海濱南岸推二按 息率P+1厘 
900伙昨到期交易 業界估紓撻訂潮

經濟前景不明朗，本港樓價年內大幅下挫，加上銀行按揭取態審慎，導致個別入伙盤出現撻訂潮。當中早前曾出現估價不足，由新世界（00017）及新地（00016）合作銷售的紅磡海濱南岸，約900伙採取建築期付款的單位買家，昨日到期要完成交易。

不過，為協助買家度過難關，發展商昨日表示已決定為有需要的買家提供二按安排，但二按息率則達P（即最優惠利率，現為5厘或5.25厘）加1厘。

新地代理執行董事周國賢昨回應時表示，上述900伙單位，已有250伙的買家提早上會，餘下的單位將會陸續上會。另外，為協助買家上會，發展商已決定為估價不足的買家提供二按，為買家借足差額。

新地：有信心如期交易

他表示，發展商會因應買家的需要而提供二按，並指近期銀行樓按取態已經放寬不少，所以有信心買家會如期上會完成交易。

雖然發展商於完成交易限期前推出二按計劃，但亦有個別業主早前已自行「抬錢」上會。其中，早前以413萬元購入海濱南岸大單位，並因遇上估價不足而向本報查詢二按計劃的黎先生表示，早前雖已上會完成交易，但訴說，因早前面對銀行估價不足，故除本身準備的40餘萬元外，亦要自行籌措50餘萬元，才能完成有關交易。

選擇性上會 留靚單位

對於發展商終為海濱南岸買家提供二按計劃，市場人士表示，雖息率高達P加1厘，但在銀行收緊信貸下，對於一批真正有需要的用家是有很大的幫助；而且近期屋苑租務情況亦非常穩定，故相信海濱南岸出現撻訂潮的機會，會相對減低。

有市場人士卻認為，由於該盤樓價已由高峰期調整了30%，故已有部分手持重貨的投資者表示，會選擇性上會，除保留優質單位作長綫投資外，其餘質素較差的單位，或會蝕讓或撻訂離場。

基金持百伙 試減價17%

當中，有市場人士表示，由美資基金TPG-Axon持有約100伙海濱南岸單位，個別曾於上月初減價17%試價。另外，一名手持兩個單位的投資者，就將一個以一手價403萬元購入的6座低層B室，面積770平方呎的單位，以347萬元於市場上放售，平均呎價僅4,506元，蝕讓幅度達14%。

但項目經過投資者一輪劈價下，加上不少單位於減價轉手後，都能成功向銀行申請按揭，故近日海濱南岸二手市場已有改善。

有地產代理表示，本月截至12月29日，海濱南岸錄得約13宗二手成交，平均呎價約4,765元。當中6座低層C室，面積770平方呎，以290萬元成交，呎價僅3,766元。

炒 家 年 底 前 蝕 讓 離 場  持 貨 四 年 　 黎 汝 遠 賣 嘉 亨 灣 輸 233 萬

【 本 報 訊 】 樓 市 氣 氛 由 谷 底 回 升 ， 炒 家 趁 市 道 回 暖 ， 趕 在 年 底 前 沽 貨 離 場 ， 減 價 蝕 賣 樣 樣 齊 。 資 深 投 資 者 黎 汝 遠 持 有 的 西 灣 河 嘉 亨 灣 3 座 頂 層 特 色 戶 ， 由 金 融 海 嘯 前 叫 價 4800 萬 元 減 價 10% 至 4300 萬 元 沽 出 ， 持 貨 4 年 ， 賬 面 蝕 233 萬 元 。 此 外 ， 人 稱 「 鬍 鬚 余 」 的 新 界 西 北 區 資 深 投 資 者 ， 剛 以 1194.8 萬 元 沽 售 上 水 翡 翠 園 獨 立 屋 ， 造 價 較 海 嘯 前 減 價 兩 成 。 
記 者 ： 湯 家 明 、 歐 陽 慧 琛

金管局推兩措施 鼓勵銀行借貸

金管局昨天公布二項最新措施，將彈性處理對個別銀行資本充足率溢數的暫時性措施，以及為港資銀行在內地提供流動資金安排，並跟人民銀行訂出安排，以付諸實行，長遠並希望可演變成金管局與其他中央銀行之間的一個常設貨幣掉期基制。

彈性處理資本充足率溢數

二項新措施主要是協助本地銀行更好地支持經濟活動，在有需要時將彈性處理個別銀行有關資本充足率溢數，令它們可以有較多空間進行貸款，以及有助內地的港商企業在信貸環境轉差情況下，可繼續從內地的港資銀行獲得融資。

金管局總裁任志剛表示，容許港資銀行在內地的分行或子行，向人行或金管局提出需要，便可從人行取得有抵押的流動資金，所有在內地從事業務的港資銀行都可因此受惠。由於已與人民銀行方面訂出安排，以付諸實行，故毋須特別簽署文件。

內地分行抵押品換資金

有關抵押品可由金管局代為保管或由人行直接保管，要視乎人行對承受風險的態度。他指出，抵押品質素將彈性處理，如果較差將考慮扣減，「剃頭（haircut）安排可剃得更多」，即金管局的放款將更低於抵押品的價值。

為協助本港銀行更好支持經濟活動，金管局昨天又公布有關本港銀行資本充足率的監管新安排，任志剛解釋，當局將視乎情況，在有需要時彈性處理個別銀行較法定最低資本充足率為高的監管要求溢數，令它們有較多空間作出貸款。

目前，金管局為每間本地註冊銀行，訂下較法定最低資本充足率百分之八為高的監管要求，最低資本充足率溢數會按個別銀行的情況而定；目前大部分銀行平均資本充足率是百分之十四。不過，他強調，新安排只屬一項暫時性的措施，提醒銀行在任何時間及環境，都需要審慎管理信貸風險。

有財資分析員認為，金管局彈性處理最低資本充足比率切合需要，將有助穩定銀行軍心，亦不排除個別銀行的資本充足比率已逼近金管局所訂溢數。措施估計對存款基礎較低的中小型銀行幫助較大。

滙豐銀行執行董事王冬勝表示，對金管局彈性處理銀行資本充足比率的措施，認為是正面行動，相信對香港的銀行借貸有直接幫助。另外，對於人民銀行向內地港資銀行借貸的安排，能以抵押品借貸，王冬勝認為，這是一個好渠道，因為港資銀行的內地分行人民幣存款普遍不高，在新措施下，各港資銀行可在內地分行獲得流動資金，將利好本地銀行業務發展，亦可令存貸比率更加健全。至於滙豐內地分行的存貸比率，王冬勝表示，該行存貸比率向來健全，差不多達致中國銀監會要求。

創興銀行（1111）業務運作處總經理陳凱傑表示，歡迎有關安排，金管局彈性處理個別銀行的資本充足率，將有助本港銀行放寬信貸及銀行營運時更靈活，相信有需要的銀行將與局方商討，但他對於該行會否考慮則不予置評。另外，陳凱傑說，內地業務可望獲得更多流動資金，但銀行在貸款時仍考慮信貸風險等多項因素。

銀行公會主席和廣北表示，銀行公會歡迎有關措施，他認為，在不影響銀行經營環境下，彈性地調節資本充足比率要求，將鼓勵銀行在貸款方面有進一步發放空間，至於是否代表中小企將直接受惠，和廣北說，措施應促進銀行貸款發放，但實際上銀行將按放款策略及視乎個別申請而定。

對於港資銀行內地分行以抵押品可換取內地流動資金，和廣北認為，充分表達了中央及特區政府的合作，相信有關措施可推動香港在內地業務發展。

財經事務及庫務局副局長梁鳳儀表示，就放寬由內地銀行對廣東省港資企業貸款限制的方案，香港政府將全力協調金管局與人民銀行借貸予廣東省港資企業，相信對於銀根緊拙的中小企來說，可以有某程度幫助；但至於中小企以什麼抵押品借貸、其程序及申請時間，相關部門仍在商討。

