新樓落成近萬六伙 飆升89%八年新高

新樓落成近萬六伙 飆升89%八年新高

2015-01-31

        (星島日報報道)政府銳意增加房屋供應成效漸顯，運房局昨公布數字顯示，儘管去年第四季新樓落成量回落，但綜合全年仍然豐收，帶動整體數字「谷高」至一萬五千七百伙，按年大幅增加八成九，並創八年以來的新高，較《施政報告》中提出的落成量目標提早超標；同時，去年新樓施工量亦達一萬七千三百伙，按年上升兩成二。業界預料，若政府繼續加快供應，加上加息因素，料將對樓價有壓抑作用。
        
        政府加快推地供應陸續應市，去年新樓無論落成及施工情況均表現理想，據運房局昨公布的《私人住宅一手市場供應統計數字》顯示，一四年全年新樓落成量約一萬五千七百伙，其中第四季共三千五百伙，雖按季下跌約兩成半，但全年計，較一三年的八千三百伙，大幅躍升八成九，亦創○六年的一萬六千六百伙以來的八年新高。
        
        雖然數字仍較差估署去年初預測的一萬七千六百伙低，但已佔預測數字近九成水平，甚至超過最新《施政報告》中，就未來五年平均每年落成量的一萬四千六百伙，反映政府在報告中為調高未來五年落成量早已有所準備。
        
        同時，全年施工量則為一萬七千三百伙，較去年的一萬四千一百伙增加約兩成二，並連續五年施工量維持逾一萬伙水平；若單去年第四季，施工量則有三千四百伙，按季更上升逾一倍有多。
        
        有市場人士指，去年發展商買地速度較去賣樓快，預期政府若繼續加快土地供應，施工量亦會增加，從而對樓價構成壓力，並料今年落成量可能會回落，但明年仍有機會創新高，相信發展商亦會傾向賣長樓花期項目應市。
        
        就中長線的供應量，局方預計，未來三至四年潛在供應繼續維持七萬四千個高位水平，與去年九月底的預測相同，而潛在供應量連續七季，高於七萬伙水平。
        
        該批潛在供應中，包括約六千伙貨尾，另有五萬三千伙建築中但仍未售出的單位，以及可隨時動工土地，將可提供一萬五千個單位。若按面積劃分，有四萬九千伙為實用面積少於七百五十三方呎的中小型單位，佔整體供應量約六成六。
        
        另外，該局亦預計，未來數月會再有十七幅住宅用地轉為可供發展之熟地，合共額外提供約一萬五千個單位。與此同時，由於預料今年剛落成的項目將於本年內正式收樓，相信部分購入上述新盤的換樓人士，將會陸續放售原有物業，屆時有助紓緩二手「盤荒」的情況。
        
        理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，由於政府在之前換屆前已銳意加快推地，故今年住宅落成量及施工量皆有所增加，雖然全年落成量未達至政府預期目標，但按年增近九成對房屋供不應求情況有絕對幫助，因為去年全年落成量僅約八千多伙，供不應求情況嚴重，連帶今年樓價亦持續增高，若政府繼續增加供應，再加上息口上升，料對樓價構成壓力。
        
    

粉嶺華明邨呎價11565 全港公屋王

粉嶺華明邨呎價11565 全港公屋王

市場瘋搶細價樓，粉嶺華明邨一個僅百多呎的迷你公屋，以每平方呎11,565元沽，呎價創成全港公屋新高，膺「公屋王」，連同沙田廣源邨，本月已連誕兩宗公屋萬元戶成交。

再有公屋晉身呎價萬元行列，六福行陳寶華指出，華明邨信明樓高層27室，實用面積147平方呎，以170萬元（已補地價）沽出，呎價11,565元，創全港公屋呎價新高，另較對上鑽石山鳳德邨呎價紀錄10,738元，高出接近8%。

投資客購 租金回報逾4厘

陳寶華續指，上述單位去年10月份已放盤，雖然樓價不用200萬元，但礙於面積太細，加上有租客居住，對一般上車客吸引力不大。至近日終獲區內一名擁多間物業收租的買家承接，估計單位市值租金約6,700元，回報可逾4厘。上述單位沽出後，目前華明邨未有同類細價單位放盤。

雖然呎價貴絕全港公屋，惟質素未成正比。單位位於走廊盡頭，主要望樓景，面積細僅可擺放數件基本家具，另前往粉嶺港鐵站亦要駁車，僅能容納一至二人居住。但內擁獨立廚廁，居住環境較「劏房」佳。

