西洋菜南街132號全幢拆散租
曾為「四大探長」韓森物業 受累零售不景

零售市道難及全盛時期，昔日極為搶手的核心旅遊區全幢商舖，也因零售商戶收縮而須分間出租。位於核心區旺角、曾由「四大探長」之一的韓森或有關人士擁有的西洋菜南街132號全幢，目前為內地護膚品牌植物醫生在港的旗艦店舖，將在下月租約期滿撤出。

該物業最新決定不以全幢商舖形式出租，而是把地下及閣樓複式舖租予藥房，樓上單位則以住宅形式出租，全幢月租合共僅23萬元，較高峰期低近65%。

植物醫生承租6年不續約

過去15年一直以全幢形式出租的西洋菜南街132號，位於旺角中心對面，為1967年落成的6層高舊樓，屬舊契物業，土地用途限制較少，可全幢作商業或住宅用途，總樓面面積約4086方呎。現時租戶為植物醫生，於2019年以每月45萬元全幢租用，作為品牌進軍香港的首間旗艦店，呎租約110元。

該品牌租用西洋菜南街132號全幢後，實際只利用地下及閣樓作為複式舖位售賣貨品，1樓至5樓則未有作為店舖，只佔用外牆掛上品牌的巨大廣告。由於全幢巨舖吸睛，植物醫生在旺角開設首間店舖後，成功打入市場，現時在全港共有5間分店，但只有旺角店屬於街舖，其餘4間店舖俱位於商場內。

然而，近年零售市道恢復緩慢，加上銷售渠道不斷增加，植物醫生在今年10月租約到期後不再續租，撤出已租用6年的舖位。鑑於市道不景，巨型舖位要求的租金較高，現市況難獲單一租戶承租，故此業主把全幢物業分拆出租。

藥房18萬進駐複式地舖

當中，地下及閣樓複式舖位，地下建築面積約852方呎，閣樓約734方呎，合共約1586方呎，以每月25萬元放租。

據了解，此組複式舖位已獲藥房租用，成交月租18萬元，呎租約113元，較叫租低7萬元或28%；至於1樓至5樓則以住宅形式租出，租金合共5萬元。目前全幢最新月租共23萬元，較植物醫生的舊租低48.9%。

翻查資料，西洋菜南街132號在2010年之前都是以此種地舖及樓上住宅的形式租出，其中地下及閣樓複式舖位租予餐廳。

其後本港零售市道進入輝煌時期，多個國內外零售品牌都在核心旅遊區搶租舖位，擁有多層樓面兼設大型廣告位的舖位最為值錢，故此在2010年起，西洋菜南街132號便改以全幢作舖位出租。

泰國連鎖手袋品牌、有「蝴蝶袋」之稱的NaRaYa，自2010年起租用西洋菜南街132號全幢，成為該集團香港首間分店。

資料顯示，NaRaYa最初進駐時月租約52萬元，呎租約127元。至2013年月租增至65萬元，呎租上升25%至約159元，成為該幢物業歷來月租收入新高。

之後零售市況自最高位下滑，NaRaYa亦轉攻網上銷售，2019年結束香港唯一分店，物業於同年轉租予內地品牌。

根據目前最新月租23萬元計算，相較2013年月租高位65萬元，每月少收42萬元租金，跌幅高達64.6%。

信報

29 Sep 2025