另外，她表示，有關計劃將類似較早前金管局提供予本地銀行的計劃，即透過向銀行

估價不足乘機壓價 美孚淘大賣平一成 二手交投彈11%返海嘯前

17/11/2008 銀行收緊按揭，加上屋苑樓價較年初暴跌兩、三成，推動買家入市「執平貨」，剛過去周六、日13個主要二手屋苑成交量反彈逾11%至39宗成交，創十四周新高，重返金融海嘯前水平。 而銀行估價不足亦成為買家議價本錢，九龍灣淘大花園高層戶銀行估價僅147萬元，較兩日前同類單位做價低出12.5%，最終業主仍願出售，另荔枝角美孚新亦錄低市價逾10%個案。 太古城劈價200萬易手 不少業主見近期銀行估價不足，叫價態度願意軟化，因而刺激買家入市意欲。利嘉閣莊鎔溶表示，淘大花園L座高層2室，買家表明只願以銀行估價為購入價，最終成功以147萬元購得單位，而同類單位兩日前成交價達168萬元，單位現呎價3,063元。 事實上，近期不少業主為求抓緊機會出貨，不惜大幅減價。利嘉閣黃龍智稱，魚涌太古城啟天閣中層E室，原業主一個半月內減價200萬元，終以550萬元售出單位；同屋苑燕宮閣中低層園景G室，面積815方呎，原業主亦要減價近14%，至420萬元方能轉售。美聯邱鵬表示，西灣河嘉亨灣5座極高層F室獲買家以403.8萬元承接，八個月貶值94.2萬元。 利嘉閣陳酋樺稱，荔枝角美孚新1期百老街23號中層L室以呎價2,548元售出，較市價低約12%。該行周德龍表示，紅磡黃埔花園12期4座中層H室，成交呎價4,158元，低市價約10%。港置陳子光表示，大角咀凱帆軒3座高層D室，成交價268萬元，呎價3,976元，低市價10%。 近月樓價跌勢急速，吸引部分買家入市，中原陳永傑表示，不少置業能力強的買家見樓價較高位已大幅回落，最近開始入市，令13個大型屋苑於上周六、日共錄39宗成交，按周升11.4%並創十四周新高，其中天水圍嘉湖山莊連錄8宗成交，太古城成交量亦由前周六、日僅1宗，升至上周的4宗，升幅達300%。而長沙灣四個新進屋苑本月暫錄逾40宗成交，按月升五倍。 物業買賣料19年最靜 而土地註冊處在十一月份的數據，則反映出金融海嘯後樓市的慘況。中原指出，本月首十三日暫錄1,680宗整體樓宇買賣登記，料整月僅錄4,000宗，不單低於○三年二月的4,622宗，更有機會創九○年二月後的近十九年新低。

二手成交按周升一成四

樓價下調，刺激買家在二手市場物色項目入市，帶動二手屋苑成交回升。美聯物業表示，過去兩天十個主要二手屋苑錄得三十三宗二手成交，按周升一成四。

此外，入伙期近的項目，再錄蝕讓成交，其中新地（016）與新世界發展（017）合作發展的紅磡海濱南岸，近日七座中層Ｆ室以二百八十萬元易手，蝕幅達二成八。

美聯物業指出，本周屬連續第三周錄得周末二手成交量上升，其中太古城和黃埔花園各錄得三宗成交，對上一周則各錄一宗，平均呎價分別為五千五百元和四千二百元；天水圍嘉湖山莊則錄得十宗成交，在十大屋苑中表現最佳。

海濱南岸本月暫錄六宗成交，其中七座中層Ｆ室二房單位，日前由一名外區客以二百八十萬元購入，平均呎價五千零九元。原業主去年底以三百九十一萬六千元購入單位，是次賬面虧蝕逾一百一十六萬元。

她表示，海濱南岸目前平均呎價約四千八百八十元，較年初約七千元水平下跌超過三成，而與前述成交同類的二房單位，現在叫價介乎三百二十萬至三百八十萬元■

威 都 閣 連 車 位 2250 萬

九 龍 塘 帝 景 峰 帝 景 居 三 座 高 層 A 、 D 室 相 連 單 位 ， 呎 價 約 七 千 七 百 多 元 。 　　(星島日報報道)豪宅入市信心顯回升，鮮有成交的西半山威都閣錄得成交，威都閣中高層單位，面積二千五百六十八方呎，連雙車位，以二千二百五十萬元成交，呎價約八千七百六十二元。 　　西灣河嘉亨灣日前就錄得特色戶Top of the Town的二手成交個案，美聯高級區域經理邱鵬表示，該單位為二座高層A室，原為資深投資者黎汝遠持有，現以二千零五十萬元獲承接，平均呎價約一萬一千四百一十四元，新買家為內地人士。而黎氏在零四年九月購入，購入價為二千一百八十七萬元，是次轉手，帳面虧蝕約一百三十七萬元。 　　貝沙灣一期三座高層相連戶，面積三千一百八十四方呎，成交價三千一百八十萬元，呎價約九千九百八十七元。原業主於○四年十月以二千七百八十萬元購入，至近日以三千五百萬元放盤，最終減價三百二十萬元沽出，現帳面利潤仍達四百萬元，物業升值約一成四。 　　九龍塘帝景峰帝景居三座高層A、D室相連戶，面積二千四百四十二方呎，以一千九百萬元易手，呎價約七千七百八十一元。 　　市場人士透露，九龍站漾日居二座中高層D室，剛以七百三十八萬元沽售，單位面積一千一百七十方呎，呎價約六千三百零八元，原業主於九九年以六百五十八萬元購入，現帳面獲利八十萬元離場，物業升值一成二  2008-11-13

物業註冊宗數逾兩年新低

本港樓市受金融海嘯及銀行收緊信貸困擾而每下愈況，據土地註冊處資料顯示，截至三十日為止，十月份整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位）買賣註冊宗數錄得五千七百八十宗，較上月下跌二成二。有代理行預期，整月將只錄得約六千宗買賣註冊，創自二○○六年一月份後的三十三個月新低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，金融海嘯衝擊本港樓市，加上本港銀行相繼調高新造按揭息率，以及收緊按揭貸款，導致樓市逆轉，物業交投回落，其中十月份一手及二手住宅物業成交均告下跌。

據土地註冊處及美聯物業資料研究部數據顯示，在十月份首三十日，一手住宅物業錄得二百七十八宗註冊登記，較上月下跌約五成一。另綜合市場消息，過去兩天一手市場僅錄得四宗成交。

市場消息指出，其中新地（016）旗下上水皇府山七座中層Ｂ室以呎價三千九百九十八元售出，較年初叫價六千五百元，減幅約三成八。長實（001）執行董事趙國雄表示，集團旗下元朗四季名園全新示範有機會於本周全面開放及推售尚餘約四十伙。

至於二手住宅物業，則錄得四千三百二十五宗註冊登記，較上月下跌約二成。劉嘉輝預期，整月二手住宅物業註冊登記最終只錄四千五百宗，將創自二○○五年十二月後的三十四個月新低■

估價不足 收緊成數 蔓延大型屋苑 撻訂成風

金融海嘯席捲全球，銀行在信貸緊絀下，對貸款態度近月已趨保守，除有銀行高調表明收緊豪宅按揭，情況亦逐漸蔓延至大型屋苑甚至中小型物業市場，部分買家更因而決定「撻訂」。有學者認為，倘銀行持續不放鬆銀根，將形式惡性循環，資產市場短期將持續受壓。

未能承造七成個案增加

過往備受市場注目的多個大型屋苑，近月隨着銀行轉趨審慎，屢現未能承造七成按揭的例子。沙田第一城第三十九座中層Ｇ室，單位面積四百一十方呎，上月以一百二十五萬元成交，買家申請承造逾八成按揭，惟遭銀行拒絕，最終買家決定「 撻訂」。

資料顯示，沙田第一城過去兩月各錄五十五宗成交，平均呎價則按月跌近一成，至上月約三千三百七十七元。黎宗文表示，銀行取態近月變得審慎，七成以上的按揭申請普遍不成功，使近月約百分之五的成交個案最終以「 撻訂」告終。他認為，此情況倘繼續，將令買家對銀行失去信心，亦顯示銀行欠缺社會責任。

除批出的按揭成數下調外，不少項目在樓價急跌後，亦出現估價不足情況。地產代理表示，萬景峯第六座高層Ｆ室兩房單位，十月初獲一名買家以四百零八萬元購入，呎價約六千零七十一元，惟銀行估價只及樓價八成，加上與毗鄰的御凱一手樓價相若，最終決定「 撻訂」。該代理表示，區內樓價較低的屋苑如愉景新城等，銀行估價普遍亦不足，只能達到單位估價的九成。隨着樓價下跌，不少單位轉而放租，使區內的租盤增加，而租金亦因而下調．幅度約一成。

對於即將入伙的新盤，銀行估價亦難以達到十足水平。市場人士說，年底前「上會」的紅磡海濱南岸，有投資者早前以五百五十萬元購入第七座中層Ｃ室，面積七百七十方呎，惟銀行估值只為樓價八成，買家擬補貼逾一百萬元自行「上會」。

自九月以來多家國際金融機構倒下，不少單位均出現估價不足情況，例如銀行的單位估值只及樓價九成，並只可承造六成按揭，使部分買家決定放棄物業。他表示，近日估價情況已有改善，惟七成以上的按揭仍難以獲批，估計情況持續至年底。

「高風險」申請易被拒

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓承認，銀行受到拆息抽升及資金緊張的影響，對按揭申請尤以高成數按揭個案審批較趨審慎。她表示，目前未見在中細價住宅上見到銀行明顯收緊信貸情況，但承認一些傳統上風險較高的申請，如自僱人士、依靠佣金收入為主的申請人、村屋、單幢物業等，現階段確實受到信貸緊縮影響，銀行所批出的按揭息率會較高，甚或拒絕批出按揭。

銀行界人士強調，按揭審批的取態須視個別申請情況。工銀亞洲（349）董事暨副總理黃遠輝坦言，現在很多銀行對批出豪宅按揭成數都會不足七成，但主要仍視乎每個個案而定。滙豐發言人表示，中小型物業不受新按揭政策影響，不過強調該行一向沒有任何預先批核政策，申請人必須要提交足夠申請文件，才會考慮其按揭申請。

