長實新地高價奪兩地 辣招影響漸消 要聞 政府上月底公布打壓樓市兩招後，二手市場迅速冷卻，上周截標的兩幅住宅地更盛傳會流標，兩地成績被視為樓市未來指標。不過，兩用地最終由長實（001）和新地（016）分別以高於市場預期的作價投得，業界相信，市場很快將消化政府辣招帶來的負面因素，惟對住宅市場短期沖喜作用有限。 地政總署公布，將軍澳第66D2區由新地以25.45億元奪得，屬市場預期上限，每方呎樓面地價4517元；馬鞍山落禾沙用地則由長實投得，作價29.01億元，樓面地價5160元，高於市場預期。兩用地由出價最高者投得，批租期為50年。 新地：將軍澳地投資60億 將軍澳市中心南部近年有多幅用地推出，是次屬新地以官地拍賣或招標投得的第四幅住宅用地，雖然是次樓面地價低於毗鄰第66C2區約4%，但仍高於部分市場人士預計的4200元水平。 新地副董事總經理雷霆表示，項目投資額約60億元，用地鄰近港鐵站，並有優美海景，屬優質地皮，以集團的售樓經驗，相信可吸納不少同區和港島東的用家。 實際上，新地近年推售將軍澳第56區天晉後，近月已部署推出將軍澳第66B區的天晉二期，其中4房單位的意向呎價更高達1.5萬元水平。 至於烏溪沙一帶首幅推出的彩沙街用地，市場原預計毗鄰發展迎海的恒地（012）和新世界發展（017）會積極競投，但最終由在馬鞍山發展多幅用地的長實奪得。 長實執行董事吳佳慶表示，集團很高興投得用地，認為地皮環境優美，按目前設計圖則，所有單位將可享海景，地皮並接近烏溪沙站，交通便利。長實執行董事趙國雄接受媒體查詢時指出，地皮有全海景，屬於合理價錢。 由於政府推出買家印花稅等重招；加上市場預期未來數年將有大量的新住宅供應湧現，近日市場先後對兩幅用地的估值有所下調，惟最終兩幅用地以高價批出。 發展商托價便利賣樓 對於今次招標成績理想，城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，發展商背後有兩大思量：發展商看好後市，認為市場快將消化政府新招所帶來的負面影響，逐漸回復需求；同時由於發展商手上仍有不少存貨，若招標成績差甚至流標，將拖累發展商的未來賣樓大計。事實上，長實出價只比市場預期上限高出近2億元，若此幅度可減少樓價調整幅度，發展商隨時賺回來。 然而，他補充說，發展商的看法未必代表市場，且兩幅地皮於政府出招後截標，市場已調低估值，故樓市不會因為是次地皮成交價理想而有所改變。中信証券國際執行董事（房地產行業）顏偉洪認為，是次奪地對樓市短期沖喜作用不大，預期政府新招的效用將維持3至6個月，本港樓價將輕微回調3%至5%，成交量下跌二至三成。 有測量師則指出，由於買家印花稅對大額豪宅的影響較大，是次兩幅用地主要作中小型發展，預料未來截標的豪宅用地造價，才會反映新招對樓市的影響。 信報 7 Nov 2012