4年3度轉手 累升100萬元

資料顯示，一手業主1999年時，僅以4.9萬元（未補地價）向房署購入。單位補地價後，於2011年以70萬元沽出，再於2012年以110萬元轉手，連同是次成交，即單位4年3轉手，累升100萬元或1.4倍。

粉嶺區私樓大部分平均呎價未過萬元，是次華明邨呎價比私樓更貴。隨着私樓愈來愈貴，非傳統細碼物業均獲瘋搶，近日不少呎價逾萬的公屋王單位，均由收租客承接，反映迷你公屋戶成投資客新寵。

另邊廂未補地價公屋，亦獲上車客追捧，去年成交宗數及金額創新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2014年的公屋第二市場（未補地價）買賣成交暫錄417宗，總值7.12億元，分別按年升47.3%及57.9%，並創有記錄以來的15年歷史新高。樓價急升，刺激樓價180萬元以上的公屋成交，錄159宗按年升1.2倍。

私樓樓價續創新高，金龍地產陳錦鴻指出，粉嶺名都3座中層C室，實用面積377平方呎，成交價376萬元，呎價9,973元，逼近萬元水平。大銀碼物業承接加快，中原地產高級分行經理駱子健指，荃灣爵悅庭北爵軒高層H室，實用1,045平方呎，以1,233萬元沽出，創屋苑新高。

撰文:文倩婷

 

30 Jan 2015
經濟日報

交樓標準豪華化 推高建築費

交樓標準豪華化 推高建築費

「名牌用具」較「實而不華」 成本貴逾10倍

發展商抱怨建築費貴，新盤無法平賣。本報以一個新盤交樓標準單位內廚具及浴室潔具作比較，採用名貴品牌較實而不華品牌貴達10倍，成為新盤因建築費貴而貴賣的原因之一。

本報在港島西及新界東已開售的4個新盤之中，揀選了一個實用面積均約500平方呎的交樓標準單位作比較，發現絕大部分的廚具及浴室潔具都採用了歐洲的名牌，其中3個新盤更是歐洲較高檔的品牌，屬於豪裝的單位。

發展商：成本高 風險亦較高

根據上述的豪裝品牌，本報分別到代理分銷商，以及一般的裝修公司要求報價，報價結果差幅驚人，新盤豪裝單位的廚具及浴室潔具總值達56.2萬元，而實而不華的裝修質素則只需要5.05萬元，豪裝的成本平均足足要貴10.13倍。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，建築成本上升的問題顯著，相信最近2至3年建築成本有雙位數字升幅，過往約2,000元至3,000元的建築成本，至今已升至4,000元以上。建築成本佔中價樓賣價很重要，對發展商而言，成本高，風險亦較高。

新盤裝修費 索價880元呎

根據報價單顯示，廚櫃及咖啡機的報價差距最大，差幅分別高達15.67倍及17.67倍，其中新盤豪裝單位的廚櫃索價要30萬元，而裝修公司同樣大小但用料不同的廚櫃，索價則只需1.8萬元。

以一個新界東新盤為例，單是廚具的總值已達7.7萬元，若果連同廚櫃及浴室潔具等，估計市值最少44萬元，佔該單位定價670.2萬元約6.57%，再以該單位實用面積約500平方呎計算，每平方呎裝修費用便要880元。

按照現時一般的住宅建築費計算，每平方呎成本約4,000元，上述單位單是廚具及浴室潔具每平方呎的裝修成本，比例已佔約20%。

大批購入折扣多 提升形象

不過，據一名牌廚具代理分銷商職員表示，由於新盤涉及過百甚至過千伙單位，故購入價都會有折扣優惠，最高可以比門市標價低70%，所以現時大部分新盤，都會透過歐洲的高檔品牌，來提升樓盤的形象。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，由於有折扣優惠，故新盤的裝修成本，最終可能與一般家庭所用的品牌差不多，但對樓盤卻有較高的增值能力，例如一個單位涉及的成本可能只需30萬元，但單位的定價可以賣貴50萬元，預期住宅豪宅化的趨勢短期難以改變。（系列二之二‧完）

