢。

料樓價跌幅5至10%

影響樓市的三大基本因素，包括經濟表現、息口及供求情況，當中經濟增長及息口將會是今年關鍵。

黃靜怡認為，買樓最關鍵是工作收入穩定，才會考慮置業，但現時本港經濟4大支柱旅遊、零售、金融及地產，均進入整固期，銀行及零售等行業裁員，難免影響置業意慾。

同時，上月美國啟動近10年首次加息，黃靜怡指出，低息環境由08年維持至今，初次加息樓市會較敏感，是加息周期開始的信息，雖然加息步伐預期較長，每次或增0.25厘，亦難免有準買家未能承擔加息後的壓力測試，需求會有調整。

樓價微調減上車負擔

另外，今年本港按息預計最多上升0.5厘至0.75厘，若果樓價能夠回落5%至10%，供樓負擔比率，將維持在42%至44%，較現時相若甚至輕微下調，反而有助減輕新置業人士的供樓負擔。

因此，在加息及經濟放緩的夾擊之下，黃靜怡認為，樓價呈「慢動作調整」，跌幅最多1成，當中近年受追捧的細價樓，將會主導跌勢。「近兩年見到有人借到盡去買樓，所以財務公司才活躍，很多渠道提供融資，但如果經濟欠佳，從事銷售行業的，佣金收入減少，或需要劈價賣樓套現。」

新盤今年料約2萬宗

另一方面，今年樓市將會繼續由新盤市場主導，一手成交量約1.8萬至2萬宗，二手交投則與去年相若。

「一手繼續搶走二手購買力是必然，然而發展商之間的競爭亦大，以往買地，以四大發展商為主，現時有中小型發展商、內地發展商加入。在賣樓的時候，無論在定價、樓盤質素亦會有很大競爭。」

今年定價會貼市，甚至平過二手，發展商仍然貼近市價推盤，過去幾年新盤溢價的階段，但2014年溢價已經收窄，去年更與二手睇齊，今年將會貼市價或者進入負溢價的階段，她認為，發展商屬市場機制，樓市調整最大關鍵始終是經濟及息口。

對於有意上車入市的準買家，黃靜怡提醒，須注意兩個「保本」，一是做好自己份工作，「保住本業」，二是資產保本，也即是留意即使買樓「供貴過租」，但供樓是供入本金，屬於資產保本。如有意置業者應適應心態，趁現時調整市，選擇增多可能反而是置業的好時機。

5 Jan 2016

經濟日報