3地今拍 發展商留力投南昌
將軍澳地焦點 長實新地勢出手
2011年09月06日 星期二
政府今午推出3幅住宅用地拍賣，由於短期內陸續有土地供應，如港鐵南昌站將於日內招標，部分發展商今天決定棄投，以保留資金競投其他用地，區內兩大地主新地（00016）及長實（00001）料較積極，但估計亦不會高追，焦點所在的將軍澳站旁用地，若每呎樓面地價低於4,000元，屬看淡後市的訊號。
若呎價低於4000 看淡後市
今天拍賣的3幅用地中，以將軍澳站比鄰的將軍澳第66A區發展規模最大，可建樓面面積近80萬平方呎，會是今天賣地場上的焦點，市場估值由32億至39.64億元，每平方呎樓面地價4,036至5,000元。
參考同區對上一次賣地，為去年2月時拍賣的將軍澳第66B區用地，該幅地皮坐落於將軍澳站以南，旁為寶盈花園，當時由新地以33.7億元投得，成交價較勾地價高69%，每平方呎樓面地價4,628元，屬市場預期上限，並貼近同區二手呎價，「麵包」價與當時的「麵粉」價相若。
設限量條款 將在地價上反映
計算過去一年多，樓價上升約兩成，但考慮到今年拍賣的將軍澳第66A區用地設有「限量」條款，加上受到「發水」新措施所限，巿關發展限制將會在地價上反映，假設有關限制抵銷兩成樓價升幅，即今天拍賣的將軍澳第66A區每平方呎樓面地價，與去年新地投得的66B區用地相若，換言之，將軍澳第66A區用地之每平方呎樓面地價應以約4,628元為分水嶺，倘若高於此水平，屬看好後市，惟低於此水平15%，即約每呎4,000元，屬看淡後市的訊號。
長實：位處市中心 有意競投
一般相信，去年投得66B區的新地，有意再下一城，與區內另一大地主長實比拼，但相信亦不會高追，只會點到即止。長實執行董事趙國雄表示，集團正研究競投將軍澳第66A區的用地，由於該地皮位於市中心，相信競投氣氛熱烈；至於元朗洪水橋丹桂村路地皮，集團亦有意爭取。他又指，早前北角油街地皮的招標結果，由於用地的性質不同，不能用以作今次拍地的參考。
至於今天另一幅拍賣的元朗洪水橋地，亦是設有「限量」條款，由於該幅地皮遠離交通樞紐，惟項目可建車位有限，相信會成為上月拍賣的沙田九肚用地翻版，競投氣氛一般。市場估值差異相當大由2.3億元至6.02億元，每平方呎樓面地價約1,909元至5,000元。
最後一幅拍賣西貢白石窩用地，為發展商主動勾出用地，勾地價1.09億元，將會是今天開價，市場估值由1.09億元至1.83億元，每平方呎樓面地價約9,003至15,115元，由於地盤面積細小，除勾地發展商外，亦會吸引小型發展商競投，不排除可推高成交價。
撰文: 馮玉萍
經濟曰報

灣仔立興大廈







灣仔套房呎租76 超半山豪宅
立興百呎房貴絕全區 回報13厘
2011年09月05日 星期一
租金不斷攀升，加速單位分間套房出租，令租客減輕月租負擔，惟呎租卻驚人。灣仔立興大廈一個面積約100平方呎的套房，剛以7,600元租出，呎租76元，貴絕灣仔區私樓呎租，甚至較中半山豪宅更高昂，而該套房享達13厘之租金回報。
內地孕婦承租 一年死約
市場人士透露，灣仔軒尼詩道275至285號立興大廈高層E室，面積約100平方呎，設有獨立浴室及簡單煮食爐具，業主開出月租8,000元，剛以7,600元租出，呎租76元，貴絕灣仔區私樓呎租。
原業主於08年以約145萬元購入單位，分間為兩間約100呎的套房出租，而且全部租出，租金回報高達13厘。據悉，租客是來自北京的孕婦，預計明年初來養和醫院產子，提早租房作產前檢查及產後休養之用，故與業主簽訂一年死約，月租7,600元。
同區嘉薈軒中層 48元呎
地產界人士表示，現時灣仔區住宅物業呎租由30至48元不等，當中以嘉薈軒呎租最貴，本月暫錄5宗租務成交，平均呎租約45至48元；其中一個面積558呎的中層2室，由外籍人士以2.7萬承租，呎租48元。
而中半山指標豪宅呎租約45至50元，其中帝景園呎租約50元。若以立興大廈套房呎租76元計算，除貴絕灣仔區住宅外，更較中半山豪宅屋苑更高。
灣仔區一向不乏套房供應，只是近年有內地孕婦加入搶租行列，故租金直綫上升，以灣仔菲林明道21至29號三元大廈高層A室為例，面積約531平方呎，業主分間成3間約百餘呎的套房出租，兩年前每房月租約4,000元；有見內地孕婦出手闊綽，業主近日把單位重新粉飾，以每間7,500至8,800元放盤，放盤數日已經租出其中一個套房。
引入酒店設備 吸短租客
區內代理指出，由於內地產婦對高質素套房有需求，故近年銅鑼灣、灣仔區的套房租金也愈來愈高；例如廣生行大廈、禮賢大廈等，有套房業主引入酒店式設備，提供全新型號智能電視，租客可以邊睇電視邊上網，又提供免費上網等，比酒店更周全，故套房呎租可達100元。
業內人士指出，由於套房一般面積細小，但設備齊全，租客所負擔的月租，亦相較較一個住宅單位便宜，故吸引一些短租或單身人士租用，而這類租客一般會以月租來衡量，倘在負擔水平之內，亦不介意租用。
撰文: 黎煥成
經濟日報

