3地今拍 發展商留力投南昌
將軍澳地焦點 長實新地勢出手
2011年09月06日 星期二
政府今午推出3幅住宅用地拍賣，由於短期內陸續有土地供應，如港鐵南昌站將於日內招標，部分發展商今天決定棄投，以保留資金競投其他用地，區內兩大地主新地（00016）及長實（00001）料較積極，但估計亦不會高追，焦點所在的將軍澳站旁用地，若每呎樓面地價低於4,000元，屬看淡後市的訊號。
若呎價低於4000 看淡後市
今天拍賣的3幅用地中，以將軍澳站比鄰的將軍澳第66A區發展規模最大，可建樓面面積近80萬平方呎，會是今天賣地場上的焦點，市場估值由32億至39.64億元，每平方呎樓面地價4,036至5,000元。
參考同區對上一次賣地，為去年2月時拍賣的將軍澳第66B區用地，該幅地皮坐落於將軍澳站以南，旁為寶盈花園，當時由新地以33.7億元投得，成交價較勾地價高69%，每平方呎樓面地價4,628元，屬市場預期上限，並貼近同區二手呎價，「麵包」價與當時的「麵粉」價相若。
設限量條款 將在地價上反映
計算過去一年多，樓價上升約兩成，但考慮到今年拍賣的將軍澳第66A區用地設有「限量」條款，加上受到「發水」新措施所限，巿關發展限制將會在地價上反映，假設有關限制抵銷兩成樓價升幅，即今天拍賣的將軍澳第66A區每平方呎樓面地價，與去年新地投得的66B區用地相若，換言之，將軍澳第66A區用地之每平方呎樓面地價應以約4,628元為分水嶺，倘若高於此水平，屬看好後市，惟低於此水平15%，即約每呎4,000元，屬看淡後市的訊號。
長實：位處市中心 有意競投
一般相信，去年投得66B區的新地，有意再下一城，與區內另一大地主長實比拼，但相信亦不會高追，只會點到即止。長實執行董事趙國雄表示，集團正研究競投將軍澳第66A區的用地，由於該地皮位於市中心，相信競投氣氛熱烈；至於元朗洪水橋丹桂村路地皮，集團亦有意爭取。他又指，早前北角油街地皮的招標結果，由於用地的性質不同，不能用以作今次拍地的參考。
至於今天另一幅拍賣的元朗洪水橋地，亦是設有「限量」條款，由於該幅地皮遠離交通樞紐，惟項目可建車位有限，相信會成為上月拍賣的沙田九肚用地翻版，競投氣氛一般。市場估值差異相當大由2.3億元至6.02億元，每平方呎樓面地價約1,909元至5,000元。
最後一幅拍賣西貢白石窩用地，為發展商主動勾出用地，勾地價1.09億元，將會是今天開價，市場估值由1.09億元至1.83億元，每平方呎樓面地價約9,003至15,115元，由於地盤面積細小，除勾地發展商外，亦會吸引小型發展商競投，不排除可推高成交價。
撰文: 馮玉萍
經濟曰報