跑馬地二手交投增
房產
跑馬地雲暉大廈及紀雲峰兩個新盤部署推售，區內二手豪宅亦不乏成交。土地註冊處資料顯示，跑馬地欣景台B座5樓B室，以4230萬元成交，以面積約2400方呎計算，呎價1.76萬元，創出屋苑新高，買家以私人名義呂聯樸及連顯詩購入，據悉，呂聯樸為爪哇集團執行董事。

此外，肇輝臺嘉苑B座高層4室，單位面積1350方呎，以1693萬元易手，呎價1.26萬元。

資料顯示，薄扶林貝沙灣8A座43樓A及B室，分別以4908萬及4830萬元易手，買家均以公司名義EVERSHINE ENTERPRISE INTERNATIONAL LTD．登記公司董事為LEE，CHING TON BRANDELYN，持澳洲護照。

利嘉閣地產薄扶林區域經理楊振東表示，薄扶林碧瑤灣41座高層戶，面積2330方呎，連雙車位以2468萬元易手，呎價10592元，據悉，原業主在2007年6月以1520萬元購入，轉售賬面獲利948萬元。

市場消息透露，西半山芝蘭台連天台單位，面積1500方呎，備有1050方呎天台，屬特色戶，剛以約2500萬元易手，呎價1.67萬元，單位連一個位於地下700方呎的STUDIO；據悉，單位屬遺產物業。

美聯物業元朗加州分行助理區域經理雷惠德表示，一位換樓客以約1300萬元購入加州豪園蒙特萊徑雙號洋房，面積2471方呎，成交價約1300萬元，呎價5261元，較市價低約10%，原業主於1997年2月份以約1700萬元購入，是次轉售賬面蝕讓約400萬元。

中原豪宅西半山分區聯席董事滕成德表示，西半山寶翠園1座中低層A室，面積1147方呎，以1480萬元易手，呎價約12903元，原業主於2007年4月以768萬元購入，是次沽出單位賬面大幅獲利712萬元。

信報

將軍澳賣地成績差 業主擴議價空間
新寶城中層戶低市價3%易手
房產
將軍澳地皮日前成交價遜市場預期，令將軍澳區內二手樓市受壓，惟在兩大新盤將推出所支持下，業主大幅劈價個案不多。不過，區內代理表示，部分業主普遍已擴闊議價空間，幅度介乎3%至5%，新寶城一個中層戶以低於市價3%易手。券商普遍認為，將軍澳地皮造價對新地（016）而言屬吸引，惟地皮造價對後市的影響則看法迥異。

未見有業主大幅劈價

自踏入9月份開始，二手樓市大幅減價個案已開始減少，業主普遍叫價亦逐漸回調。賣地前夕，將軍澳區內屋苑成交可謂停滯，市場均觀望賣地結果。區內代理表示，雖然成績較預期差，未見有業主大幅劈價個案，惟急於將單位脫身的業主，亦願意擴大議價空間，普遍約3%至5%。

中原地產分行經理伍錦基指出，新寶城1座中層B室，單位面積528方呎，月前叫價305萬元，賣地後業主終願意減價至298萬元，並獲得承接，呎價5777元，造價低市價約3%。美聯物業聯席區域經理馬立成指出，將軍澳中心7座中層B室，面積581方呎，也輕微減價3萬元，以352萬元易手，呎價6059元。

由於將軍澳地皮成交價未如理想，區內交投未見起色，業主也不願意大幅減價，馬立成表示，目前區內不少業主索性轉賣為租，其中以領凱的「姊妹盤」領峯較多，其中8座中層右翼A室，面積886方呎，原放售叫價480萬元，現叫租每月1.5萬元。

雖然將軍澳區內二手交投接近停頓，惟其他區二手屋苑似乎不受賣地成績影響，出現高價成交。中原地產區域營業董事許志凌表示，南豐新邨9座頂層B室，面積474平方呎，擁兩房間隔，享開揚池園景，為區內罕有優質放盤，新近以415萬元易手，折合呎價達8755元。

資料顯示，南豐新邨僅有三種間隔，分別為三房單位627及692方呎及兩房474方呎，其中以兩房戶最受歡迎，涉及金額較小，成交亦以該類單位為主導，今年5月屋苑分層細單位曾4度創新高。

摩通料南昌站反應令人失望

買家為區內換樓客，有見上址附天台，而且景觀佳，故拍板入市。原業主則於2009年8月以286.5萬元購入單位，持貨約2年，是次沽出單位賬面獲利128.5萬元，單位升值約45%。本月南豐新邨暫錄約3宗成交，平均呎價約7500元。

券商對於地皮的造價，各有不同看法，其中摩根大通較為審慎，認為將軍澳用地較新地以往投得的地皮造價低15%，將影響住宅市場氣氛，而成本料相應降低也可能令日後樓盤造價下降，相信二手業主將降低叫價，情況也反映發展商對大型用地較為審慎，只有大型發展商可以買到這樣大型的項目，意味南昌站的反應可能更令人失望。