二手交投增四成呎價新高頻現
房產
樓市經過8月份的風浪，踏入9月份第一個周末，二手樓市氣氛逐漸回暖，十大屋苑兩天共錄35宗成交，按周上升四成，創近三個月新高；青衣盈翠半島及尖沙咀港景峰優質戶均錄得成交，呎價亦創同類單位新高。

中原地產數據顯示，十大屋苑兩天共錄的35宗交投中，以太古城、美孚新邨、沙田第一城及嘉湖山莊佔多數；麗港城及海怡半島則「捧蛋」，其中麗港城已是連續三個周末「零」成交。

美孚成交創三個月新高

美孚新邨過去兩天錄得6宗成交，按周上升一倍，並屬三個月以來新高。利嘉閣地產高級經理霍劍亮指出，美孚新邨新近錄得一宗「翼海戶」以898萬元成交，涉及單位屬1期百老匯街22號高層C室，面積1346方呎，呎價6672元；原業主在2003年以300萬元購入，易手賬面獲利598萬元，賺幅近兩倍。

港島東太古城則錄得5宗成交，繼日前翠榕閣頂層複式戶以每方呎逾1.45萬元創出歷史新高後，中原地產首席分區營業經理張光耀表示，海棠閣高層F室，面積983方呎，以1006萬元易手，呎價10234元。

其他屋苑亦陸續出現高價成交，中原地產區域營業經理黃國強表示，青衣盈翠半島9座頂層C室，面積872方呎，屬三房套房設計，經外置樓梯上天台，單位外望中環海景，新近以785萬元成交，呎價達9002元，創同類單位呎價新高。原業主在1998年460.4萬元購入，易手賬面獲利324.6萬元，升值70.5%。

尖沙咀港景峰3座頂層單位，面積791方呎，市傳以1100萬元易手，呎價達1.39萬元，亦屬同類單位新指標；原業主在2009年以750萬元購入，易手賬面獲利350萬元，升值46.7%。

此外，市傳九龍站君臨天下1座中層B室，面積1454方呎，獲買家出價3800萬元洽購，呎價逾2.6萬元。

大型新盤醞釀一手僅售11伙

一手市場方面，由於各新盤仍醞釀推售，令過去兩天銷情仍偏靜，只錄得11宗成交。

市場消息指出，新地（016）屯門翠薈貨尾，1樓A室及2樓B室新近分別以約470萬及350萬元易手，面積1107及831方呎，呎價4246及4212元。最新成交價較發展商3月份價單定價有一定折讓幅度；項目提供32伙，現僅剩餘2伙。

另外，新世界發展（017）近日拆售東涌車位的銷情不俗，過去兩天東涌東堤灣畔及海堤灣畔已售逾一百個車位，每個售價介乎33萬至39萬元，推售至今累積售出260個，套現約9000萬元。

信報

君臨天下業主賠訂保單位損失240萬
房產
樓市氣氛稍為好轉，君臨天下業主寧選擇賠訂保留單位，損失240萬元；此外，大幅減價個案減少，其中灣仔駿逸峰高層戶，業主持貨三年易手賬面平手價710萬元離場，但連行政費則屬蝕讓。

市場消息透露，業主不惜賠訂也要「保住」的君臨天下單位，屬3座中層C室，面積1443方呎，較早前以3450萬元成交，但業主近日拒絕出售單位，寧願賠訂，連同雙倍訂金及雙邊佣金，合計損失超過240萬元；買家則轉購樓層較低的另一單位，成交價約3380萬元，呎價2.34萬元。

