舊樓現炒風 個半月12宗全賺錢
近全數一筆過買入 半年內獲利51%最勁

樓價反彈，售價400萬元內放盤買少見少之際，部分游資轉吼舊樓市場，掀起炒風。今年首一個半月市場連錄最少12宗樓齡近半世紀或以上的舊樓單位炒賣個案，這批炒家近乎全數以「Full Pay」形式入場，最短持貨逾一個月即賬面大賺83萬元或近三成離場，最豐收一個更買入約5個月便進賬逾51%，樓價升幅遠超同期大市。業界人士認為，不少舊樓單位位置靚但造價低水，預計樓價反彈下仍有資金趁機吸納短炒。

半百樓齡 位處旺角土瓜灣北角

本報以炒家入市時間統計，今年截至2月15日，住宅市場暫錄得12宗炒家買入時樓齡已達近50年或以上的舊樓單位炒賣個案，該批單位分別在1964年至1975年入伙，均在去年買入，炒家入手時大廈樓齡已屆近50年至近61年，主要來自旺角、太子、土瓜灣及北角等新舊交替的地區，持貨期由逾一個月至約9個月，離場賬面各獲利6.8%至51.2%，佔11宗或91.7%個案賺幅更達雙位數。

而買入時樓齡最高的一個為旺角豉油街的廣興大廈，該廈與同區大型商場朗豪坊及港鐵旺角站只有約5分鐘步程，可謂坐擁交通配套優勢，該廈一個高層N室，實用面積389方呎，今年1月下旬以288萬元易手，該單位去年4月初由一名葉姓炒家斥資258萬元「Full Pay」形式購入，即買入約9個月賬面獲利30萬元，樓價升值11.6%。

另一宗炒家入手時樓齡已屆逾60年的舊樓單位炒賣個案，賺幅更誇張，位於土瓜灣馬頭涌道的僑榮大廈，早在1965年6月落成，該廈實用面積521方呎的中層D室 ，去年12月中由炒家以280萬元「Full Pay」購入，至今年1月中火速以363萬元「甩手」，樓價僅逾一個月炒貴83萬元，賺幅29.6%。

不過，要數期內樓價升幅最驚人個案，非1968年6月入伙的同區北帝街東海大樓低層K室莫屬，該實用面積351方呎的單位，去年9月初由一名翟姓炒家以205萬元「Full Pay」收歸旗下，持貨約5個月便在今年1月下旬以310萬元轉手，樓價較買入價顯著上升105萬元或51.2%，升幅遠超同期整體樓市。

事實上，舊樓單位因樓齡高，買家承造按揭的年期及成數均受影響，故部分買家傾向以「Full Pay」形式購入。以上述12宗舊樓單位炒賣個案為例，佔11宗的炒家都是以「Full Pay」形式入市，其中10宗或83.3%個案的購入價低於400萬元，介乎158萬至398萬元，買入時印花稅僅需100元，反映這批炒家藉此壓縮炒賣成本，博取更大的升值利潤。

至於部分接貨買家同樣選擇「Full Pay」，例如樓齡逾51年的葵芳守運樓低層D室 ，實用面積405方呎，本月初由同區換樓客以438萬元購入，較炒家去年7月初買入價360萬元，僅約7個月升值78萬元或21.7%。促成該交易的美聯物業營業經理陳偉健直言，由於這類舊樓「樓齡半百」，買家通常預算支付最少三成至四成的首期，部分甚至更選擇「Full Pay」，如前述的守運樓單位買家便是換樓客。資料顯示，守運樓近年曾進行大維修。

樓價低水 炒家吼400萬元內單位

近年樓市下行，舊樓交投亦受影響，部分表現較大市冷清。然而自2024年2月底樓市全面撤辣後，有舊樓交投呈輕微回暖跡象，例如今年1月下旬錄得短炒個案的北角渣華道益漢洋樓，近5年錄共24宗交易，全面撤辣以來近兩年錄16宗，相當該廈過去5年總成交量約66.7%，交投現上升趨勢。同區英皇道安寧大廈近5年共35宗買賣，單計全面撤辣後近兩年佔17宗或48.6%，成交同樣呈現增多。

23 Feb 2026

信報