該行估計，日後區內新盤的開價，可能不可以如原先預計般進取。

大和證券認為，將軍澳成交價對新地而言具吸引力，相信系內將推售的天晉將可測試該區形象能否提升，並可成為其股價一個潛在的催化劑。

信報

[全文]
賣地遜預期買家暫停入市
房產
近期賣地成績多次令人跌眼鏡，將軍澳地皮也以低於市場預期成交。

將軍澳區內雖未見大幅減價個案，惟市場亦有個別買家擔心樓市會進一步受挫，消息指，將軍澳廣場一準買家原已鎖定屋苑的兩房戶，亦即暫停入市，靜觀其變。

將軍澳區內二手樓市觀望氣氛濃厚，消息指出，一組客人原本已鎖定將軍澳廣場的兩房戶，作價約340萬元，惟準買家昨天見屋苑毗鄰地皮拍賣成績未見理想，為免樓價進一步下調，因此暫時擱置入市計劃。

世紀21物業（將軍澳）董事鄺志輝表示，早前維景灣畔10座高層D室的業主，早前叫價一直企硬，即使有準買家出價至480萬元，也無意考慮出售，業主最終在賣地前暫時封盤，靜待結果。

然而，業主得知地皮成續不理想，叫價態度隨即軟化，目前已解封單位，若有客人出價480萬元，亦會考慮。

不過，由於區內即將有大型樓盤推售，其中天晉更有意挑戰同區新高，令市場出現好淡爭持局面。

美聯物業聯席區域經理馬立成指出，未見恐慌性減價個案出現。現時區內屋苑平均呎價介乎5500元至7200元不等。

本身為將軍澳業主的何小姐表示，將軍澳地皮最少要3至4年才可推出市場，雖然樓面呎價不足4000元，相信連同建築費，日後開售呎價將更高，又認為整體樓價將有機會回落最多約10%。

另一位將軍澳業主楊小姐表示，早前已有換樓打算，但樓價太高，一直持觀望態度，將軍澳地皮造價較預期低，區內樓價亦有機會回落，屆時便可部署換樓計劃。

嘉湖山莊複式高價成交

其他地區方面，則屢現高價成交。中原地產助理區域營業經理黃海指出，天水圍嘉湖山莊7期景湖居13座頂層複式戶，面積1490方呎，外望開揚大球場及中央公園景觀，新近獲內地客以742萬元承接，折合呎價4980元，逼近5000元關口，創屋苑97年後呎價新高。

沙田第一城成交也急增，截至昨天已錄30室成交，搶盤氣氛濃厚。

美聯物業高級營業經理黃錦瀚表示，屋苑52座低層C室，面積410方呎，業主剛向租客收樓，即時有5組客人「排隊」睇樓，最終以220萬元成交，呎售5366元。

此外，太古城三房戶亦出現理想價。中原地產首席分區營業經理張光耀表示，屋苑恒星閣低層C室，面積905方呎，成交價990萬，呎價10939元。

地產

[全文]
賣地成績差 將軍澳業主叫價軟化
要聞
政府昨天推售三地，總造價約36.025億元，低於市場預期；新地（016）投得的將軍澳第66A區用地，每方呎造價屬低於市場預期的3935元，若與去年2月新地投得的毗鄰地皮相比，兩幅地皮於一年零八個月之間，地價下跌15%，賣地結果令區內部分業主叫價態度趨軟化。業界人士預料，未來尚有多幅土地推出，發展商出價將續趨審慎，倘外圍負面因素進一步增加，住宅成交量或萎縮，樓價可能跌10%至20%。

地價一年零八個月跌15%

昨天售出的三幅用地，以規模較大的將軍澳用地最矚目，惟用地最終以31.2億元售出，較市場預期下限為低，亦較新地去年以33.7億元投得的毗鄰66B區地皮，折合每方呎樓面地價4628元低15%。至於同場出售的元朗洪水橋丹桂村及西貢白石窩新村路地皮，前者由富豪酒店（078）與百利保（617）聯營以3.61億元投得，價格只接近市場預期下限；西貢用地則由國際集團等以1.215億元投得。

綜合三幅地皮，可為庫房帶來36億元進賬，較市場預期的低3%至37%不等。沙田九肚用地於8月初以底價售出，8月底北角油街用地也以低於市場預期的價格批出，顯示發展商的取地態度明顯轉變。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，發展商對於用地的競投態度會趨審慎，遇上一些非核心的地區，未必願意積極競投，加上政府未來將推出多幅土地，倘發展商認為某些地皮價格過高，便不會盲目爭奪。