中大經濟學系副教授關焯照表示，銀行不願意在這種市況下批出信貸，使估值不斷下跌，樓價亦持續下滑，恐怕可能引致惡性循環，令資產市場受壓，並使其他經濟活動亦持續收縮。他相信，倘銀行不放鬆銀根，短期內樓價將繼續下調，預料下調二至三成方可喘定

西 半 山 地 皮 維 持 設 高 限

西 半 山 地 皮 落 實 設 高 二 十 七 個 高 限 級 別 。 　　(星島日報報道)城規會於早前就西半山分區大綱圖出收緊發展限制，並計畫加入二十七個高限級別，雖然在公眾諮詢期間，多家發展商均提反對意見，惟城規會昨日討論後，決定只接納嘉里申述並作輕微修訂，其餘地皮的高限應「維持原判」。此外，慈雲山、鑽石山及新蒲崗分區大綱圖加入高限修訂，共接獲二十九份意見，當中亦包括地建會提出反對設高限的意見。 　　事實上，修訂方案在公眾諮詢期內共收到逾七百份意見及申述，當中多家大型發展商以及地產建設商會均提出反對意見，而城規會委員昨日研究後，對大部分意見持不支持態度。最終只同意放寬有關嘉里中半山梅道三號項目，據了解，該項目現為二層高建築物包括一層車場加一層住宅，住宅地積比約為零點五七倍，原被限住宅地積比為零點五倍，而修訂後容許發展商在重建時可建至現建築物的住宅地積比，但維持最高二層限制，並將會修改大綱圖註釋。 　　對於太古以及嘉里等大型發展商以及地建會均反對在西半山設立二十七個高度級別，同時提出每個高限級別應以三十米作為分野，即一百四十米、一百七十米、二百米等。城規會委員昨日研究後，均同意規劃署的意見，認為由於中半山東南西北四方均各有獨特的山勢，詳細的高限級別將有助區分每個方位的位置狀況，故認為加入二十七個高限級別是有必要的；此外，由於眾反對意見均沒有提出充分的理據支持減低高度級別，故最終不獲有關方面的支持。

梁向榮增持美聯 再成最大股東 

美聯集團股權不斷出現變化，投資者梁向榮與美聯集團主席黃建業，繼續你追我趕，爭逐上市美聯集團最大股東地位。

而昨日，聯交所資料顯示，繼美聯集團主席黃建業日前增持股份至13.03%，一度重奪集團最大股東地位後，不消數日，第一大股東地位再次由投資者梁向榮取替。

持股量達14.14%

據聯交所股權披露網頁資料顯示，投資者梁向榮於10月30日，再斥資3,213萬元，以每股3.08元，增持1,043.2萬股，換言之，現時梁氏持股量達14.14%，再次成為美聯集團的最大股東。

而美聯集團股價昨天收市報3.11元，跌5.18%。

據了解，投資者梁向榮本月中起不斷大手購入大批美聯集團股票，持股量曾高達12.11%，並壓倒集團主席黃建業，成為單一大股東。為保持最大股東地位，黃建業等於本周一股市最低迷的時間，以每股2至2.99元，增持2,123.8萬股，令持股量上升至達13.03%。

此舉再令梁氏再度成為美聯集團第一大股東地位。而目前，市場正觀望美聯集團主席黃建業，短期內會否再有增持股權的動作，以重奪最大股東地位。

撰文:何媛玲

馬榮成購倚巒屋 業主未最後決定 

由漫畫家馬榮成或有關人士購入的山頂倚巒單號屋，繼續成為市場焦點，但近日市場資訊仍頗混亂，對於日前市傳馬氏或有關人士有意將洋房「摸售」，本報昨日就此事向馬氏作出查詢，惟截稿前未有回覆。

市場日前指出，有新買家出價8,500萬元向原業主洽購該座洋房，但有指馬榮成與原業主所簽的合約內有「必買必賣」條款，在涉及法律條款下，現階段原業主仍未作出最後決定。

本報亦於昨日致電任姓原業主，希望就事件作出查詢，但對方以「不接受訪問」作回應。

據了解，原業主上周曾開放單位予準買家參觀，短短2小時內吸引逾20組客參觀。上述洋房面積約3,300平方呎，原業主於06年底以9,300萬元購入，近日獲馬榮成以7,600萬元購入，呎價約2.3萬元。

陳 韻 雲 任 地 監 局 新 主 席

陳 韻 雲 任 地 監 局 新 主 席

陳 韻 雲 接 任 退 休 的 潘 國 濂 ， 出 任 地 監 局 主 席 。 　　(星島日報報道)政府昨天公布地產代理監管局新任成員名單，為期兩年，其中最受關注的主席一職，由律師出身的陳韻雲接任，代替退休的前主席潘國濂；此外，也有多位地產界人士獲選為新一任成員，另新班子蓋函發展商及中小代理。相信藉此可令局方，更能掌握業界的意見，至於新班子上台後，有代理商會表示，未來會繼續爭取減免牌費或暫緩徵收牌費，以減輕從業員的負擔。 　　政府在昨天公布新一任的地監局成員名單，除正、副主席各一名外，也包括普通成員十八名，新任主席一職的陳韻雲，為律師出身，亦是VCC　Land集團創辦人兼常務董事，在本年七月一日，曾獲政府頒發銅紫荊星章。 　　陳氏目前擔任的公職，包括醫管局非官方成員、能源諮詢委員會成員、空運牌照局成員等，而其女兒顧曉楠，現為V服務式住宅董事總經理及東華三院總理。此外，該公司主打服務式住宅，在銅鑼灣、跑馬地、灣仔都設有服務式物業，另一方面，陳氏除持有山頂白加道23號Cragside Mansion一單位外，該公司在本年五月時，更以二億八萬元購入城道一號城閣。 　　運輸及房屋局發言人表示，感謝卸任主席潘國濂對地監局工作所作出的重大貢獻，特別是有關提升地產代理行業的服務水平。 　　對於新一任的地監局成員，地產代理聯會主席郭德亮表示，將會繼續與局方打好關係，為同業爭取利益，未來會向新任班子繼續爭取，暫緩徵收代理牌費一年，以及減牌費。同時，也會為兩地代理全國性資格互換上，提出業界的意見。 　　香港專業地產顧問商會會長汪敦敬指出，對新一任的班子，認為可以加強與業界間的聯絡及溝通，未來望局方可增加與其他政府部門間的連繫，為業界爭取利益。 　　另外，副主席一職，就由廖譚婉瓊繼續連任，而新委任成員中，不少為來自業界的人士，其中包括中原集團專業發展董事郭昶。郭氏表示，加入該局成員後，會極力盡取減免代理牌費，以及暫緩徵收牌費，因為局方存有一定盈餘，此舉可減免從業員的負擔。 　　而嘉華董事總經理呂耀華、測量師劉詩韻、地產代理聯會第一副主席李景亮等，也是新委任的業界成員。 　　至於為上屆成員之一的中原集團主席施永青，就未有再度連任為該局成員，而同樣屬龍頭大行的美聯，該集團主席黃建業，就繼續擔任此職務，據消息人士稱，黃氏在本港的各項公職，除地監局外，現已全數離任，黃氏由於感到對代理行業存有承擔感，故此繼續連任此職位。 　　另一方面，屬上屆成員之一的資深投資者倫志炎，並沒有再度連任，至於立法局議員余若薇議員，也同樣未有連任  2008-11-01

滙豐縮豪宅按揭成數降風險

樓市前景未明，銀行為求減低風險，收窄按揭成數。滙豐銀行率先表態，豪宅物業按揭成數不能超過七成。分析員預期，明年年底前豪宅樓價將下跌三成，跌幅較中小型物業更嚴重。

按揭成數不逾七成

滙豐銀行發言人指出，因應市況輕微調整豪宅按揭政策，樓價在四千萬元以上的自住物業及二千萬元以上的投資物業，按揭成數均不能超過七成；至於實際最終獲批成數，則要視乎不同個案而定。她強調，新的措施只針對豪宅，與普羅大眾息息相關的中小型物業不受影響。

被問及申請者可否以一個較高的按揭息率以換取滙豐給予七成按揭時，她說，新措施主要針對按揭成數，與按息高低沒有直接關係。

恒生：視還款能力等因素

不少銀行將隨機應變，中銀香港（2388）表示，未有採取一刀切的調整樓按貸款計劃，將按不同個案作出審批，並會留意市場發展。

恒生銀行（011）發言人表示，將視乎申請人的還款能力、與銀行的關係及物業質素等釐定按揭成數。

星展銀行發言人表示，直至目前為止，在按揭借貸條件上沒有任何變動，將繼續密切留意市場發展。

其實銀行收窄按揭條款早已有迹可尋，中原按揭董事總經理王美鳳指出，踏入十月份，不少銀行已靜靜地收窄按揭成數，或調高實際按息；而滙豐銀行是首間證實收窄按揭條款的銀行。