車位熱炒 華懋日銷300個

車位熱炒 華懋日銷300個 投資者500萬 掃大圍金獅15車位 2012年11月06日 星期二 政府推出辣招遏抑住宅樓市，資金轉投車位市場，華懋昨拆售旗下屋苑車位，即日沽逾300個，套現近1億元，消息指其中金獅花園15個車位，獲投資者斥約500萬元掃入，另有內地客大手購入5個深井豪景花園車位。 資金轉至車位市場，華懋趁勢拆售旗下屋苑車位，包括沙田富豪花園、大圍金獅花園、深井豪景花園及上水維也納花園，料涉及逾千個車位，售價由25萬元至50萬元不等，屬貼屋苑二手車位價。 內地客175萬 掃豪景5車位 市場消息透露，截至昨晚九時許，累售出逾300個車位，以每個平均價約30多萬元計算，料發展商短短1天內已套現近1億元資金。其中以近市區的金獅花園及富豪花園最受買家歡迎，上午時分已沽清所有推出的車位。另外，新界區屋苑車位亦受追捧，市場指豪景花園及維也納花園，昨分別沽出車位約100個。 有代理透露是次華懋佣金出手甚為高，每個車位佣金有2萬元。住宅代理久未「開單」下，聽聞消息後即時「call齊客」，準時於9點前往荃灣如心廣場售賣處排隊。據現場相片所見，售賣處幾乎企滿人，場面十分墟冚，人潮久久未散。 大部分購兩個 9成投資者 代理指出，大部分每個買家最少購入兩個車位，9成買家屬投資者，但發展商限制每次最多只可購5個，惟有代理指可以「翻購」，不排除有多於購入5個的大手買家。另外，內地客亦聞風而至，更大手購入5個豪景花園車位，涉及資金有175萬元。惟投資者欲短綫獲利會有難度，屋苑中以豪景花園為例，屋苑提供近2,800個車位，車場空置率高，住客及車位比例近1比1，料有近三份一的車位仍待拆售，料供應仍會源源不絕。 有投資者趁車位熱賣，即時放售手持的大批車位，市場指出北角城市花園14個車位，由一名投資者持有，日前以每個85萬元放盤，可接受散購或整批出售。惟代理指放售車位位於低層，未有升降機直達，用戶需行樓梯前往。 另發展商加推車位出售，新世界將於11月中推出海濱南岸車位，涉及車位數目約100個，售價由90萬元至100萬元不等。另信置旗下海典灣昨再加推40個車位，售價43萬元較早前售價40萬元，加價3萬元，並已沽出5至6個。 二手車位方面，將軍澳維景灣畔車位以108萬元沽出，創出屋苑新高。 撰文: 文倩婷 經濟日報 6 Nov 2012

九龍站辣招後成交淡靜 分行傳裁員 中原指自然流失

九龍站辣招後成交淡靜 分行傳裁員 中原指自然流失 2012年11月6日 政府兩辣招打壓樓市，成交一片死寂，豪宅更首當其衝受影響。昨天市傳龍頭代理行中原地產裁減九龍站分行約20名員工，但該行否認裁員，強調屬自然流失；該行指出，集團將暫緩擴充及招聘人手計劃，「以靜制動」留意市況再作部署。 政府早前公布遏抑樓市需求辣招，包括全新的買家印花稅（BSD）及「加強版」額外印花稅（SSD），旨在打擊境外人士及投資者的入市意欲，過去一直受內地客熱捧的豪宅區如九龍站等，辣招推出後成交淡靜，直至昨天區內方錄得辣招後首宗成交。 成交慘淡，依靠促成交易賺取佣金的地產代理，無疑大受打擊。昨天有消息指出，中原地產九龍站分行裁減20位前線代理，該行九龍站區營業董事李沛章接受本報詢問時表示，目前只採取自然流失，上月至今，累積有7至8位員工以自然流失方式離開，未來將進行優化計劃，亦將聘請更具實力的前線員工。 中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，該行直至現在並沒有裁員計劃，但將暫緩擴充計劃，停止加開分行，減慢招聘人手，並認為代理界高速發展期已過，集團只會在明年年初才向未達標的員工發警告信。他相信，樓市淡靜情況於年底前仍將持續，住宅成交宗數預料大跌五成，明年才有轉機。 6代理爭一宗交易 根據地產代理監管局日前公布的數據顯示，截至上月底代理持牌人數達35674人，數字再度創新高；土地註冊處數字則顯示，10月份所有種類買賣合約登記共11928宗，意味現在「約三個代理爭一單交易」，但由於土地註冊處的數字尚未能反映政府出招後的市場實況；若根據過去周末的成交情況作推算，情況實與本年年初成交低迷情況可作比較，當時約六至七名代理爭一宗交易。 經濟學者關焯照認為，即使政府沒有再推辣招，樓市成交量已不算多，更何況辣招令樓市成交轉弱，預料至年尾前亦不見好轉。他估計，樓市成交量將回復年初時的淡靜，故代理行倒閉、自然流失恐成趨勢，大行亦將關閉獲利能力較低的分行。投資者雖轉炒工廈等，但成交量的增幅亦難以彌補住宅成交的流失。 城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，代理行今季將保持觀望態度，若市況能好轉，代理行寧可「捱」數月，以保留現有實力，免得樓市回升時，人手不足，故明年年初將成關鍵。他坦言，明年市況難料，要視乎熱錢流入的規模，若過千億元的熱錢湧港，或能抵銷辣招的負面影響，但屆時政府或因應市況會再度出招。 信報 6 Nov 2012

宏福花園呎售7174 新界夾屋王 2012年11月01日 星期四 美聯物業首席高級營業經理樊志聰指出，青衣宏福花園4座高層B室，面積690平方呎，業主略減15萬元，以495萬元沽出，呎價7,174元創屋苑及新界夾屋新高。 另外，世紀21日昇地產營業董事何俊傑表示，北角嘉運大廈低層A室，面積308平方呎，連SSD稅以255萬元沽，稅後帳面獲利54.25萬元。市場指，馬鞍山新港城B座低層7室，面積425平方呎，成交價338萬元，呎價7,953元，屬同類單位呎價新高。 欄名: 市場快訊 經濟日報 1 Nov 2012

