業界轉審慎 估08樓價僅升1成

市 區 新 盤 突 開 價 搶 灘 發 售

市 區 新 盤 突 開 價 搶 灘 發 售 豐 盛 居 昨 日 突 派 發 價 單 ， 並 首 推 出 三 十 伙 發 售 ， 平 均 呎 價 約 七 千 零 六 十 二 元 。 　　(星島日報報道)近期市區單幢新盤成市場焦點，西九龍豐盛居昨日突派發價單，並首推出三十伙發售，平均呎價約七千零六十二元，較市場高逾一成，市場消息指出，樓盤將於今日發售。另外上環盈峰一號亦趁勢推售，發展商表示，樓盤日前已派的價單，平均呎價為逾一萬二千元，其中頂層連天台特色戶更以每方呎一萬六千元售出。
　　市場消息稱，新地昨日下午與代理開會，並通知豐盛居今天的發售程序，同時亦率先派發首批三十伙價單，平均呎價為七千零六十二元，入場費約三百五十五萬元；此外，是次推盤，暫時只提供即供付款，買家需在簽署買賣合約後的三十天完交易。
　　消息人士指，現時發展商只公布首批三十個單位價單，假若買家有意 購入價單外的單位，須於明日即場再作查問；另外，同區代理表示，目前該盤開價，與區內新盤相較，高出至少一成，如現時ONE NEW YORK，其平均呎價約六千餘元。此外，由於區內缺乏同類型新盤，估計可獲不少區內住客及換樓客青睞。
　　至於各路代理在獲取價單外，經已即時通知已入票的準買家，據悉，現時市場上所收票數已逾百張，入票人士以同區住客為主，暫時未有出現大手入票個案。而近日西九龍一帶二手市況方面，有業界人士表示，現時區內新盤平均呎價由五千多至六千餘，豐盛居首批單位以約七千推出發售，較市場高約一成至一成半。
　　盈大旗下上環盈峰一號前晚突擊派發價單，該集團執行董事顏金施指出，價單內首批二十個單位均位於中高層，平均呎價約一萬二千元，其中四十九樓連天台相連特色戶，以每呎約一萬千六元落實成交，首批單位火速獲認購，買家大多為貝沙灣業主及收租客，並主要採用建築期付款方法，預料二十伙可套現二億二千萬元。
　　顏金施續稱，其餘單位的推售詳情，將於短期內公布，至於會否加價則視乎市況而定，現時亦有數名買家有意洽購一層共四個單位。
　　市場人士透露，盈峰一號現已約十層獲預留，涉及單位約四十伙，層數由十六至四十九樓，其中一名買家認購中層A、B室，面積一千七百二十七方呎；現時最大手的交易為一名SOHO區外籍老闆亦購入一圈中高層單位，但有關消息尚未獲發展商證實。
2008-06-24

業界轉審慎 估08樓價僅升1成

業界轉審慎 估08樓價僅升1成藍籌屋苑成交降 中原︰下半年橫行
2008年6月24日 星期二
　　受外圍市況不穩影響，有大型地產代理商調低今年全年樓價升幅預測。中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，美國次按風暴及股市波動影響，該公司預測08年本港整體樓價只有10%升幅，較去年底預測的30%，大幅調低20個百分點。
　　受上述因素影響，加上息口走勢不明朗，市民入市再趨審慎，令主要二手屋苑成交出現停滯及回落，部分屋苑成交量較4月份為低。當中沙田第一城本月暫錄得31宗成交，較4月份同期48宗，下跌35.4%。
一城交投放緩 本月暫31成交
　　陳永傑指，上半年整體樓價已經累積上升約10%，估計下半年整體樓價只會「橫行」。又謂樓市走向兩極化，1,000萬元以上豪宅單位由於供應少，樓價或有機會升30%；300萬元以下細價樓，由於基數細，升幅可逾10%；300萬至500萬元之間的中價樓，預期升幅不足10%。交投量方面，陳氏認為短期而言，由於5月份一手熱賣，凍結了市場逾200億元資金，6月月份成交陷入拉鋸，料成交量會較上月減少40%。
　　中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現港美息差約為0.25厘（港較美高出0.25厘），處於合理水平，港毋須較美提前加息。倘美國於9月份開始加息，本港銀行便要視乎拆息水平而決定是否跟隨，估計跟隨加息機會很大。預期若銀行加息，按揭市場短期會流行定息按揭產品。
美聯預期 升勢集中09年
　　另外，美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，集團維持樓價兩年升50%的預測，但同意今年下半年樓價走勢平穩，升勢集中09年。
　　而經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓則指，金管局數據顯示，現時未償還貸款達5,810億元，連升16個月，顯示按揭貸款需求十分強勁，故預期銀行加息，不會令樓價下跌。
　　區域市況方面，利嘉閣地產經理林治平表示，市況轉淡，加上業主僅提供3%至5%減價幅度，故買賣雙方拉鋸情況明顯，區內二手成交減慢。其中沙田第一城48座低層H室，面積410平方呎單位，業主將叫價由145萬元降至137.5萬元才獲買家承接，減幅達5.2%。香港置業營業經理江仕秋表示，牛頭角淘大花園本月暫錄得25宗成交，成交量較上月同期下跌16%。
撰文: 黎煥成、文偉豐