建銀國際研究部執行董事顏偉洪指出，由於銀行不想承受過高的風險，不願借貸予他人，故收窄對豪宅的按揭成數。被問及銀行是否因為拆息高企，令成本大增而收窄按揭，他認為，二者關係剛好相反，拆息高企是銀行不願借錢的結果，而並非原因。他強調，銀行只不過不願承受過大風險而已。

估價不足 買家受苦

顏偉洪估計，未來豪宅的跌幅較中小型住宅更大，在明年年底前豪宅樓價預期挫三成，而中小型住宅預料跌一成半至二成。他建議，尚未「上會」的豪宅買家宜當機立斷，蝕讓離場。

除按揭成數外，估價不足亦令買家陷於痛苦之中。王美鳳表示，小量在高峰期選擇以建築期付款方法購入樓花單位的買家正面臨「上會」困難；個別單位的銀行估值低於購入價二成。

市場人士舉例說，一名買家以一千萬元購入樓花單位，原本計劃自行支付三成首期（即三百萬元），另向銀行借七成樓價（即七百萬元）；現在估價只及購入價的八成（即八百萬元），就算向銀行借足七成，亦只能取得五百六十萬元貸款。買家須自行提供四百四十萬元，較原本預算高一百四十萬元。該名買家可選擇自行向親友籌措額外的首期、物色額外的擔保人為物業作出擔保或無奈地撻訂離場，估計撻訂的情況將加劇■

太古城呎價 失守4000元關

太古城呎價 失守4000元關 信心再跌 恒山閣極低層250萬售

2008年10月27日 星期一

環球股市持續下跌，本港股市上周五急瀉1,142點，二手業主信心進一步下跌，部分甚至出現恐慌性拋售，多個屋苑錄得呎價新低成交，其中藍籌屋苑之一的太古城，呎價已失守4,000元水平。 上述呎價跌破4,000元大關的單位，為高山台恒山閣極低層A室，香港置業助理區域經理司徒偉文稱，該單位面積633平方呎，成交價250萬元，呎價約3,949元，創出近2年新低。原業主02年以173.8萬元買入，帳面上仍獲利76.2萬元。 除上述成交外，有投資者見股市持續下跌，在急於出貨下亦不惜平手離場，利嘉閣分行經理范偉康表示，東涌映灣園12座連特色平台D室，以187萬元成交，面積837平方呎，連56平方呎平台，呎價2,234元，呎價重返04年初水平，原業主06年7月以184.9萬元購入上址，帳面僅輕微獲利2.1萬元。

摩通指九建因累股期權虧損最多二十億

自中信泰富（267）炒賣外滙累積期權（currency accumulator）損手後，投資市場對參與accumulator的上市公司甚為關注。摩通指出，九龍建業（034）持有八十七億元的股票累積期權（equity accumulator），雖被二十三億元的股票累積認沽期權（equity decumulator）對沖，不過倘若合約中的股票市值低於行使價二至三成，九建料須虧損十三億至二十億元，該行把九龍的評級由「中性」降至「遜於大市」，目標價降至二元。

根據九建的中期報告顯示，九建訂立數份遠期協議，以協議日期起計五十二周按固定價格購入原先協議的股票。於六月底止，九建最多承擔八十七億元。為減低風險，九建今年另外訂立數份遠期協議對沖，於協議日期起計五十二周內按固定價格出售協議的股票，截至六月底止，九建最高銷售承擔二十三億元。

摩通報告指出，九建手持decumulator抵銷accumulator部分風險，不過淨承擔仍然高達六十四億元。

摩通翻查九建紀錄，九建早於二○○五年度參與購買遠期合約，截至二○○六年度尾，最高承擔金額二十四億元；截至二○○七年度尾，最高承擔金額升至一百零一億元。二○○八年六月，則回落至八十七億元。

在二○○五至○七年度，九建投資獲利合共十五億元，摩通相信主要受惠於參與遠期合約所致。不過，由於港股進入整固期，九建上半年虧損一千九百萬元。虧損不算嚴重，主要因為部分高價接貨的股票被界定為長期投資，沒有在損益表中即時反映出來。

摩根大通表示，假設股票市值低於平均購入價二至三成，九建將因此虧損十三億至二十億元。不過，持有十一億元現金的九建可以透過澳門海天居帶來額外現金流，又不排除獲母公司支持。海天居截至年中累售九成半單位。摩通預期九建二○○八年度虧損二億九千三百萬元■

潘國濂︰代理人數明年料減15% 地監局為保收支平衡 不擬減牌費

2008年10月25日 星期六

樓市交投萎縮，地產代理行業面臨大幅裁員及削減分行的境況。地產代理監管局主席潘國濂昨日表示，在金融海嘯影響下，本港樓市交投下滑，明年本港地產代理持牌人數可能會下調15%，正因估計持牌人數將減少，更加欠缺減牌費的空間。 樓市萎縮 代理行裁員削分行 金融海嘯席捲全球，樓市交投難免大受衝擊，潘國濂表示，直至本月22日，地監局的地產代理及營業員持牌總數為23,552個（見附表），而隨着樓市向下，交投量大減，大型代理行將裁減人手，預料明年代理續牌情況會有所下降。 現有逾2.3萬人 99年來最高 他認為，明年持牌人數下跌15%不足為奇，但他指出，自該局創立以來，代理持牌人數數字最低為03年沙氏期間的15,453個，但他估計，即使今次金融海嘯衝擊力度大，料持牌人數仍會高於03年低位。 而資料顯示，現時持牌人數逾2.3萬，是該局自99年以來數字新高。 對於有業界人士希望，地監局能減牌費，潘國濂坦言，該局每年需維持收支平衡，而現時續牌費用並不高，可下調空間有限，加上預期明年新領或續牌的業內人士將減少，因此難以作出減牌費的決定。 潘︰業界須進修增專業性 面對代理行業經營艱難，潘國濂認為，長遠而言，地產代理業界仍須繼續提高專業性，業內人士須繼續進修，加強專業資格，才可獲公眾尊重。 將於月底正式卸任地產代理監管局主席潘國濂表示，本港地產代理與內地資格互換的問題，爭取多年仍暫未有結果，一切仍需進一步討論，他指出，若本港地產代理可在全國執業，將可為代理業界增加更多機會。

撰文: 梁建國

大行節流 豪宅爆退租潮

大行節流 豪宅爆退租潮

25/10/2008 全球多國金融機構及銀行相繼「爆煲」，財金機構隨即緊縮開支，向海外僱員「開刀」。消息透露，過去一個月不少財金界僱員聚居的屋苑，陸續出現退租，其中九龍站上蓋屋苑更因租盤供應急增，而令個別單位租金，在不足一個月內急挫三成。 消息說，西半山雍景臺受投資銀行外籍僱員熱捧，惟金融海嘯下，屋苑先後有多個單位因金融界租客被裁員而遭退租，其中2座高層C室，面積約1,350方呎，原由雷曼兄弟駐港僱員於去年七月租住，月租4.8萬元，租期兩年，因雷曼兄弟破產，該外籍僱員在「出事」後翌日，即向業主交還單位鑰匙，約10萬元租金上期及按金料遭沒收。 雷曼僱員 棄租雍景臺 同屋苑1座中層約1,300方呎C室，月租約4.5萬元，亦因財金界租客被裁而提前退租，租客僅入住約半年。 另港島南貝沙灣亦有類同個案，其中南灣一高層B室，據悉，由AIG租予外籍僱員，原租期至本月底，AIG九月底通知業主不再續約，惟該僱員住客要求業主讓其多住兩個月，以省卻退還相等於兩個月租金的按金予公司，業主現因未能聯絡有關僱員，正透過法律途徑收回單位。 此外，不少駐港韓籍僱員租住的九龍站上蓋屋苑，因為公司業務急遽收縮而紛紛撤離香港，另部分財金界海外僱員已擱置洽租豪宅單位。 法資客搬出君臨天下 消息又透露，九龍站君臨天下3座中高層B室，面積1,445方呎，早前獲法資銀行外籍僱員以月租5.7萬元承租，惟入住數月因公司急召回原居地而退租。而君港一由雷曼兄弟僱員租住的5座高層A室，面積621方呎，月租約1.6萬元，尚有一年租期，但因租客退租，令一換樓客能以400餘萬元承接單位。 業界指九龍站上蓋四屋苑現約有550個租務放盤，較金融海嘯前多近90伙，呎租叫價22至50元，因供過於求，租金有下調壓力。 代理料年底多家金融機構檢討業績時，或會再刪減駐港海外僱員數目，屆時金融界僱員退租情況會進一步增多，估計月租5萬元以上的物業會首當其衝。 金融大海嘯席捲全球！

