二手倘跌2成 400萬內屋苑倍增

二手倘跌2成 400萬內屋苑倍增
50大私樓入場戶 近7成低於500萬

承接2015年底二手樓價跌勢加劇，上車盤源將急增。本報統計全港50大屋苑，倘樓價跌兩成，400萬元以下盤源屋苑將由10個倍增至21個，而500萬元以下盤源屋苑更近7成。

踏入2016年，市場普遍預期樓價將循下跌軌道，本報統計全港50大屋苑，按屋苑入場戶現時平均呎價水平計算，並假設樓價跌10%、15%、20%，評估上車盤的情況。

7屋苑樓價 可見「2」字頭

現時50大屋苑入場戶最平由300萬元起，至於合乎按揭保險公司承造9成按揭（樓價400萬元以下）資格的上車屋苑，僅約10個。然而，一旦樓價回落兩成，樓價400萬元以下，可供上車客選擇的屋苑，便倍增至21個，當中更有7個屋苑，樓價回落至「2」字頭水平。

以荃灣中心面積307平方呎兩房戶為例，樓價由300萬元回落至240萬元，屬50大屋苑中最平。若以9成按揭計，購入一個240萬元單位，供款30年及利率2.15厘計，每月供款8,147元，最低每月入息水平只需19,657元，較樓價300萬元時，最低每月入息24,571元，大幅減低近兩成，勢增加市場上有能力置業人士數目。即使加按息1厘，月供增至9,282元，仍於1萬元以下。目前荃灣中心有約120個放盤，面積300多平方呎上車盤有約45個，入場價由300萬元起。

倘樓價跌兩成，50大屋苑中，500萬元樓下盤源屋苑更近7成，由現時21個增至34個。屆時上車客可重投港島屋苑。其中鰂魚涌南豐新邨兩房戶，樓價可回落至440萬元水平。事實上，屋苑最新兩房樓價已跌至483萬元，故代理指兩房樓價回落兩成至440萬元不是沒有可能。隨着業主沽貨意慾增，買家重新主導樓市，南豐新邨兩房叫價由逾600萬元大幅回落至530萬元左右，同時盤源由旺市時幾近零個，增至逾10個以上。

學者：樓價轉勢 可逆市置業

2016年踏入加息年，樓價回落，對上車客來說，是「喜訊」還是「噩耗」？中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量預期，本港會跟隨美國加息，對買家入息要求增，今年上車客群會由一班由父母資助首期、收入較低的買家，轉至收入較高但持有首期較少的人士，並呼籲逆市置業，買家要注意銀行估值，免失預算。他認為樓價最多跌10%至15%，調整是由外圍經濟因素引起，不似金融風暴時災難式下跌，只要打工仔「份工穩陣」，是次調整亦屬入市時機。

（系列之二）

5 Jan 2016

經濟日報