內地客購尚悅 付62萬BSD 擬送子女港升學 買樓自住 2012年11月01日 星期四 政府推出買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）後，大大增加內地客入市成本，恒地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅，剛獲一名內地客以約417.59萬元購入1個約600平方呎單位，需額外繳付62.64萬元BSD，連同基準稅合共需付逾73.4萬元稅額。 尚悅剛售出的單位為8座8樓C室，建築面積603平方呎，定價430.5萬元，美聯物業助理區域經理葉明輝透露，單位昨獲一名來自安徽的內地客購入，由於買家選擇即供二按付款辦法，可獲3%樓價折扣，故單位售價約417.59萬元，折合呎價則約6,925元。 低層售417萬 呎造6925 若據傳統物業買賣釐印收費，該買家只需繳付約10.76萬元稅款，不過政府上周五（10月26日）推出BSD，並於上周六（10月27日）生效，令非本地買家需要額外繳付約62.64萬元BSD新稅款項，合共應繳稅款達73.4萬元，入市成本顯著增加。 由於上述內地買家將承造首按加二按合共8成半按揭貸款，故需付首期約136萬元；惟買家若不向發展商借二按，最多只可向銀行借貸6成，則入市應繳首期最少達240萬元。 葉明輝指出，該名買家目前仍居於內地，但有意帶子女到港讀書升學，因此打算來港買樓自住，日後或會申請投資移民到港。 而據了解，連同上述內地客入市成交，尚悅昨單日沽出約5伙。 用家購津堤 呎售1.2萬 尚悅乃政府出招後才即時於傍晚開售的新盤，為避過新稅及免受新SSD達3年的束縛，不少買家均於開盤當晚趕入市買樓，而發展商昨日首次於項目網站公布買賣合約紀錄，相信屬開盤當日成交的單位資料，當中涉及單位共240伙，合共涉資約10.05億元。 至於其他新盤則受政府新措施影響，交投疏落，據悉香港興業（00480）愉景灣津堤昨日沽出1伙建築面積876平方呎3座16樓E室。 據悉買家為本地用家，單位呎價約1.2萬元，涉資逾千萬元。 另邊廂，有代理透露，可能受政府出招後市況轉趨淡靜影響，沙田洋房雍雅山以裝修為由，由昨日起暫停接受預約參觀。 市場人士認為，政府新推出BSD，將令非香港居民買家的入市成本大增，尤其近數年較受內地客垂青的新盤市場，料在減少內地客追捧下，交投將會放緩。 撰文: 郭伊妮 經濟日報 1 Nov 2012