────選擇內容─────  財經      匯恆百關生死決      港股穿萬四  國指挫4.4%      中傳動挫三成急澄清      道指早段勁彈276點      新西蘭減息一厘  圓上96.8      華置經理涉內幕交易      滬救樓市撤營業稅      德銀：港樓價最差跌五成      白俄失陷求IMF借156億      阿根廷危機拖垮南美股市      金管再注38億遏港元      任總料有銀行集資      豐：累計期權只售大戶      合和水浸搶閘派高息      穆迪員工自爆為錢評級      美擬擲3120億阻斷供潮      鋼價急跌 鞍鋼僅賺22億      高盛節流擬裁員一成 地產      地產新聞：翠怡呎價僅2308  嵐岸蝕百萬      地產新聞：戈林每呎1.5萬接受洽購      地產新聞：萬泰青龍路主攻洋房      地產新聞：租金續跌  半年最低      地產新聞：甲廈業主加佣放租      地產新聞：龍門居車位賣十萬 投資      小炒后      圖金窩：上海石化小注冷吼      股海實戰：中通服小注炒上落      追星族：中國聯通前景看俏      Fundman睇市：新地可作撈底準備      予筆驚人：澳紐元難逃續跌命運      金牌AE：中化肥重上10日線      異動股：中傳動暫宜觀望      SUN勢力：金威啤酒政策利好      有利有幣：歐幣仍有下跌空間      期指攻略：風高浪急宜分段入市      發行商講場：指尋底熊證值博      大行熱線：富力受累需求放緩      拍住上：內房股受惠救市措施      拍住上：中信泰富現監管問題      股權啟示：安徽皖通防守性強      穿勻薦：粵海投資業務穩定      搵錢證路：搵錢證路      短炒倉：中國海外行業首選      牛熊對壘：熊證32213最即日鮮 論點      脫鉤夢醒  新興市場前景堪虞 股市行情      股市...十大上升股票      股市...十大下跌股票      股市...十大成交金額      股市...十大成交股數      股市...十大上升認股證      股市...十大下跌認股證      股市...指數期貨行情      世界各地指數...世界股市走勢 財經投票      下半年港交所(00388)股價會否跌穿100元？ 翠怡呎價僅2308 嵐岸蝕百萬 24/10/2008 二手市況持續慘淡，青衣翠怡花園有單位僅以呎價2,308元售出，做價重返數年前水平；馬鞍山嵐岸有兩名於○六年入市的業主現「損手」約100萬元離場。而利嘉閣昨落實關閉九龍4間分行。 中原章文珍表示，上述翠怡花園6座中層E室，面積572方呎，雖然銀行估價平均仍達170餘萬元，但單位最終亦以132萬元售出。另祥益龍超君稱，屯門寶怡花園1座低層戶以106萬元售出，單位十六年貶值13萬元。 中原指出，嵐岸3座中層A室及高層A室，以425萬與443萬元售出，兩年間分別貶值約19%。香港置業稱，九龍站漾日居5座複式戶近月減價近四成至1,930萬元售出，低市價31%；該屋苑現約有20%業主願蝕讓出貨。 利嘉閣削4分行裁逾十人 另利嘉閣伍洽強稱，昨落實撤出土瓜灣及長沙灣四小龍地區，即時關閉4間分行及裁減10多名人手；為沙士後罕有代理行大舉撤區行動。他透露，該行九龍區現有約250人，較六月時減少約100人。另中原地產陳永傑稱，旗下約有4至5間分行舖獲減租，減幅高達兩成。

擎天撻訂戶降價11%售

擎天撻訂戶降價11%售
21/10/2008

低 價 浪 潮 延 至 豪 宅 ， 九 龍 站 擎 天 半 島 因 部 分 業 主 願 劈 價 一 、 兩 成 ， 故 刺 激 本 月 交 投 回 升 ， 上 月 曾 售 出 但 其 後 遭 撻 訂 的 2 座 中 層 戶 ， 日 前 以 924.8 萬 元 重 售 ， 較 撻 訂 前 做 價 低 近 11% 。

 上 述 擎 天 半 島 2 座 中 層 A 室 ， 面 積 1,156 方 呎 ， 九 月 時 曾 以 1,038 萬 元 售 出 ， 其 後 遭 買 家 撻 訂 ， 並 殺 訂 約 50 萬 元 。

置 富 減 價 兩 成 沽 貨 
， 擎 天 半 島 5 座 中 層 B 室 ， 面 積 848 方 呎 ， 以 648 萬 元 售 出 ， 呎 價 7,642 元 ， 上 址 年 初 叫 價 約 1,000 萬 元 。

薄 扶 林 置 富 花 園 雅 緻 洋 房 4 座 高 層 B 室 ， 經 業 主 減 價 180 萬 元 後 ， 以 700 萬 元 售 出 ， 呎 價 約 6,673 元 ， 減 幅 約 兩 成 。 該 行 章 穎 鈞 稱 ， 跑 馬 地 友 園 中 層 B 室 以 900 萬 元 售 出 ， 較 之 前 高 位 回 落 逾 兩 成 。

 碧 瑤 灣 20 座 中 層 D 室 業 主 月 內 減 價 190 萬 元 後 ， 以 890 萬 元 沽 出 ， 呎 價 5,855 元 重 返 去 年 初 水 平 。

消 息 指 出 ， 東 半 山 摘 星 閣 地 下 及 一 樓 各 一 伙 ， 成 交 價 分 別 為 415 萬 及 510 萬 元 ， 較 本 年 高 峰 期 叫 價 500 萬 及 793 萬 元 明 顯 回 落 。 另 部 分 作 出 租 的 政 府 宿 舍 單 位 ， 近 期 續 租 租 金 亦 見 有 下 調 趨 勢 。

投資者紛蝕讓 二手價續調整
屋苑價急跌5.7% 一城低見3315元呎
2008年10月21日 星期二
金融海嘯影響下，人心虛怯，二手屋苑減價、蝕讓個案不斷湧現。報告顯示，50大指標屋苑的平均呎價已由9月份的4,560元下跌至目前的4,298元，跌幅達5.7%，市場預計本月創出2000年後最大的單月跌幅。

受金融海嘯衝擊影響，本港經濟前景未許樂觀，失業率將陸續回升，不少業主、投資者憂慮後市，拋售單位，令樓價屢創新低。

其中，沙田第一城的平均呎價就由本年3月份高峰期的4,429元下跌至目前的3,315元，跌幅達25%。

御皇庭呎價3069 3房新低

呎價大幅回落，不少業主都希望盡早離場。其中，中原地產高級分區營業經理黎宗文表示，沙田第一城19座中層G室，面積395平方呎，日前就以126.8萬元獲買家承接，平均呎價僅3,210元，並創出本年同類型單位造價新低。

另外，美聯物業（01200）區域經理葉初聲表示，受市況影響，上水御皇庭亦錄得不少低價成交。其中1座中層C室，面積743平方呎，成交僅228萬元，平均呎價僅3,069元，創出屋苑3房呎價的新低。

黃埔高層僅208萬成交

除業主劈價外，由於部分投資者不惜蝕讓離場，加快了樓價的調整速度。當中，利嘉閣地產高級經理周德龍表示，黃埔花園本月就錄得數宗投資者蝕讓個案。其中，2期14座高層D室，面積469平方呎，成交價僅208萬元。而是次交易，投資者帳面虧損42萬元，單位於10個月內貶值16.8%。

至於港島方面，在業主擴大減幅後，太古城成交量亦顯著上升。利嘉閣地產區域經理黃龍智表示，現時屋苑約16宗成交。其中，美菊閣低層G室，面積1,137平方呎，日前以650萬元成交，平均呎價5,717元。

業主減價 太古城成交量回升

另海怡半島的平均呎價亦由本年高峰期的6,531元調整至目前的4,773元，跌幅達27%。中原地產高級分區經理王昭康表示，海怡半島11座低層A室，面積793平方呎，成交價僅340萬元。

而是次交易，投資者持貨13個月，但帳面虧損16萬元，單位貶值4.5%。

雖然本月樓價已錄得明顯的跌幅，但市場人士認為，金融市場仍未恢復穩定，而失業率又有機會回升，將令市民失去入市信心，導致成交減少。

故此，預期未來樓價仍有一定的調整空間，成交量亦會持續於低位徘徊。


撰文: 文偉豐

二手住宅摸貨33宗 急跌28％

二手住宅摸貨33宗 急跌28％

2008年10月20日 星期一

近月樓市轉勢回落，投資者即使欲蝕讓也未必找到買家接手，令二手摸貨個案急跌，美聯物業（01200）一項研究報告指出，本月摸貨註冊個案有機會創2年新低，而且數字料會持續下跌。 有機創2年新低 據土地註冊處註冊資料顯示，截至16日為止，10月份僅錄得33宗住宅摸貨註冊登記，較9月份同期46宗減少28.2%。 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，預期全月只有約70宗摸貨註冊，將創2年新低。近期受金融海嘯的衝擊下，進一步打擊短期投資者入市的意慾，預期短期內摸貨個案有機會於不足百宗的偏低水平橫行。 除了摸貨個案急減外，樓價下調亦令摸貨的獲利比率相對下調。本月迄今33宗摸貨註冊個案中，20宗帳面錄得獲利，佔約60.6%，比率較9月份61.4%進一步回落，並為年內最低水平。 工廈註冊量跌33% 美聯工商董事陳偉志表示，據土地註冊處資料顯示，08年第三季工廈市場註冊量為1,051宗，較上季錄得的1,568宗，下跌為33%。至於註冊金額為41.85億元，較上季錄得的47.9億元，下調12.6%。 值得注意的是，註冊量及金額升幅最明顯的是1,000萬至2,000萬元金額個案。該類金額本季錄得50宗，較上季的32宗，急升近56.3%。至於註冊金額方面，涉及金額達6.79億元，較上季的4.35億元，勁升近56.1%。