撰文:古廣榮 
系列名:高樓價之謎系列

30 Jan 2015

經濟日報

一手銷售去年56投訴 升3成

一手銷售去年56投訴 升3成

地監局擬要求代理 申報「入票」情況

去年地監局接獲399宗有關地產代理投訴，按年跌19%，當中56宗涉一手銷售，反升近3成，未來計劃要求代理對入票作出申報，以及研究加強部分罰則。

局方數字顯示，去年接獲的新盤投訴共56宗，當中包括4個主要投訴類別，以投訴代理沒有履行回贈承諾最多，共18宗。

代客墊支問題已收斂

此外，備受市場關注代客墊支入票問題，亦收11宗投訴，較2013年的兩宗明顯增加，其中兩宗已轉介至紀律委員會，有8宗仍在調查當中，餘下1宗屬資料不足。

地監局主席梁永祥表示，代客墊支投訴增加，反映對公眾教育有成效，強調問題已有收斂。至於局方主動調查的墊支個案亦有1宗，並向涉事經紀罰款5,000元、所屬地產代理行罰款6萬元。

去年局方主動巡查共2,817次，發現的涉嫌違規個案共12宗，除1宗代客墊支外，亦包括6宗涉銷售處的秩序及操守問題，以及違規發布廣告等。去年對持牌人的處分共457宗，按年跌21%，當中53宗因持牌人有案底而處極刑「釘牌」。

對於罰款是否過輕，行政總裁韓婉萍表示，每個個案情況不同，紀律委員會會按案情處分，不便評論。

研究現行罰則阻嚇性

韓婉萍續指，會研究現行罰則是否具足夠阻嚇性，或會加強罰則，主要會針對常見的違規情況，例如未有進行查冊、提供不準確的物業資料等。

同時，局方亦計劃要求代理申報，是否有登記認購自己所銷售的樓盤，計劃已取得業界支持，現尚餘實行上的漏洞需要解決，期望半年內會有公布。

撰文:梁永祥

29 Jan 2015

經濟日報

一手代理投訴56宗 按年急升27%

一手代理投訴56宗 按年急升27%

2015-01-29

        (星島日報報道)住宅樓市交投轉活，地監局指出，一四年接獲三百九十九宗代理投訴個案；有關一手盤買賣佔五十六宗，按年升二成七，主要涉及未有履行回贈承諾，代客墊支及誤導按揭申請資料等，局方亦強調，有關代客墊支情況已受控制，且現行罰則已起阻嚇作用。
        
        地監局主席梁永祥表示，該局去年接獲五十六宗有關代理一手住宅買賣投訴，較一三年四十四宗增加兩成七，投訴主要涉及未有履行有關樓盤回贈承諾、誤導按揭申請資料及「代客墊支」等，他更指，局方重視代理在推銷一手住宅物業操守，並會繼續與銷監局保持聯繫，並且認為目前一手盤代理問題已受控制，且現行罰則已足夠起阻嚇作用。
        
        他表示，監管局會全面加強有關一手住宅代理交易工作，去年進行七十五個一手盤銷售處達一千一百四十一次巡查，且發現十二宗涉違規個案，較一三年只錄得三宗為多。為了提高業界守法循規的意識，監管局去年亦共巡查地產代理商鋪一千六百七十六次，較前年為多。至於抽查網上物業廣告則有六百一十次，與前年相若。而未來將會加強巡查一手樓盤，也會透過不同層面的多元化工作，務求令地產代理在參與一手樓交易時，涉及秩序及操守都合乎指引。
        
        同時，針對有代理在參與一手樓銷售期間參與抽籤，局方正研究要求有份入票參與一手樓銷售的代理作出申報，相關細節有待執業及考試委員會詳細討論及與業界研究，預料半年內完成提案。
        
        昨新公布數字中，監管局錄得代理總罰款額為八十七萬元，當中最高的罰款金額為六萬元，當中涉及一宗一手盤代客墊支個案，該營業員罰款金額為五千元，代理公司則被罰款六萬元。對於會否加重罰則以阻嚇墊支情況再發生，監管局行政總裁韓婉萍回應指，會針對較常犯的違規事項作研究及檢討，並有機會調整相關罰則，不排除會加重罰則。
        
        會德豐地產常務董事黃光耀表示，對於去年有關一手代理投訴個案上升，相信是由於去年有較多新盤推售，令相關數字亦增多，惟現時仍未見到太嚴重的違規個案，加上一手條例仍新實施，而業界正處於適應階段，料適應期過後，一手銷售代理工作會更暢順。
        
        另外，香港專業地產顧問商會榮譽會長汪敦敬表示，投訴個案上升是回應了市場實況，反映一手新例回應了市民的訴求，令制度得以運行，現階段仍處於過渡期，而且相信監管局過去的努力，會使未來一手執業有更大進步，定會提升將來一手盤銷售的透明度。
        