下重藥壓抑需求　政策成效欠穩定 社評 政府上周五重手「穩定樓市」，大幅增加買家交易成本壓抑需求，冀達到改善市場供求短期嚴重失衡的狀態。過去兩天，無論一手或二手樓成交急遽萎縮。財經事務局局長昨天表示，物業交投減少是意料中事，且不排除推出更多新措施，顯示政府以「危機管理」手段遏止樓價升勢的決心。 政府向樓市下「重藥」，通過改變稅收制度，增加交易費用的市場手段來應對問題，總算好過用行政手段處理。然而，即使以市場方法進行干預，並取得預期的政策效果，但此舉會否帶來其他不利甚至更危險的後果，顯然需要很小心衡量。 照今回穩定樓價的凌厲措施看，據政府官員闡釋，政策目標是將「短炒」的投機活動排除出市場之外；對非本地居民購買樓宇推高價格的源源需求，則通過新增買家印花稅（BSD）加以壓抑甚至消除，以協助本地居民置業，並迴避巨大資產泡沫形成對日後經濟造成破壞的風險。 但看深一層，金融危機後，香港物業市場迄今飆升之勢，顯然並非主要由「炒賣」活動所推動。由於長期性的超低利率環境，借貸成本便宜、港元與美元掛鈎所形成的本幣購買力萎縮，加上物業供應不足、對物業升值預期強烈，既吸引外資對香港物業的覬覦，也刺激本地邊際需求遽增。可以說，樓市飆升，更多是「金融貨幣」驅動的後果。 據資料顯示，今年第三季，以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摸貨」，買賣合約登記數目有十九宗，且連續三季處於二十宗以下水平。再從樓宇空置量看，按照《香港物業報告二○一二》的初步統計數字，住宅空置率跌至百分之四點三，為近年新低，反映近年物業交易「量升價升」，背後有實質性租住需求支撐，「炒賣」的投機亢奮，顯然未到泛濫地步。 但銳意把「炒家」痛加排斥出市場之外的凌厲措施，包括杜絕以公司名義購買物業，以逃避BSD稅項的可能漏洞，此舉無疑也帶有剝奪公司購買物業進行正常投資甚至以此供應僱員作宿舍之用的商業活動機會，產生了顯著的政策「負外部性」效果，社會成本不菲。 上周六及周日兩天，據報十大屋苑只錄得十餘宗成交，按周急跌逾四成，並創下四個月新低，反映政策即時令成交量萎縮。 然而，如今樓市交投「量跌」，立竿見影幾乎完全凍結了邊際需求，但會否導致「價跌」，關鍵在於樓價「上升預期」會否改變甚至逆轉，促使邊際供應量同時出現變化，賣方增加供應，使樓價產生持續性下跌壓力。 可以看到，未來兩年，在美國聯儲局維持基準利率在零至零點二五厘超低水平，流動性泛濫，令通脹升壓變本加厲，有助支撐物業的投資價值。 基於本地新增供應量無法短期內大幅提升，一旦用家的強烈需求沒有弱化，樓價「上升預期」整體上也沒有改變，如今政府壓抑樓價的「重藥」亦未能逼放出更多供應量，反而令供應萎縮，不排除當前政策重蹈兩年前推出額外印花稅「無效」的覆轍。 光在需求面「下重藥」，缺乏改善或增加供應的政策投入因素，這種「單邊」措施，政策成效不易取得穩定性。因此，必須增加在供應面的政策投入因素，以作配合。 很清楚，只有政府持續而穩定增加土地供應，及時向市場釋放出清晰信息，讓投資者或潛在物業買家，對未來土地和樓宇供應的規模、期限和不確定性，能夠進行相對準確的評估和預測，減弱樓價「上升預期」，最終出現有序的市場調整和買賣利潤合理壓縮，本地物業市場相信才能健康和穩定發展。 信報 29 Oct 2012

代理業恐爆裁員結業潮 房產 政府新招推出僅兩天，即剎停樓市交投，最受影響的地產代理提早進入「寒冬」；四大代理行「中美利港」暫採觀望態度。至於以中小型代理行為主的地產代理業界聯席會議，亦急趕於本周開會商議救亡對策，業內人士估計，未來三個月最為關鍵，或有捱不住的小型代理行需要裁員，甚至倒閉結業。 小型代理行本周商救亡對策 業界聯席會議發言人郭德亮表示，新招推出，本地一手及二手住宅市場同受打擊，相信未來數月成交量按月將下跌50%，對代理、發展商，以至銀行按揭業務均有影響，未來三至六個月市況將成為行業關鍵，小型代理行如捱不住，或出現裁員潮甚至結業潮。 他指出，政府兩年前推首次推出額外印花稅（SSD）時，業界已大受打擊，部分代理遂轉投工商舖代理市場；延長SSD時間及加重稅項對行業可說「雪上加霜」。郭德亮估計，短期內將有更多代理轉投工商舖市，甚至出現5%至10%的代理行結業；而八大商會本周內將召開會議商討對策。 已於上周六向旗下代理表示不裁員的祥益地產，集團總裁汪敦敬直言，代理行業將進入淘汰戰，部分代理將回流二手市場，在僧多粥少下，過去的人海戰略亦將終結，該行將協助較新的代理主攻租賃市場。他預料，未來三個月內，交投將下跌20%至30%，首階段樓價或挫6%至9%，並難以估計成交低迷期將持續多久。 「中美利港」暫觀望 政府上周五推出兩招遏抑樓市，「四大」代理行紛表觀望，暫未見削減分行及人手的計劃。中原地產住宅亞太區總裁陳永傑表示，過去兩天睇樓量仍不俗，預料未來三個月成交量將較上月縮減一半，集團暫未有任何削分行及人手的方案。利嘉閣總裁廖偉強表示，目前將靜觀其變，倘第四季至農曆新年交投仍然低迷，相信市場或出現縮減分行或人手的情況。 美聯物業住宅部行政總裁陳坤興指出，新招後一至兩個月內交投將受影響，樓價亦有機會下跌，集團將按需要擴充，對於非必要增加的分行亦考慮放慢開行步伐。香港置業高級執行董事伍創業表示，需要較多時間以觀察後市發展。 29 oct 2012