撰文: 黎煥成

十 月 上 半 月 一 二 手 註 冊 量 俱 跌

十 月 上 半 月 一 二 手 註 冊 量 俱 跌

(星島日報報道)金融海嘯席捲全球，整體經濟不穩，市場對不同投資均失去信心，加上銀行收緊按揭條款，由於對普通市民來說，樓市市場為需要動用大量資金的投資工具，故更促使買家保持觀望態度，未敢貿然入市，令一二手交投縮減。十月首十六天，一手錄得一百二十八宗住宅買賣登記，而二手則錄二千三百三十九宗。交投量分別下跌六成半及近一成六。 　　上月發展商暫緩推盤，令一手市場貨源漸少，導致成交大為縮減。資料顯示，十月首十六天全港只有一百二十八宗一手住宅買賣登記，成交金額六億二千七百萬元，按月減幅分別約六成半及五成六；一手佔整體住宅比例亦由上月的逾一成二，下跌百分之六點八至百分之五點四。 　　而二手方面，首十六天二手註冊量只有二千三百三十九宗，相比上月同期下跌近一成六。其中新界區成交量仍然領導大市，佔整體二手成交的比率維持在近五成半水平，反映新界區這個細價屋苑最受買家追捧。 　　首十六日二手註冊中，有一千二百八十五宗成交來自新界區，佔整體二手註冊量的五成半，與上月同期相若，而本月註冊量最高的新界屋苑為沙田第一城，第一城的註冊量更是今年來首度超越天水圍嘉湖山莊的註冊量，暫錄得三十七宗成交，其次是嘉湖山莊及將軍澳新都城，分別錄得三十二宗及二十宗成交。 　　預期本月整體二手註冊量將跌破五千宗的水平，較上月的五千四百二十八宗下跌百分之八  2008-10-20

新 樓 落 成 量 上 季 僅 1400 伙

新 樓 落 成 量 上 季 僅 1400 伙

今 年 首 三 季 新 樓 落 成 量 偏 低 ， 累 計 只 有 三 千 伙 ， 而 施 工 量 僅 錄 得 五 千 九 百 伙 。 　　(星島日報報道)特首《施政報告》表明不會賤賣土地，加上近年發展商吸納地皮處處碰壁，試勾地皮亦連接無功而還，令致地皮嚴重短缺，後遺症將陸續浮現；政府昨日公布最新私人住宅供應數字，首三季累積的施工及落成量，均持續處於偏低水平，期間落成量累計更只有三千個（其中第三季為一千四百伙），創○四年公布數字以來首三季的新低。 　　運輸及房屋局昨日公布第三季《私人住宅一手市場供應統計數字》，顯示落成量為一千四百伙，而今年第一、二季，落成量分別僅一千及六百伙，令整整九個月，合共僅得三千伙；至於施工量雖上升至四千八百個，增幅較第二季急升五倍，但因基數甚低，故即使升幅大，計數亦屬偏低水平，令整整三季僅得五千九百個，較去年同期八千個，減少逾兩成六。 　　業內人士指，發展商難以吸納土地儲備的困局，已持續近三年，加上今次《施政報告》中，政府明言維持現行勾地機制，又突然抽起大型地皮如將軍澳日出康城項目，發展商欲透過私人市場「地」，則受制於放寬強制拍賣成數（由九成放寬至八成）遲遲未落實，令發展商吸地將難上加難，亦令新盤出現斷層機會大增。 　　會德豐地產執行董事黃光耀指本年首三季施工量低，加上在勾地機制下，發展商吸納地皮減少，預料未來一手供應量持續低水。 　　就首三季施工單位不足六千個，黃光耀預料，本年將難以追回去年的數字。至於會否出現供應斷層，黃光耀認為，主要看市場情況而定，倘市況回復每年一萬五千個吸納量，則兩至三年間，一手供應將不足應付需求，出現緊張情況。 　　近月市場需求下降，新供應雖減少，暫未導致斷層出現，但估計一至兩年後，隨市況轉好後釋出的購買力，將令新樓供應出現明顯的斷層，對樓市發展並不健康。她又指，未來新樓供應將愈來愈少，對樓價有支持。  　　中大經濟系副教授關焯照預期，樓價短期內會因需求下降而受壓，但當經濟復甦，新盤需求增加，樓市供應中長將出現斷層。 　　第一太平戴維斯總經理陳超國亦認為，一手供應將在二至三年內出現斷層，而施工及動工量低企，歸因於發展商與政府在勾地制度上出現分歧，導致發展商多次未能成功勾出地皮。世邦魏理仕大中華區研究部高級董事吳家儀預期，未來港島區一手樓受到斷層的影響較大，料屆時港島樓價進一步推高。  2008-10-18

日出康城4期地 港鐵突抽起 配合施政報告 1300伙新供應延推

日出康城4期地 港鐵突抽起 配合施政報告 1300伙新供應延推

2008年10月16日 星期四

政府於施政報告內表明穩定樓市的決心，港鐵（00066）即時作出配合，突抽起原定於今年第四季推出的將軍澳日出康城第4期用地，1,300伙新供應押後落成；預期未來供應將繼續萎縮，地產建設商會認為，將有助穩定樓市。 港鐵發言人表示，集團今年內將不會推出鐵路沿綫上蓋土地，至於明年的批地時間表，亦會相當小心研究。根據港鐵初步擬定的批地時間表，今年第四季將推出將軍澳日出康城第4期，提供1,300伙；而明年則計劃推出荃灣西站（五區）用地（包括灣畔及城畔），提供3,490伙。 港鐵物業總監何恒光於今年8月（即金融海嘯發生前）曾透露，將軍澳日出康城第4期，將於今年底招意向，若市況合適，可在年底完成招標，並正與政府展開該項目有關招標事項的商討。 日出康城第四期位於第三期隔鄰，可建3幢住宅大廈，提供約1,300伙，樓面約100萬平方呎。 市建局︰招標配合施政綱領 至於另一家須與政府協調批地的機構市建局，該局發言人表示，留意到政府施政報告內容，將會配合施政綱領，而該局推出招標邀請發展商合作的重建項目，將會有合理條款及爭取最大利益。 除港鐵延遲推地外，政府亦重申不會賤價賣地，令發展商勾地卻步，地政總署公布，9月份錄得「零勾地」申請紀錄。可見土地供應越見萎縮，直接令未來新盤的供應量減少，對樓市起支持作用。 梁志堅︰勾地價視二手作調整 地產建設商會執委會副主席梁志堅認為，現時不少二手屋苑的樓價亦有所下調，故政府在評估勾地價時，亦應參考地皮附近二手樓價，若樓價下調，勾地亦應該相應作出調整。他相信，發展商會按本身集團的需要，決定是否提出勾地，若有需要補充土地儲備的發展商，相信亦會提出勾地申請。 會德豐擬藉其他途徑 吸土儲 會德豐地產（00049）執行董事黃光耀表示，面對金融海嘯，港鐵押後推地及政府不賤賣土地的做法可以理解，若發展商有需要，亦可以透過其他途徑吸納土地，例如收購舊樓項目等。他續說，集團會繼續留意勾地表內的土地，尤其明年將有多幅市區靚地可供申請。

撰文: 馮玉萍 欄名: 樓市危與機

賣家2.5%佣金 誘代理谷放盤

賣家2.5%佣金 誘代理谷放盤

2008年10月15日 星期三

樓市淡靜，加上各大屋苑都錄得低價成交，令不少投資者都心急放貨。當中，部分持有數個單位的投資者，為求以較理想的價格將單位盡快售出，更不惜以高佣策略來吸引地產代理，藉以希望代理盡力推銷單位。 美聯物業（01200）高級區域經理鍾燕河表示，沙田第一城38座高層E室，面積395平方呎。由於該名投資者發現區內放盤不斷增加，而且又錄得多宗低價成交個案。 故為了令單位能以140萬元售出，就將代理佣金提升至2.5%，藉以吸引代理大力推銷單位。 另外，利嘉閣地產高級經理周德龍表示，黃埔花園亦有投資者為求盡早減磅，就以高佣策略來催谷代理。 為求套現 投資者花盡心思 其中，一名手持3個單位的投資者，就向區內代理表示，只要手持的2期14座低層G室，面積558平方呎的單位，能以260萬元或以上的價錢售出，那促成交易的地產代理就可得到1.5%的佣金。 其實，提高佣金確實是可以增加單位售出的機會。其中，加州豪園就有業主因為願意提高代理佣金，加上按市況調整叫價，令單位能盡快獲買家承接。