        地監局又指，一四年向四百五十七名持牌人及前持牌人採取處分行動，其中二百六十人作出訓誡及譴責等，並有一百七十四人需罰款，另有十二人暫時吊銷牌照，而五十三人更要撤銷牌照，較前年增加超過三倍，其中大多涉及代理個人的刑事等個案。
        
        

蔡志明逾三億購天賦海灣

蔡志明逾三億購天賦海灣

2015-01-29

        (星島日報報道)「玩具大王」蔡志明家族對於大埔白石角天賦海灣情有獨鍾，繼兩年前先後有家庭成員大手購入多伙後，最近該家族又出動「掃貨」，是再由蔡志明及其兒子蔡加讚，二人早前斥資約三億零三百萬元，向信和等購入天賦海灣第十座全幢。
        
        新錄成交的乃第十座地下至十樓共十九伙及二十個車位，成交價三億零三百萬元，涉及面積約二萬四千七百多方呎，平均呎價約一萬二千二百多元。土地註冊處資料顯示，登記買家乃蔡志明（CHOI CHEE MING）及蔡加讚（CHOI KA TSAN KARSON）。
        
        市場人士指出，蔡氏今番購入該盤全幢物業，有意保留作收租用途。資料顯示，該家族以往曾有多次購入天賦海灣紀錄，例如蔡加讚於一三年中，曾以六千六百五十三萬元購入第八座頂層海景戶。隨著今番「加碼」入市，估計該家族至今合共持有該屋苑近約三十伙。
        
        其他二手豪宅續錄高價成交，中原資深分區聯席董事羅俊明稱，跑馬地雲暉大廈C座中層二室以三千五百八十萬元連車位售，面積一千三百零四方呎，可望馬場景，呎價二萬七千四百五十四元，屬高價成交。據悉，單位連租約售，月租六萬五千元，回報二點二厘。
        
        利嘉閣市務經理張嘉年表示，西半山懿峰低層B室，以三千一百五十萬元成交，面積一千三百九十八方呎，呎價二萬二千五百三十二元。
        
        美聯首席高級營業經理林子雯指出，北角金龍大廈A座高層二室，以一千五百三十八萬元易手，呎價一萬七千九百四十六元，屬高價水平，新買家乃同區換樓客。
        
        

細價樓旺 大埔中心2房破400萬

細價樓旺 大埔中心2房破400萬

呎售12780元新高 追貼沙田樓價

細價樓不斷破頂，樓價較為低水的大埔區發力追落後，其中區內指標屋苑大埔中心有細兩房售400萬元，呎價12,780元，創屋苑呎價新高，追貼沙田區指標屋苑價錢。

另同區美豐花園亦有頂層戶呎售12,770元，同創屋苑呎價新高。

多區樓價不斷創新高，用家流入稍為低水的大埔區，利嘉閣地產助理分區董事歐陽志文表示，大埔中心昨日連錄兩宗買賣，為4座高層C室，單位實用面積313平方呎（建築面積433平方呎），為細兩房單位，新近以400萬元轉售，實用呎價12,780元，創屋苑呎價新高，亦為細兩房成交價首度突破400萬元，買家為上車客。

轉手獲利216萬 賺幅1.2倍

資料顯示，單位於2010年以184萬元購入單位，轉售帳面獲利216萬元，賺幅近1.2倍。

據代理表示，上述成交的4座C室坐向西北，不算特別優質的放盤，例如早前同類4座低層D室，相同坐向，面積299平方呎，成交價361萬元，呎價12,074元，最新成交單位較其高出約6%。另外，屋苑最新20座中層F室，面積315平方呎，亦以398萬元易手，呎價12,635元。

二手盤源短缺 買家續高追

代理指，由於現時400萬元或以下的單位仍能承造9成按揭（連按保計算），所以首次置業的買家仍然不斷高追買入400萬元樓下的盤源。

再者，礙於現時二手市場實在太少放盤，故成交價錢不斷創出高位，以大埔中心為例，屋苑現時只得4個俗稱「鎖匙盤」，最平入場單位叫價亦要395萬元，為5座中層H室兩房戶。