宏基測量師行董事陳昌傑表示，將軍澳區近年來陸續有新供應，加上交通配套等，該區已不屬偏僻市鎮，故認為是次成交價對整體市場有較大指標性。他稱，政府本年積極推地，發展商至目前投地出價態度亦較年前有所改變。在未來區內供應增加，以及限呎和限量等措施下，特式戶大單位供應亦將受到限制，對於該區樓價而言，預計短期內亦難以上升。

發展商取地態度審慎，對同區二手將構成心理壓力。市場人士表示，區內有部分業主叫價態度已趨軟化，更有個別準業主原已鎖定單位，見地皮作價不理想，暫時擱置入市決定。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，短期內將軍澳區內樓市將淡靜，相信未來一至兩星期，同區交投膠着，二手業主需減價放盤才可望獲承接。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，未來市場形勢較難揣摩，故發展商出價已變得審慎，倘股票市場續波動和外圍進一步轉差，發展商可能停止入市，若市場憂慮熱錢流走等心態形成，將令樓價偏軟，未來數月樓價動輒跌10%至20%。

信報

3地今拍 發展商留力投南昌
將軍澳地焦點 長實新地勢出手
2011年09月06日 星期二
政府今午推出3幅住宅用地拍賣，由於短期內陸續有土地供應，如港鐵南昌站將於日內招標，部分發展商今天決定棄投，以保留資金競投其他用地，區內兩大地主新地（00016）及長實（00001）料較積極，但估計亦不會高追，焦點所在的將軍澳站旁用地，若每呎樓面地價低於4,000元，屬看淡後市的訊號。
若呎價低於4000 看淡後市
今天拍賣的3幅用地中，以將軍澳站比鄰的將軍澳第66A區發展規模最大，可建樓面面積近80萬平方呎，會是今天賣地場上的焦點，市場估值由32億至39.64億元，每平方呎樓面地價4,036至5,000元。
參考同區對上一次賣地，為去年2月時拍賣的將軍澳第66B區用地，該幅地皮坐落於將軍澳站以南，旁為寶盈花園，當時由新地以33.7億元投得，成交價較勾地價高69%，每平方呎樓面地價4,628元，屬市場預期上限，並貼近同區二手呎價，「麵包」價與當時的「麵粉」價相若。
設限量條款 將在地價上反映
計算過去一年多，樓價上升約兩成，但考慮到今年拍賣的將軍澳第66A區用地設有「限量」條款，加上受到「發水」新措施所限，巿關發展限制將會在地價上反映，假設有關限制抵銷兩成樓價升幅，即今天拍賣的將軍澳第66A區每平方呎樓面地價，與去年新地投得的66B區用地相若，換言之，將軍澳第66A區用地之每平方呎樓面地價應以約4,628元為分水嶺，倘若高於此水平，屬看好後市，惟低於此水平15%，即約每呎4,000元，屬看淡後市的訊號。
長實：位處市中心 有意競投
一般相信，去年投得66B區的新地，有意再下一城，與區內另一大地主長實比拼，但相信亦不會高追，只會點到即止。長實執行董事趙國雄表示，集團正研究競投將軍澳第66A區的用地，由於該地皮位於市中心，相信競投氣氛熱烈；至於元朗洪水橋丹桂村路地皮，集團亦有意爭取。他又指，早前北角油街地皮的招標結果，由於用地的性質不同，不能用以作今次拍地的參考。
至於今天另一幅拍賣的元朗洪水橋地，亦是設有「限量」條款，由於該幅地皮遠離交通樞紐，惟項目可建車位有限，相信會成為上月拍賣的沙田九肚用地翻版，競投氣氛一般。市場估值差異相當大由2.3億元至6.02億元，每平方呎樓面地價約1,909元至5,000元。
最後一幅拍賣西貢白石窩用地，為發展商主動勾出用地，勾地價1.09億元，將會是今天開價，市場估值由1.09億元至1.83億元，每平方呎樓面地價約9,003至15,115元，由於地盤面積細小，除勾地發展商外，亦會吸引小型發展商競投，不排除可推高成交價。
撰文: 馮玉萍
經濟曰報

