滙豐調高六成單位網上估價
第一城8月漲3% 分析指樓市完成尋底

住宅樓市氣氛保持暢旺，銀行估價取態正面。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年8月的銀行網上估價（估價），滙豐銀行共有18個或66.7%單位估價獲上調，按月多2個，並為連續3個月比例企於約六成或以上，而8月估價下調單位有6個，連續3個月維持單位數。中原按揭董事總經理王美鳳表示，預期9月有新利好因素出現，包括美國很大機會減息，《施政報告》料有利好樓市消息，有助推升樓價及支持估價向上。

滙豐銀行8月有18個或66.7%單位估價按月上調，比例較7月的59.3%有所調高，該18個單位估價升幅由0.12%至3%。表現最佳為沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，8月估價回升至481萬元，呎價14709元。7月則有16個單位估價上調0.4%至3.36%。

中銀估值持平單位多1.6倍

8月估價下調單位有6個，降幅為0.49%至2.56%。跌幅最大為紅磡黃埔花園7期5座高層B室，實用面積962方呎，估價由7月的1448萬元回落至8月的1411萬元，呎價14667元。7月有7個單位下調估價，幅度為0.41%至2.93%。滙豐銀行8月估價持平的單位佔3個，較7月的4個減少1個。

中銀香港8月估價上調單位只有3個，較7月的19個大幅減少，升幅1.99%至2.04%；而估價回落單位亦僅3個。換言之，大部分單位估價都能持平，數目達21個，較7月的8個多1.6倍。

王美鳳指出，5月至7月市場成交突然轉趨活躍，二手業主趁機沽貨，令大部分筍盤被吸納。8月二手交投量與7月相若，加上8月下半月拆息回升，令H（HIBOR）按重回封頂息率3.5厘，令部分用家入市態度變得猶疑。

她認為，8月樓價經歷一段時間反覆，基本上已完成尋底並開始回升，但未來樓價走勢視乎利好及利淡因素，以及買賣雙方拉鋸情況，相信會是反覆及慢慢爬升為主，但不會對樓價步入升軌的走勢構成重大影響。

王美鳳指出，8月整體平均樓價輕微上升不足1%，大部分屋苑樓價升幅溫和，平均漲幅在0.5%至3%之內為主。表現較佳屋苑有鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌康怡花園、薄扶林置富花園、大埔白石角天賦海灣、馬鞍山雅典居及元朗采葉庭等。而紅磡海逸豪園、觀塘麗港城、深井浪翠園及大埔新峰花園的回落幅度較明顯。至於沙田第一城及天水圍嘉湖山莊樓價則走勢反覆，「上落都較溫和，都係1%至2%」。

王美鳳料9月市況樂觀

她相信，9月樓市市況樂觀，就如5月新股認購反應熱烈帶來的利好刺激會延續至現在。目前銀行定存息率不足2厘，租金回報則超過3厘甚至達5厘，吸引長線投資者在樓市尋寶。同時，樓價較高位已有明顯跌幅，租金則逼近歷史高位，推動轉買為租。至於各項人才入境計劃，也增加市場對置業的需求。

另外，她預期9月有新利好因素進一步支持樓市，包括美國很大機會減息，香港銀行P（最優惠利率）料會跟隨下調，在開展減息周期帶動下，有機會令到H按的封頂息率下降，因為H按封頂息率是以P為基礎，況且美國減息有機會帶動本港拆息回落。

至於市場憧憬9月中公布的《施政報告》會有利好樓市消息，一旦落實，勢進一步提振市場信心，加快準買家入市速度，進而慢慢推升樓價，支持估價向上。

9 Sep 2025