駿逸峰高層平手離場實際蝕34萬

中原地產分行經理翁梓軒表示，上述蝕讓個案屬駿逸峰高層B室，面積649方呎，屬兩房設計，享開揚景致。業主原放盤叫價740萬元，見近期市況淡靜，故調低售價至710萬元沽出，減幅約4%，呎價10940元；據了解，原業主於2008年以710萬元購入，持貨三年易手賬面僅平手離場，若連行政費計算，則要蝕約34萬元。

市場消息透露，赤柱富豪海灣C型單號屋，面積4212方呎，以6830萬元易手，呎價16216元。據悉，成交價略低於市場約3%，原業主葉家俊以公司名義盛太有限公司於2004年以4500萬元購入，是次轉售賬面獲利2330萬元。

土地註冊處資料顯示，灣仔摩理臣山道46及48號全幢物業以1.05億元成交，買家以公司名義佳富行有限公司購入，公司董事為高曉峰（GAO XIAOFENG）及羅旋威（LUO XUAN WEI）；另外，資本策略（497）較早前以8800萬元沽出的跑馬地The Hampton 六樓B室，買家為ZHONG JIAYU、ZHONG YIMING及ZHONG YUANSHAN，相信買家均為內地人士。

另一方面，中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，鴨脷洲海怡半島15座高層H室，屬全海景單位，原業主持有多項物業，因市況不濟，決定減價72萬元，以1028萬元出售物業，減幅近7%，屬於低市價成交；單位連租約易手，租金約2.2萬元，回報率2.6厘。

美聯物業高級區域經理施衍銘表示，太古城恒山閣高層D室以660萬元易手，低市價約5%。

大埔粉嶺錄租轉買個案

此外，市場亦連環錄得有租客轉租為買的個案，中原地產助理區域營業經理方翰達表示，大埔中心8座高層E室，面積609方呎，享部分海景，新近以285萬元易手，呎價4680元；買家為同區租客，有感低息環境持續，故轉租為買，加上放盤業主願意提出5%的議價空間，故購入單位作自住。

中原地產助理區域營業經理藍浩然表示，粉嶺名都4座高層A室，面積533方呎，單位原本叫價255萬元，日前減價10萬元沽出；據了解，買家原本準備租住屋苑單位，惟有見近期租金急升，加上有業主叫租反價，更要求一次過繳付一年租金，故寧願轉為購買單位自用。

信報

要聞
樓市欠明朗 投資者買賣兩極
看淡：減價盡沽沙田樓 看好：購YOHO收租
2011年08月16日 星期二
本港樓市滿布陰霾，前景尚未明朗，而投資者取向亦各走極端，有看淡後市的投資者為求散貨，就手持單位全數在市場放售，且議價空間擴濶；與此同時，亦有投資者看好後市，趁低吸納物業收租。
沙田投資者持6伙 增議價
有沙田區地產代理指出，一名活躍於沙田河畔區一帶的投資者，持有6個物業，主要為細單位，原只放售其中兩個單位，但見市況走勢不穩，日前將手上物業悉數放盤，並由原本叫價企硬的態度，轉為提供議價空間。
其中一個放售單位為翠華花園B座低層3室，單位面積409呎，叫價178萬元，呎價4,352元，屬市價放盤；而全輝中心A座低層6室，面積414呎，叫價200萬元，連租約出售，現時月租約5,800元，租務回報約3.5厘。
麗港城連約放盤 呎售5634
其他地區亦見投資者放售物業，美聯物業營業經理歐仲為表示，麗港城7座中層G室，單位面積639呎，連租約放盤，業主叫價360萬元，呎價約5,634元，為市價放盤；單位現時每月以12,000元出租，租務回報約4厘。
與此同時，通脹持續下，亦有投資者趁樓價調整，吸納減價物業作收租之用，近日不少屋苑均錄得投資者或收租客入市個案，其中屯門、元朗區一帶細價屋苑，較受追捧。
屯門錦華3.7厘回報 收租客購
美聯物業聯席區域經理梁浩文指出，屯門兩個細價屋苑時代廣場及錦華花園，日前錄得收租客入市個案。其中錦華花園A座低層3室，面積480平方呎，原叫價215萬元，減價至約206萬元由收租客承接，單位租值約6,500元，回報率有3.7厘。
另香港置業營業經理林志華表示，屯門時代廣場C座低層4室，單位面積452呎，業主原叫價189萬元，現減價約5.8%至178萬元放盤，呎價約3,938元；單位連租約出售，現時月租為5,300元。
元朗YOHO 租金回報3.2厘
租賃成交一向活躍的天水圍，亦錄外區投資者入市栢慧豪廷。美聯物業營業經理周志偉指出，屋苑5座中層A室，單位面積648平方呎，原開價275萬元，日前減價至269萬元由收租客承接，呎價4,151元。至於元朗YOHO MIDTOWN 1座低層F室，面積647呎，獲投資者以340萬元連租約購入，呎價5,255元，現時月租為9,200元，租金回報約3.2厘。
市場人士預期，由於現時息口仍低企，加上通脹持續，不少投資者認為「買磚頭」較能保值，故趁樓價下調入市，預計短期內一些減價單位續獲承接。
撰文: 馮凱婷、文倩婷