本月至今大埔中心已錄得約9宗成交，氣氛亦算暢旺，上月全月則錄得12宗，本月平均呎價已升至約1.25萬元，較上月的1.2萬元升約4%。

美豐花園頂層 呎價12770元

除了大埔中心這類區內指標屋苑錄得新高價錢外，同區其他二、三綫屋苑亦錄得理想價。

市場消息指，美豐花園A座頂層單位，實用面積296平方呎，新近以378萬元易手，呎價12,770元，亦創屋苑呎價新高。

實際上，屋苑對上一個呎價高位在上月錄得，當時屋苑B座低層戶呎售1.1萬元，屋苑在一個月內呎價紀錄便大幅推高16%，相當誇張。

資料顯示，原業主於2009年以146萬元購入前述單位，是次易手帳面獲利232萬元，升值近1.6倍。

撰文:梁振鋒

27 Jan 2015

經濟日報

歐量寬刺激 十大屋苑成交14周新高

歐量寬刺激 十大屋苑成交14周新高

歐洲央行上周推量寬政策，過去兩天本港二手市場亦受帶動，代理數據顯示，十個主要屋苑錄得約21宗成交，屬於14周的高位。

美聯物業指出，過去兩天十個主要屋苑共錄得21宗成交，其中天水圍嘉湖山莊雖然成交量按周減1宗，仍以6宗成交膺最旺屋苑。該行助理區域經理黎燦強表示，麗湖居3座低層G室以一口價380萬元易手，實用面積547方呎，呎價6947元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，歐洲央行推出量寬措施，市場憧憬本港低息環境持續，香港樓市在《施政報告》公布後走勢趨明朗，積壓的購買力釋放，市民置業需求殷切，尋求入市機會。

希爾頓中心破頂

事實上，市場屢現高價成交個案。中原地產高級分區營業經理敖國偉表示，沙田希爾頓中心A座中層2室以550萬元由用家承接，創屋苑同類單位成交價新高；單位望河景及中央公園景，並有雅致裝修，實用面積427方呎，呎價1.29萬元。

布少明認為，市場屢現新高成交，業主心態轉強，部分屋苑有反價封盤情況，個別買家亦願意追價購買心頭好，預料高價成交個案短期內仍將持續出現。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，除歐洲央行推量寬因素外，近日新盤銷情理想，顯示買家入市信心轉強，細價物業成為主要入市對象，不少新盤向隅客回流二手市場，都令過去兩天十個主要屋苑成交量上揚。

26 Jan 2015

信報

二手交投急升 上車盤連錄破頂

二手交投急升　上車盤連錄破頂

2015-01-26

        (星島日報報道)新居屋超額認購創歷史高峰，加上東涌大型樓盤銷售近尾聲，錄得不少向隅客流出，過去周六、日兩天，百大屋苑交投直逼至五十宗，按周急彈逾三成；同時，有公屋戶突破高位沽出，屯門良景邨一項連補地價開放戶，以一百八十五萬元易手，每方呎新高價逾六千六百元。
        
        政府有意將新公屋售予綠表客購置，但二手公屋市場已起哄，祥益高級營業經理胡志偉指出，屯門山景邨景榮樓三座低層一室，開放戶型面積二百七十七方呎，連補地價計以一百八十五萬元沽出，創新高呎價六千六百七十八元，胡氏直指，現時低於二百萬元之二手盤不多，僅二手公屋市場有供應，今次上車客更造足九成按揭承接。
        
        上車盤做價破頂延續，沙田希爾頓中心A座中層二室高價沽出，中原高級分區營業經理敖國偉稱，該單位面積四百二十七方呎，屬兩房間隔，售價五百五十萬元，新高呎價達一萬二千八百八十一元，新買家購入作自用。綜合本報統計，過去兩天百大二手屋苑約錄四十九宗買賣，達二十五個屋苑「發市」，按周明顯上升約三成六。
        
        美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，多項因素令樓市升溫下，加上歐洲推出量寬加大向市場「放水」，料加深市場預期低息環境持續，令過去兩天主要屋苑二手成交量創過去一年高位，且屢創新高成交，部分屋苑更出現反價甚至封盤情況。
        
        利嘉閣地產總裁廖偉強亦指出，去年底聖誕及新年假期後購買力已逐漸釋放，至今年一月尾及農曆新年假期前爆發出來，近日公布之《施政報告》亦未有壓抑樓市措施，增加準買家置業信心，預期交投量平穩上升。 
        
        另外，過去兩天成交最多為天水圍嘉湖山莊，綜合市場消息指出，周末錄最少七宗交易，保持上周活躍紀錄，最新交易為美湖居一座高層F室，單位面積四百四十一方呎，屬兩房間隔，新買家為上車客，且在沒有睇樓下亦馬上決定入市。
        