撰文: 文偉豐

代理行重整架構 節流減店度寒冬

代理行重整架構 節流減店度寒冬

2008年10月15日 星期三

每次樓市轉角，地產代理均率先受衝擊，裁員潮往往較其他行業強烈，面對是次金融海嘯，代理行業裁員來得更急。然而，除了裁員減舖等負面消息外，在各大地產重整架構的舉動中，帶出不少正面的信息。 其中一個最正面的信息是，本地兩大地產集團的首腦同事身先士卒，走前一步與同事共度時艱。美聯物業（01200）主席黃建業強調，4月起參與公司更多的行政工作，強化公司營運。 美聯強化二手買賣業務 中原集團施永青表示，為應付是次逆境而押後接班安排，重掌中原集團領導工作。其實也是讓副主席黎明楷有更多空間，集中處理中原中國的問題。 利嘉閣地產董事總經理廖偉強曾表示，為了戰勝逆境，公司希望所有同事都能「行前一步」，營業董事做分區經理的工作，分區經理兼做分行經理的工作，分行經理兼做營業員工作，冀望為公司盈利盡最大貢獻。近日市場關注的往往是代理公司裁員數目，事實上，不少地產代理公司正積極開源，例如美聯集團大力推行「一人開兩單」活動，希望同事積極搶市場佔有率。 另外，對於近日報道指，美聯集團短期內將裁員1,000人，美聯物業董事總經理（企業事務）葉潔儀澄清，由現時至今年底，估計汰弱留強而被裁的前綫代理人數遠低於該報道所指的1,000人。 中原擬關閉5租約到期分店 又強調該公司正分5個階段推行優化公司的策略，所削減的資源，包括分行及人手均會視乎競爭環境及市況變化而定。 葉潔儀又指出，配合該公司的強化策略，並加強地產二手買賣的業務，同時強化人力資源，故將於下周四（10月23日）假座旺角雅蘭中心18樓舉行招聘會，在逆市中繼續招兵買馬，致力吸納具二手代理經驗的持牌地產代理，希望在逆市中取得更大的市場份額。 至於中原地產方面，集團主席施永青稱，沒有盈利的分店都會結束，裁員是為了大部分員工着想。最快在下個月關閉5間租約到期的分店，年底前會再減10間。

撰文: 黎煥成

屋 苑 估 價 不 足 頻 錄 減 價

屋 苑 估 價 不 足 頻 錄 減 價

二 手 市 場 估 價 不 足 情 況 趨 增 。 　　(星島日報報道)全球金融市場在多國央行聯手出招下有回穩之勢，但市場信心仍需時恢復，業主叫價紛紛「減完再減」，加上銀行收緊按揭息率，令二手市場出現估價不足現象。除部分一手新盤估價不足，個別二手屋苑亦出現類同情況，由於近月樓價開始下調，至最近跌幅更轉急，若市場氣氛未有好轉，預期市場估價不足情況將陸續增加。 　　本港物業交投量萎縮，業主為求出貨不惜一再減價，並進一步蔓延至不同類形屋苑，市場消息指出，駿景園八座高層E、F相連單位，合共面積二千三百三十三方呎，擁馬場景，屬優質單位，剛以一千零六十萬元獲承接，呎價僅四千五百四十四元，為同類單位近三年新低。 　　原業主於於九六及九七年先後斥資共一千九百六十萬元入市，現帳面勁蝕九百萬元。  　　近期物業估價不足的個案湧現，利嘉閣研究部主管周滿傑認為，環球爆發金融危機，銀行對後市的評估更為審慎，成為估價不足的主要因素；此外，近期業主心態轉弱，紛紛割價離場，令市場出現多宗低價成交，進一步降低物業估值。 　　香港置業指，銀行同業拆息持續高企，令銀行按揭取態趨向極度保守，部分銀行更出現「唔肯借錢」個別單位更出現估價不足的現象，令整體二手市場進一步急凍，料本月二手註冊量跌破五千宗低位。該公司行政總裁胡日發補充，隨拆息回落及樓價進入整固期，相信稍後銀行估價不足的情況將會減少。 　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，近日二手估價不足情況有所增加，但情況不算嚴重，銀行估價與成交價相差普遍只有百分之五，但個別單位有一成至兩成的差距。 　　她續稱，估價不足主要以去年十一、二月購入的一手樓花盤為主，相信未來將陸續出現估價不足情況，但預期不會大量湧現，而買家為求自保可選擇沽售減少蝕幅，或視乎個人能力提高按揭成數。 　　利嘉閣按揭代理聯席董事黃詠欣則指，由於現時樓價較年初下調，故近日約有一成的物業估價不足，主要集中豪宅，由於年初旺市時樓價急升，故近日樓價下調，銀行調高按揭息率，而出現估價不足，但她認為情況不算嚴重，若出現估價不足，買家可提高按揭成數或增加首期金額。 　　另外，經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓稱，估價不足主要以一手為主，由於二手樓價較為穩定，估價不足情況較少，若明年市況仍未好轉，預期二手估價不足情況仍會出現。 　　她還指，近日有二手業主因銀行調高拆息，將原來的兩厘六的按揭計畫轉至兩厘三五，買家可藉此分擔供樓負擔，她亦建議買家應預留更多資金，在樓價升跌的時候仍保持資金充裕。 　　事實上，由於去年底至今年初樓價急升，投資者預期樓價會進一步上升，出價進取，現時樓價下調，故部分二手屋苑，如北角城市花園、紅磡黃埔花園等個別單位，均出現估價不足情況，以城市花園一個中層單位為例，面積一千零一十七方呎，於月初簽訂臨約，成交價八百二十萬元，與銀行最新估價相差百分之九。 　　中原高級分區營業經理藍浩然亦表示，粉嶺名都四座低層B室，面積六百零八方呎，上月下旬以一百五十五萬元成交，將於十一月初上會，但近日銀行方面突然將估價調低至一百四十八萬元，令業主相當徬徨，他相信單位估價不足與區內近期出現較多宗低價成交有關，而銀行估計對後市亦看較淡，最後降低單位估價。 2008-10-15

美林設首個亞洲房產基金

美林宣布，已集資二十六億五千萬美元成立首個亞洲房地產機會基金，中國將是重點投資國家之一。業界認為，再有外資入市是正面訊號，又指沒有迹象顯示它們要撤出內地市場。

美林亞洲房地產機會基金的投資者來自北美、歐洲、中東和亞洲的養老基金、捐贈基金、基金會和個人。基金將直接投資房產資產和房產公司，主力在日本、中國、韓國和印度，並會考慮澳州和東南亞。

其他美資金融機構亦積極投資內地地產。花旗及大摩正籌集數以十億美元計的亞洲房地產基金，摩通近月亦表示，打算三年內花超過十億美元投資中國和印度。

戴德梁行華南投資部主管葉國平表示，對現在有外資組基金投資內地地產不感意外，又指現在有基金入市是對信心有一定好處。他又指出，近期有投行正放售資產，但要留意那是不問價的套現還是資產已達成熟條件出售，他表示看不到外資要撤出內地市場。

由於基金成立後需要一段研究期，葉國平預計該基金明年可開始收購，屆時將是不錯的時機■

銀行按揭緊 上會新盤蝕讓撻訂或增

隨着金融海嘯出現，借貸緊縮的情況愈趨嚴重，加上樓市近月顯著轉靜，部分屋苑的樓價逐漸下調。市場人士估計，在融資難度增的情況下，蝕讓及「撻訂」個案增加的風險增加。

律師黃國桐表示，部分原本已答應向買家批出貸款的金融機構，在全球信貸收緊下，對申請者的入息等條件審核轉為十分嚴格，導致最終未能批出有關貸款。在這情況下，近兩周愈來愈多小業主由於未能獲批按揭，最終需要延期成交，並可能出現撻訂的情況。

學者料樓價再跌逾一成

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，撻訂潮會否出現主要視乎市況、買家類別及其財政狀況而定。

他指出，現在新盤首期一般介乎一成五至二成，年初至今樓價已下跌約一成，若果樓價再持續下跌至低於扣除首期的範圍，買家撻訂機會較高，並預期未來半年樓價將跌一至二成。

綜觀年內市況，預料在年底前需要「上會」的紅磡海濱南岸和土瓜灣翔龍灣部分單位和二手屋苑，市場關注會否出現蝕讓及撻訂潮。代理和發展商則普遍相信，買家撻訂的機會較微，蝕讓個案的數量亦有限。

恒地（012）營業部總經理謝偉銓表示，會否出現撻訂的情況，須視乎買家所選擇的付款方法及付出首期比重而定。倘買家已經支付二成首期，退出交易的機會便較小。

長實執行董事趙國雄【圖】表示，相信在本港經濟仍然平穩和未來供應有限下，樓價大幅下滑的可能性不高。他認為，部分過去叫價脫離現實的單位，售價或有所回落，惟大部分單位未見有同類需要。

利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，買家預期後市波動，當樓價跌幅越過首期金額時，有機會選擇撻訂，寧願及早止蝕離場，惟買家入市態度較以往謹慎，普遍待流動資金充裕入市，樓市未有如一九九七年般過分投資的情況，故不擔心會出現撻訂潮。