恒 基 引 例 強 制 拍 賣 兩 舊 樓

恒 基 引 例 強 制 拍 賣 兩 舊 樓
恒 基 旗 下 灣 仔 道 國 民 大 廈 及 金 國 大 廈 兩 物 業 ， 獲 批 強 制 拍 賣 統 一 業 權 。 　　(星島日報報道)恒基年前購入灣仔道國民大廈及金國大廈兩物業九成多業權，昨日再引用《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，向土地審裁處要求強制餘下廿五名物業業主出售物業以統一業權，昨日並獲土地審裁處批准。　　恒基旗下聰明居有限公司於公開投標中投得灣仔謝斐道三八八至三九○號國民大廈及告士打道二一○至二一六號金國大廈兩物業的九成多業權，再引用《土地（為重新發展而強制售賣）條例》向土地審裁處要求強制餘下廿五名物業業主出售物業以統一業權，昨獲土地審裁處批准。　　土地審裁處審裁官區慶祥昨日於判詞中指，由李家誠、恒地副主席林高演等出任董事的聰明居有限公司，於○六年九月中，以八億二千五百萬投得

兩物業逾九十二個百分點的業權，涉及近三百個單位，稍後遂按程序申請要求強制餘下業主出售以取得統一業權。　　兩地盤面積共一萬五千九百餘方呎，地積比率為十五倍，重建後總樓面可達二十三萬九千餘方呎，○六年估計每方呎價可逾五千元。　　審裁官區慶祥指，兩物業樓齡已達四十六年，屬於商住大廈，○六年九月估值為六億三千萬元。法庭認為兩物業樓齡已舊，而且估計維修費達九千一百餘萬元，然而維修後兩大廈只能提升其價值七千萬元，並不化算，審裁官並指，滿意聰明居一方已盡力向小業主提出收購建議，並多次派代表與小業主商討，提出的收購價錢亦合理，因此批准強制公開拍賣整份業權，並設底價（reserve price）為十四億二千萬元，要求物業業權統一後，業主須於六年內重建上址。　　恒基於二○○六年八月，以八億二千五百萬元，成功購入銅纙灣大型舊樓金國大廈、國民大廈當中逾九成二業權，當時是有史以來最大型聯合出售項目的成功個案，以易手價計算，每方呎樓面地價高逾五千元。 資料顯示，上述兩項物業由有「戲院大王」之稱的關家柏、關家餘及其家族成員持有。　　金國大廈、國民大廈，坐落於灣仔告士打道二一○至二一六號、謝斐道三七七、三八八至三九○號、馬師道十二、二十二至三十二號交界位，兩座大廈分隔謝斐道兩邊，佔地一萬六千方呎，規劃為商住用途，可以按照地積比率十五倍計算，重建商廈或酒店，可建總樓面達二十四萬方呎，該兩幢舊樓可望海景，又是核心區灣仔大型地盤，因此，於二○○六年標售，吸引多家發展商購入競逐。　　當時由國際性測量師行第一太平戴維斯，負責標售兩幢物業，截標後更合共收到約六份標書，入標財團為大型發展商，首輪出價介乎八億至八億五千萬元，與大業主意向價逾十億元有距離，後來，經過一輪討價還價，最終進入次輪出價的三大發展商包括恒基、長實及南豐，三大發展商都表現得相當積極，經過連番的追價，最終才由恒基成功購入兩廈。

凱旋天際屋 傳呎造4.1萬新高

凱旋天際屋 傳呎造4.1萬新高 2008年6月18日 星期三 　　繼半山施勳道倚巒2號屋以呎價5.7萬元成交，創亞洲洋房呎價新高後。新地（00016）旗下九龍站凱旋門一個頂層特色單位，市傳以呎價4.1萬元售出，創香港分層單位呎價新高。 　　市場消息透露，九龍站凱旋門映月閣頂層「天際獨立屋」，面積約5497平方呎，連2,174呎空中花園（設私家泳池），日前以呎價約4.1萬元售出，涉及資金約2.25億元。 勢創香港分層豪宅呎價新高 　　但發展商方面昨日沒有正面回應相關成交，今日才作出詳細披露。 　　據了解，凱旋門合共提供5伙連私家泳池的特色單位，先後售出3伙，呎價介乎3.13萬至4.1萬元。現時餘下的2個單位，面積分別3,323及3,513平方呎，意向呎價約3.8萬元。 　　除了凱旋門外，土地註冊處資料顯示，新地旗下奧運站君匯港2座47樓A室，連6個車位（市值每個100萬元），以約1.353億元售出，以面積約5202平方呎計，呎價約2.6萬元。 　 　至於同區二手方面，暫至上周日，九龍站及尖沙咀港景峯在內5個主要屋苑，錄得不足30宗二手成交，較上月同期明顯放緩，價格保持平穩。例如擎天半島3極 高層C室，面積1,076平方呎，日前以1,366萬元售出，呎價12,695元，屬極理想呎價。另凱旋門摩天閣低層D室，面積1,093平方呎，日前以 1,450萬元易手，呎價13,266元。 撰文: 黎煥成