        香港置業分行首席聯席董事谷學祖指出，茘枝角美孚新邨今月暫錄四十三宗成交，較上月大增近五成四，亦錄一手盤客源回流二手市場推動，且近期屋苑睇樓量亦同步升一至二成。多項市區上車盤亦錄高價承接，利嘉閣地產皇分行高級經理馮典峰表示，跑馬地嘉樂居高層B室，單位面積二百八十九方呎，屬開放式間隔，連租約以新高價四百九十五萬元易手，呎價達一萬七千一百二十八元，租金回報率約三厘三水平。
        
        市場消息又指出，牛池灣興業大廈高層B室沽出，單位面積二百六十二方呎，為一房間隔，以三百二十萬元成交，新高呎價一萬二千二百一十三元。
        
        另外，新盤餘貨續有新部署，英皇等九龍城太子道西御．太子，於昨日上載樓書，據悉，項目現尚餘四伙待售。
        
        

新居屋推動 二手指數又新高

新居屋推動 二手指數又新高

專家料供應續來 今年樓價先升後跌

新居屋推動上車客入市，二手樓價指數連續3周創新高，累升1.65%，中小型單位更累升1.82%。專家預期，供應增令本年樓價會先升後跌，年底樓價指數或低見120點。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報134.64點，按周升0.75%，屬近5周最大升幅，本周指數主要反映2014年12月29日至本年1月4日二手市況。當時新居屋推出接受申請，認購反映熱烈，推動上車客入市，細價樓連環破頂。

僅九龍區樓價跌0.72%

除九龍區樓價跌0.72%外，其餘7個樓價指數齊創新高。當中以港島區樓價升幅最勁，報144.38點，按周升2.45%。

細價樓帶動下，新界西樓價按周升1.9%報118.61點，另新界東指數連續兩周破頂。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，現時第三個升市循環，由上周新界西擴展至新界東後，本周再推進至港島區。

自去年12月15日佔中結束後3周，CCL已累升1.65%，中小型單位樓價升幅顯著，連續3周破頂，累積升幅1.82%。黃良昇認為，樓價升勢較預期快，主要因居屋熱潮下，上車客追入市，刺激樓價連環破頂。至於歐洲央行宣布量寬政策，他認為會加強買家入市意慾，料最快2月中旬的CCL上可反映。

周末預約睇樓量升4%

歐洲央行大規模實施量寬，消息利好樓市氣氛，本周末預約睇樓量升。根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑共錄約1,790組客，較上周末上升4.1%，並連續四星期錄得上升。上車客積極入市，新界區睇樓量升4.5%，幅度最為明顯。

近日樓價升勢加劇，經濟學家關焯照認為，現時細價物業樓價已升至高位，屬不健康現象。隨着本年新盤供應，加上額外印花稅「鬆綁貨」的二手單位，可為市場帶來逾3萬伙供應，近日發展商亦加快推售遠期樓花，供應將增加，料全年樓價會呈先升後跌，年底CCL有機會回落至120點左右，即回到2014年5月份，政府修訂雙倍印花稅前水平，距目前樓價指數約有1成回落空間。

撰文:文倩婷

24 Jan 2015

經濟日報

新居屋申請表破97紀錄

新居屋申請表破97紀錄

新一批居屋獲市民蜂擁遞交申請表，房委會最新數據顯示，截至昨天下午5時，已經接獲11.83萬份申請，超額近54倍，申請數目更打破1997年的11.4萬份紀錄，再創新高；白表申請達10.74萬份，即每124位白表申請者爭1個單位。

房委收11.83萬份

房委會表示，樂富居屋中心單日再點算到5500份申請，絕大部分屬於白表申請，令總數達11.83萬份，當中白表申請共10.74萬份，申請比例佔近90.8%；綠表申請則維持約1.09萬份，即約8位綠表申請者爭1個單位。

資料顯示，居屋申請的原紀錄為1997年7月第19期甲居屋申請，當時收到逾11.4萬份申請表，但由於房委會當時推出近1.09萬個居屋單位，超額認購僅約10.5倍，當中約六成屬白表申請；當時綠白表的單位配額比例則為八、二之比。

新一批居屋反應佳，加上房委會研究推出綠表置居計劃，相關官員多番被問及會否調整居屋單位綠、白表配額比例。運輸及房屋局局長張炳良指出，居屋已停售一段時間，是次反應顯示市民對居屋的需求殷切，但對申請數量不感到突然。