經濟日報

要聞
林太：增供應 不因一次賣地改變
2011年08月12日 星期五
發展局局長林鄭月娥昨日指，沙田九肚「限量地」反應差，跟市場還有不同的土地選擇有關，但她不認同「賣得差」及「賤賣土地」等說法，認為成交價屬市價，並強調會持續按季推地，有決心維持樓市穩定發展。
開價是市價 九肚地價可接受
發展局局長林鄭月娥昨天出席一公開場合時，就日前沙田九肚「限量地」僅以一口價售出的成績開腔回應，強調拍賣官當日的開價是市場價格，認為即使發展商的反應差，但賣地成績仍然是可接受的。
「我聽到有些說法指這次賣地賣得差，我覺得所謂『差』或者我們同事所講的『Poor』，其實是指反應差，發展商沒有很積極、很熱熾投地的現象，並不是賣地賣得差」林鄭月娥說。
賣地「唔差」 持續按季推地
對於是甚麼原因令該用地賣得「差」，林鄭月娥綜合了3項業界的意見，包括外圍經濟及本地股票動盪、用地的特殊性及市場還有土地可供選擇。但她認為，較貼切的因素是發展商覺得還有土地可選擇（見另文——「8地部署推 市值逾300億」），而且早前亦已有發展商動用了大量資金投地，故認為財政安排亦可能成為考慮因素之一。
不過，林鄭月娥強調，政府不會因為一次賣地，而改變增加土地供應的決定及按季度推地的政策，包括以維持香港房地產市場的穩健發展。至於下一季度的賣地計劃，亦會一如以往預早公布。
據政府早前公布的資料顯示，元朗洪水橋丹桂村及將軍澳第66A區的「限量地」，將於下月6日（周二）獲主動推出拍賣，將來的落成單位分別不可少於170伙及960伙，可建樓面面積分別約12萬及79.2萬平方呎，市值分別達及5.5億及43.6億，樓面呎價則分別約4,600及5,500元。另西貢白石窩地亦安排同日拍賣，地皮可建樓面約1.2萬平方呎，市場估值約1.3億元，樓面呎價1.1萬元。
下月數地推 業界或調整估值
而在經歷過日前沙田九肚山「限量地」近乎流拍的經驗，業界對早前的估值均有所保留，部分更指有可能會作出下調，故建議政府將開價降低，藉此吸引更多發展商出價及減低流拍的風險。林鄭月娥表示，這也不是政府慣常的做法，並重申會以市場的價格為基準，以確保不會賤賣土地。
撰文: 古廣榮
經濟曰報

要聞
宇晴撻訂蝕59萬 太古城輸25萬
2011年08月12日 星期五
環球股市動盪，加上賣地成績欠佳，負面因素充斥致人心虛怯，市場陸續出現撻訂個案，長沙灣宇晴軒一個1,477平方呎單位，買家在低價賣地後心怕於樓市高位「接火棒」，決定撻訂離場，損失59萬元；而太古城一個641平方呎單位，亦於昨天撻訂，蝕約25萬元。
長沙灣宇晴軒一個自製相連戶，7座高層G、H室，面積1,477呎，月初以1,170萬元成交，惟近期買家選擇撻訂，以一般訂金3%、以及雙方代理買賣佣金計，估計損失約59萬元。
連大型屋苑亦不能倖免，太古城太湖閣低層F室，面積641平方呎，8月初獲買家以515萬元承接，呎價約8,034元。惟業主已決定撻訂，連同訂金及佣金等，估計損失近25萬元。據了解，單位目前以月租1.6萬元放租。
蔚藍灣畔高層 損手23萬
另將軍澳同樣錄得撻訂，區內代理透露，蔚藍灣畔7座極高層C室，上月底以460萬元沽出，面積657平方呎，呎價7,002元，買家亦告撻訂，估計損失訂金約13.8萬元，連同雙方代理佣金則合共損失約23萬元，據悉單位已重新於市場叫價460萬元放售。
另沙田第一城成減價重災區，區內代理指出，9座低層H室，面積395平方呎，日前已由205萬元減價至198萬元待沽，平均叫價5,012元呎，由於單位屬連租約戶，業主仍可為買家提供議價空間，成交呎價隨時跌破5,000元水平。該屋苑另一個面積395平方呎單位，日前由投資者以235萬元承接，惟市場不穩下，新業主亦有意撻訂離場。
撰文: 文倩婷、何媛玲
經濟曰報