九龍塘赤柱2地 上月試勾遭拒

九龍塘赤柱2地 上月試勾遭拒

2008年6月17日 星期二

豪宅地皮近年深受歡迎，但發展商勾出這類地皮實在艱難；昨日再有兩幅豪宅地皮因未符當局意向而勾地失敗。其中九龍塘義德道1號地皮，由宏安集團（01222）試勾，雖未能成功勾出，但該集團指不排除會加碼再試勾該地。 宏安或再勾九龍塘地 　　地政總署昨日宣布，5月份共錄得2宗發展商申請勾地被拒個案，被試勾失敗兩幅地皮，分別為新九龍內地段第6306號九龍塘義德道1號地皮，及赤柱內地段第91號赤柱海風徑地皮。 　　上述九龍塘義德道1號地皮由宏安集團試勾，惟未能成功。宏安物業發展助理總經理楊桂玲表示，盡管是次試勾義德道1號地皮失敗，由於地皮發展規模，適合中及中小型發展商，不排除會加碼再勾該地。 　　她表示，雖義德道3及5號地皮及義德道1號地皮在發展上，不能共用設施，料會削弱吸引力。但集團對有關地皮仍有興趣。 　　政府近日把九龍塘義德道1號用地，與隔鄰的3及5號，可合併共用設施的附件抽起，令該相連靚地的協同效應頓失。兩地料將減值一成，合共最新估值為15.13億元。是次勾地失敗的義德道1號，佔地2.58萬平方呎，市場估值9億元。 　　至於同日被拒勾的赤柱海風徑地皮，地皮面積約6,620平方呎，市場估值約1億元。 　　另昨地政總署公布批出數項補地價項目，當中由大生地產馬氏家族持有九龍西半山大埔道松坡補地價約3.18億元。另新地新界古洞項目補地價約1.32億元。新地觀塘敬業街49號地皮則補地價約4,731萬元。

撰文: 王者馨

銀 行 按 息 調 高 投 資 者 減 磅

銀 行 按 息 調 高 投 資 者 減 磅
近 日 受 到 息 口 調 升 的 負 面 消 息 影 響 ， 部 分 屋 苑 已 出 現 減 價 個 案 ， 減 幅 介 乎 百 分 之 三 至 五 。
　　(星島日報報道)本港個別銀行調高按揭息率，大屋苑隨即有業主減價出售單位，個別投資者減價幅度較大，藉以減持單位，不少業主亦擴闊議價空間，幅度約介乎百分之三至八左右，較上周輕微增加。有業界人士表示，近日銀行調高按揭息率，對中短期樓市壓力較大，故市場頻現減價或擴闊議價情況。

　　星展銀行調升新造按揭息率，由P減三厘升至P減二點八厘，每月供款增加，令部分屋苑已出現減價個案，其中荔枝角美孚新鸷、粉嶺區屋苑、荃灣麗城花園、沙田第一城等，均有業主減價求售，幅度約介乎百分之三至五左右，而議價幅度亦逐漸擴大，增加至百分之五至八左右，幅度亦見輕微增加，由於叫價回軟，吸引買家入市，市場更錄得成交。

　
　銀行加息市場出現轉勢，是次加按息將令投資者卻步，減慢入市，但對用家影響不大。

　　他還預料其他銀行將跟隨減按揭優惠，本港按揭息率向上，預計今年的幅度最多為一厘，即按息仍維持於四厘以下，加息下部分業主叫價或會軟化，議價幅度將擴由百分之三至五增至百分之六至七。

　　美聯執行董事陳坤興預料，是次按息加幅不大，仍維持低息水平，物業交投將趨穩定，雖然有業主的擴闊議價幅度，但只屬短期，亦會反映在部分急於放售的業主，料樓價將錄約百分之五減幅。

　　其他銀行有機會考慮跟隨加息，按息加幅不會太大，預期會在一厘之內，本港仍處於低息環境，對樓市影響不大，更認為屋苑議價擴闊主要是受到股市波動及交投放緩影響，加息只是其中一個原因，調整亦為短暫性。

息口上升壓力對投資者的衝擊會較大，令業主出現短期的心理影響，他預期其他銀行仍會跟隨加息，但步代不會太快，幅度亦不會太高，本港銀行按息仍維持約三厘水平，仍處於低水平，將有助用家入市。


現時銀行只輕微調高按揭息口，但現時本港息口仍然不高，同時認為中價物業抗跌能力較強，相信有利換樓市場。

　 銀行加息將會形成趨勢，預料其他銀行亦會跟隨加息，預期今年加息不會高於半厘，對樓市影響不大。他還指，現時樓市尚未出現泡沫，而現時的議價幅度不算大，樓價回落更有利買家入市。

2008-06-17