他重申，每次政府推售居屋時都會檢討綠白表比例，加上若將來推出綠表置居先導計劃，居屋綠表比例亦可能有變數，但如果改變，到時才考慮。房委會策劃小組昨日開會，張炳良表示，會上大部分委員支持綠表置居計劃的方向，但就選址和定價等細節，房署稍後會有建議書提交資助房屋小組討論。

張炳良指出，有委員認為應就先導計劃的細節想得更透徹，包括與其他資助房屋項目的關係和公平性等。房委會財務小組委員會主席蘇偉文表示，公屋建築成本視地盤位置和單位大小而定，一般公屋單位建築成本約為70萬元，認為出售公屋應以不蝕本為原則。

25 Jan 2015

經濟日報

細價樓瘋搶 銀行估價月內跳升

細價樓瘋搶 銀行估價月內跳升

10大屋苑估值全綫升 一城累漲4%

市場瘋搶細價樓，今年不足一個月，銀行連番調升屋苑估價，10大屋苑全綫上升，沙田第一城更於本月首22天內，兩度調升估價，升幅達4%。業界指，買家高追存在一定風險。

本報追蹤滙豐銀行、中銀（02388）過去兩個月（去年12月2日至今年1月22日），10大屋苑的網上銀行估值變化，發現本月（截至22日）10大屋苑估價全綫上升，升幅由0.57至4.25%。

上水中心呎價升至1.2萬

其中細價樓升幅顯著，沙田第一城兩個分別位於1座中層C室（327平方呎）及20座中層A室（438平方呎）單位，在不足一個月的時間，兩間銀行分別兩度調升單位估值。其中中銀將1座中層C室估價，由月初400萬元急升至417萬元，升幅達4.3%，而A單位估價亦由545萬元升至567萬元，升幅逾4%。

據市場資料顯示，沙田第一城共錄得6宗實用面積327平方呎的細單位成交，涉及成交金額介乎410萬至445萬元，平均每宗約429萬元。若與本報追蹤單位估值417萬元相比，估價仍低市場成交價2.8%。

事實上，近日不少細價樓升勢急勁，以上水中心為例，上月中開始有單位呎價突破萬元關口，但至昨日新高呎價上升至1.2萬元，較高位紀錄上升近兩成。

該單位為1座高層B室，實用面積330平方呎，連約370呎天台，剛以400萬元易手，呎價12,121元，創屋苑呎價新高，直逼沙田市中心樓價水平。

上水御皇庭400呎 459萬售

由於價格升勢過急，銀行估價不足的情況更明顯。據兩大銀行網上估價系統資料顯示，上述單位昨日網上估價僅約370萬及384萬元，與成交價相差8%及4%。

同區御皇庭1座高層G室，實用面積約400平方呎，剛以459萬元易手，呎價11,007元，創屋苑呎價新高。但個別銀行網上估價僅424萬元，與成交價相差約8%。代理指出，個別創新高價的單位，銀行估價相對落後，故奉勸買家預留足夠資金入市。

業界：銀行普遍願意追價

按計劃執行董事王永偉認為，現時銀行仍積極搶佔按揭市場佔有率，為促成生意，銀行普遍仍願意追價，經該公司申請按揭而估價不足的個案低於1%。

至於外界指現時估價不足的問題，他解釋，情況多屬代理或買家在未成交前問價。他認同高追存在風險，但樓價持續上升，促使買家入市。

撰文:戴雪穎

23 Jan 2015

經濟日報

南豐奪日出康城6期 估投資百億

南豐奪日出康城6期 估投資百億

最多可建2400伙 最快3年後樓花售

港鐵（00066）將軍澳日出康城第6期住宅用地由南豐奪得，料投資額達100億元，最多可建2,400伙，包括區內未有供應的1房戶，預計最快可於2018年樓花推售。

南豐發展董事總經理蔡宏興表示，集團今次投得的第6期用地位處臨海，而且亦可配合附近的大型商場發展，故對項目的未來發展具有信心。

蔡宏興：配合附近商場發展

雖然南豐首次以中標者的姿態，投得將軍澳日出康城住宅用地，但集團早於06年透過入股方式，與長實（00001）合作發展項目第2期，即是現時已落成的領都、領峯及領凱，南豐當時入股的總代價約6.78億元，所佔的股權只有15%，今次屬集團在日出康城持有的最大型住宅項目。