灣仔立興大廈







灣仔套房呎租76 超半山豪宅
立興百呎房貴絕全區 回報13厘
2011年09月05日 星期一
租金不斷攀升，加速單位分間套房出租，令租客減輕月租負擔，惟呎租卻驚人。灣仔立興大廈一個面積約100平方呎的套房，剛以7,600元租出，呎租76元，貴絕灣仔區私樓呎租，甚至較中半山豪宅更高昂，而該套房享達13厘之租金回報。
內地孕婦承租 一年死約
市場人士透露，灣仔軒尼詩道275至285號立興大廈高層E室，面積約100平方呎，設有獨立浴室及簡單煮食爐具，業主開出月租8,000元，剛以7,600元租出，呎租76元，貴絕灣仔區私樓呎租。
原業主於08年以約145萬元購入單位，分間為兩間約100呎的套房出租，而且全部租出，租金回報高達13厘。據悉，租客是來自北京的孕婦，預計明年初來養和醫院產子，提早租房作產前檢查及產後休養之用，故與業主簽訂一年死約，月租7,600元。
同區嘉薈軒中層 48元呎
地產界人士表示，現時灣仔區住宅物業呎租由30至48元不等，當中以嘉薈軒呎租最貴，本月暫錄5宗租務成交，平均呎租約45至48元；其中一個面積558呎的中層2室，由外籍人士以2.7萬承租，呎租48元。
而中半山指標豪宅呎租約45至50元，其中帝景園呎租約50元。若以立興大廈套房呎租76元計算，除貴絕灣仔區住宅外，更較中半山豪宅屋苑更高。
灣仔區一向不乏套房供應，只是近年有內地孕婦加入搶租行列，故租金直綫上升，以灣仔菲林明道21至29號三元大廈高層A室為例，面積約531平方呎，業主分間成3間約百餘呎的套房出租，兩年前每房月租約4,000元；有見內地孕婦出手闊綽，業主近日把單位重新粉飾，以每間7,500至8,800元放盤，放盤數日已經租出其中一個套房。
引入酒店設備 吸短租客
區內代理指出，由於內地產婦對高質素套房有需求，故近年銅鑼灣、灣仔區的套房租金也愈來愈高；例如廣生行大廈、禮賢大廈等，有套房業主引入酒店式設備，提供全新型號智能電視，租客可以邊睇電視邊上網，又提供免費上網等，比酒店更周全，故套房呎租可達100元。
業內人士指出，由於套房一般面積細小，但設備齊全，租客所負擔的月租，亦相較較一個住宅單位便宜，故吸引一些短租或單身人士租用，而這類租客一般會以月租來衡量，倘在負擔水平之內，亦不介意租用。
撰文: 黎煥成
經濟日報

二手交投增四成呎價新高頻現
房產
樓市經過8月份的風浪，踏入9月份第一個周末，二手樓市氣氛逐漸回暖，十大屋苑兩天共錄35宗成交，按周上升四成，創近三個月新高；青衣盈翠半島及尖沙咀港景峰優質戶均錄得成交，呎價亦創同類單位新高。

中原地產數據顯示，十大屋苑兩天共錄的35宗交投中，以太古城、美孚新邨、沙田第一城及嘉湖山莊佔多數；麗港城及海怡半島則「捧蛋」，其中麗港城已是連續三個周末「零」成交。

美孚成交創三個月新高

美孚新邨過去兩天錄得6宗成交，按周上升一倍，並屬三個月以來新高。利嘉閣地產高級經理霍劍亮指出，美孚新邨新近錄得一宗「翼海戶」以898萬元成交，涉及單位屬1期百老匯街22號高層C室，面積1346方呎，呎價6672元；原業主在2003年以300萬元購入，易手賬面獲利598萬元，賺幅近兩倍。

港島東太古城則錄得5宗成交，繼日前翠榕閣頂層複式戶以每方呎逾1.45萬元創出歷史新高後，中原地產首席分區營業經理張光耀表示，海棠閣高層F室，面積983方呎，以1006萬元易手，呎價10234元。

其他屋苑亦陸續出現高價成交，中原地產區域營業經理黃國強表示，青衣盈翠半島9座頂層C室，面積872方呎，屬三房套房設計，經外置樓梯上天台，單位外望中環海景，新近以785萬元成交，呎價達9002元，創同類單位呎價新高。原業主在1998年460.4萬元購入，易手賬面獲利324.6萬元，升值70.5%。

尖沙咀港景峰3座頂層單位，面積791方呎，市傳以1100萬元易手，呎價達1.39萬元，亦屬同類單位新指標；原業主在2009年以750萬元購入，易手賬面獲利350萬元，升值46.7%。

此外，市傳九龍站君臨天下1座中層B室，面積1454方呎，獲買家出價3800萬元洽購，呎價逾2.6萬元。

大型新盤醞釀一手僅售11伙

一手市場方面，由於各新盤仍醞釀推售，令過去兩天銷情仍偏靜，只錄得11宗成交。

市場消息指出，新地（016）屯門翠薈貨尾，1樓A室及2樓B室新近分別以約470萬及350萬元易手，面積1107及831方呎，呎價4246及4212元。最新成交價較發展商3月份價單定價有一定折讓幅度；項目提供32伙，現僅剩餘2伙。

另外，新世界發展（017）近日拆售東涌車位的銷情不俗，過去兩天東涌東堤灣畔及海堤灣畔已售逾一百個車位，每個售價介乎33萬至39萬元，推售至今累積售出260個，套現約9000萬元。

信報