翻查賣地紀錄，南豐近年獨資投得不少住宅用地，其中以2012年5月投得的南區壽臣山深水灣徑8至12號用地涉資最大，成交價達60億元。不過，集團未有表明今次是否獨資發展，未知將來會否引入其他發展商合作發展。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，由於中小型單位的銷情理想，而日出康城第6期亦有別早年批出的項目，可以興建更多1房及2房的單位，故吸引更多發展商入標，預計將來落成的單位實用呎價達1萬至1.1萬元。

美聯物業測量師行董事林子彬則表示，項目規模龐大，投資金額及風險相對較大，故具有區內發展經驗的南豐，在投地時會有所佔優，同時亦反映集團對區內的樓市前景具有信心。

日出康城 有望首設1房項目

南豐今次批出的將軍澳日出康城第6期，位於新地（00016）去年初投得的第4期旁邊，發展規模較大，地盤面積約14.74萬平方呎，總可建樓面面積達147.43萬平方呎，單計商住樓面，屬日出康城規模第二大的物業項目，亦有望成為區內首批設有1房單位的項目。

根據城規會資料顯示，港鐵已申請將日出康城的總可建單位，由2.15萬伙增加至2.55萬伙，以興建更多中小型單位，今次批出的第6期最多可建2,400伙，平均單位面積約614平方呎。

另外，港鐵亦計劃在本季內，推出項目第7季招標，屬區內首個招標的商場上蓋物業，可建約1,200伙。

撰文:古廣榮

21 Jan 2015

經濟日報

金管局收緊買樓收租按揭

金管局收緊買樓收租按揭
增租金扣減率 打擊投資炒風

有銀行疑將猶如空殼公司的按揭借款客戶以營運公司名義處理，因而毋須遵守物業按揭的逆周期措施，金管局昨天發出通函提醒銀行要嚴守審慎監管措施。同時，金管局收緊借款人以投資物業的租金收入計入供款與入息比率，由原先最多可計入80%租金，收緊至60%或70%，視乎物業有否租約而定。

扣減率升至最少三成

通函指出，經檢討市場趨勢及向銀行現場審查後，金管局相信在計算供款與入息比率時，租金收入總額至少兩成的扣減（即最多可把80%租金計入供款與入息比率），不足以覆蓋如維修費、差餉、地租，甚至空置成本的支出，故銀行應提高扣減率，有租金收入證明的，提高至最少三成（即最多可計入70%租金）；若無租金證明扣減率至少為四成（即最多可計入60%租金）。措施適用於個人或企業的住宅、非住宅及車位按揭。

市場人士指出，去年部分投資者多買一伙物業作投資，把租金收入計入供款與入息比率來敍造按揭確有增加；亦有個別情況銀行見客戶另有樓宇租金收入，建議客戶將租金計入總收入，相信因市場競爭熾熱，銀行為爭取客戶及令審批更為方便所致。金管局提高租金收入的扣減率，對欲買樓投資並以租金作按揭供款的人士會有影響，但相信受影響的人數不會太多。相關措施或與近期樓市較熱有關，若樓價再升，不排除金管局會再次出招。

金管局發言人表示，提高租金收入扣減率並非逆周期措施，與市場租金或樓價走勢無直接關係。至於是否需要再採取逆周期措施，要考慮多方面因素及觀察市場發展而定，有需要時會採取合適的監管措施，以確保銀行體系穩定。

該局亦指出，在現場審查按揭業務較活躍的銀行時發現，個別銀行對公司客戶的定義，尤其是那些沒有清晰可辦的業務操作，而用作物業持有、投資或出租的公司，與該局的監管預期有偏差，儘管情況未算嚴重。

樓價續上漲或再出招

金管局明白，銀行會向營運公司提供以物業作抵押的信貸融資，以支持公司的實質業務或日常資金所需，故賦予銀行彈性，這類信貸融資可豁免跟從物業按揭貸款的逆周期措施。但部分銀行在提供用作購買或加按物業的信貸融資時，對「營運公司」作出較寬鬆的詮釋，部分企業借款人除持有物業、投資或租賃外，並無明確業務運作，與空殼公司無異。銀行向空殼公司提供物業按揭時須遵守逆周期措施，包括按揭成數及供款與入息比率。

按金管局的數據，未償還住宅按揭總額中約16%是公司借款人，但並非全是空殼公司。

該局提醒銀行要採取穩健有效的方法，以識別借款人是否有實質業務運作的營運公司，及制訂有效的管控檢視系統，確保獲豁免跟從逆周期措施的借款人，是有實質業務運作的營運公司，對有關融資亦要維持審慎的貸款審批標準。

20 Jan 2015

信報