避追差價或賣轉租

香港置業營業董事姚偉南表示，隨着樓價下跌，銀行估價或不足情況，預期未來三個月買家有可能因面對融資壓力選擇撻訂；但有部分實力買家因擔心發展商追收單差價，將選擇把轉賣為租，避免在淡市時摸底出貨。

不過，亦有代理指出，隨着環球金融海嘯衝擊，以往被視有實力的買家因擔心就業及樓市前景未明，預期該批買家會選擇撻訂而避免上會■

黃建業傳1億 沽海富3單位

黃建業傳1億 沽海富3單位

2008年10月4日 星期六

美聯集團（01200）主席黃建業或有關人士，近月接連出售物業。當中金鐘海富中心美聯工商舖（00459）辦事處現址商廈單位，市傳剛以1.02億元易手。 市場有消息指出，黃建業或有關人士持有的金鐘海富中心1座29樓約3個單位，涉及面積約1.26萬平方呎，剛以每平方呎8,100元沽出，涉及金額約1.02億元。 其中約9,300平方呎樓面，現由美聯工商舖租用，其餘樓面則租予另一租戶，是次以連約方式易手。據悉新買家為同廈業主，計劃將物業作長綫投資用途。 上述樓面為賣方2004年初以呎價6,200元購入，是次轉手，物業約4年多來升值約31%。近月黃建業或有關人士續有沽貨，較矚目為以1.72億元售出灣仔譚臣道135至139號兩幢商住項目

投 資 客 出 擊 購 高 息 屋 苑

投 資 客 出 擊 購 高 息 屋 苑

二 手 樓 價 回 軟 ， 令 投 資 回 報 相 應 增 加 ， 吸 引 投 資 者 入 市 。 　　(星島日報報道)本地金融市場仍然波動，相反由於利淡樓市因素早前相繼湧現，令各屋苑叫價回落，「平盤」數目增加，收租回報同時上升，部分大型及細樓較低的屋苑成為「資金避難所」，其中牛頭角淘大花園、柴灣杏花、沙田第一城、西灣河嘉亨灣及東涌藍天海岸等高息屋苑，租金回報率超過五厘，長收租客入市比例即時增加。 　　受外圍因素影響，本港股市大升大跌，正當投資者資金苦無出路之際，買「磚頭」成為資金新出路之一，美聯首席分析師劉嘉輝表示，中小型屋苑樓價回落，不少屋苑租金回報升至五至六厘的理想水平，即成為市場上的「資金避難所」，並吸引長收租買家入市；即使銀行提高按息，息口都只為三厘；此外，購買中型型單位，入市金額較低，投資者信心較大。相反，豪宅買家多為金融客，加上入場銀碼較大，故近期該類物業收租市場受較大影響。 　　，受市場不利因素影響，牛頭角淘大花園樓價回落至去年年中水平，回報率亦即提升至近六厘，不少長投資買家打算趁低吸納物業收租，屋苑投資入市比例增加；而近期長投資入市個案，包括K座低層五室，面積五百零一方呎，成交價只為一百四十萬元，以單位月租七千五百元計，租金回報逾六點四厘；而儘管租金近期有下調壓力，但樓價回落幅度比租金更大，吸引資金轉投屋苑物業市場。 　　由於股市大幅波動，資金無去路，反觀樓市近期回軟，樓價較早前下調，有買家決定把資金投資回報較穩定的樓市，如柴灣杏花十六座高層五室，面積五百八十三方呎，連月租一萬三千元租約，成交價為二百七十五萬元，每方呎價四千七百一十七元。買家為同屋苑住客，購入單位作長收租之用，料可收取五點七厘回報。 　　，近期沙田第一城樓價回落，兩房平均售價回落至約一百三十萬元，而三房亦低見二百萬元，其中連裝修的放盤，由於可減低裝修開支，回報率增加，故受長收租客追捧。如屋苑四十一座高層E室，面積三百九十五方呎，連裝修以一百四十萬轉手，每方呎價三千五百四十四元；以單位現時月租約六千五百元計，回報率達五點六厘。 　　隨大型屋苑的租金回報吸引外，不少樓齡較新的屋苑承租力強，近期亦成為資金新出路。美聯高級區域經理邱鵬表示，西灣河嘉亨灣樓價回落，收租回報因而增加至近五厘水平，而近期股市又頻現波幅，屋苑長投資者入市數目增加；九月錄得九宗二手買賣中，三宗為連租約成交，兩宗為收租買家入市個案。 　　嘉亨灣近期錄得一宗連租約成交，為屋苑二座中層H室，面積六百八十八方呎，連月租一萬四千五百元租約，以三百五十三萬元成交，每方呎價五千一百三十一元，租金回報率達近五厘。 　　利淡消息一浪接一浪，令投資者亦趕緊「出貨」，然而亦有投資者看準時機，吸納優質筍盤作長收租之用，如東涌藍天海岸五座高層F室，面積五百五十五方呎，剛以一百七十七萬元易手，每方呎價三千一百八十九元，屬近期同類型單位低價成交。據了解，新買家為一名投資者，早於兩個月前已有意購入物業作長投資，料單位可以八千元租出，回報達五點四厘。 2008-10-03

淡市危中有機 用家冀執平貨

淡市危中有機 用家冀執平貨

2008年10月3日 星期五

樓市疲弱，加上市場缺乏投資者入市，以致各區成交不斷減少。不過，市場人士表示，樓市持續調整，令不少優質單位的呎價已由高峰期回落，所以不少有心置業的用家，就能以較合理的價錢購入優質單位作自住之用，比今年3月高峰期時入市，要慳得多。 其中，長沙灣泓景臺2座高層A室，面積639平方呎的單位，早前就獲用家以287萬元承接，平均呎價僅4,491元，較今年高峰期的5,321元低出15.6%。 中原地產分行經理劉偉強表示，上述單位位於高層，加上擁有露台及能眺望小量海景，可算是區內優質單位。而業主早於2月時以360萬元放盤，較當時340萬元的市價高出約5.9%。 星河明居 低市價6%售 不過，隨着市況回軟，業主亦逐步調低叫價至300萬元。而剛好就有一名用家向業主洽購，而最終業主都願意減價4.3%，並以287萬元沽出單位。而劉氏補充，其實同類型單位現時的市價約310萬元，故該單位的成交價已較市價低出7.4%。 業內人士表示，其實在交投淡靜的時期，不少業主都願意接受議價，故不少用家近期都能以合理價，購入旺市時甚少有成交的優質單位。 當中，美聯物業（01200）營業經理鄒岳殷表示，早前鑽石山星河明居E座高層3室，面積656平方呎的單位，亦獲用家以375萬元承接，而單位的成交價亦較高峰期的400萬元低出6.3%。 展望後市，市場人士普遍認為，樓價仍有調整的空間，並相信在用家主導市場下，用家談判的能耐亦會較過往強，估計市場趁低反吸納的情況亦會續現，體現有危亦有機的市場原則。

撰文: 文偉豐 欄名: 二手形勢

金融海嘯破壞力超亞洲金融風暴
代理行紛削人手減分行

樓市一蹶不振，加上外圍負面消息不絕於耳，從業員人數超過二萬名的地產代理業，所受的打擊可謂極為嚴峻。多家代理行紛表態將循縮減分行和代理人數等節流方案削減開支，但有代理行強調，在縮減開支的同時將繼續物色富經驗的人手和位置理想的舖位，以保持競爭力。

中原集團主席施永青【圖】指出，是次金融海嘯的破壞力遠較亞洲金融風暴大，受到衝擊的地方遍及全球，並正在一浪接一浪地打擊全球經濟。他認為，即使美國救市措施獲得通過，認為只能讓美國經濟軟着陸，但經濟仍要面臨下調趨勢，故相信救市措施對本港樓市刺激作用不大。

難料「冰河時期」維持多久

施永青表示，目前本港樓市正受外圍不明朗因素打擊，買家入市態度審慎，估計樓市的調整只是剛剛開始，業界經營環境亦踏入「冰河時期」。由於市況波動，難以預期調整期將持續多久，但相信待外圍利淡因素減退後，樓市在供應量緊絀等基本因素支持下將逐步復甦。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，以自然流失的方法減少員工，自六月起營業部員工已減少三百人，至二千八百人；全年有十五個舖位租約期滿，其中五個在本月約滿，仍正磋商租約事宜。

陳永傑坦言，在樓市淡靜的前景下，由於代理行業的生意減少，部分從業員亦因此決定轉行，使自然流失的速度加快。

控制成本度「寒冬」

另一方面，利嘉閣地產及美聯集團（1200）亦先後表示將削減人手和減少分行數目，控制成本以度過「寒冬」。美聯集團執行董事兼行政總裁陳坤興表示，目前旗下本港前線代理（包括美聯物業、美聯工商舖和香港置業）總人數約三千四百人，較第二季末減少約一成，預料短期內人手或再減一成。

香港置業行政總裁胡日發指出，集團一直循開源和節流兩方面拓展業務，惟在市況逆轉的情況下，「開源」存在難度，故在「節流」方面多下工夫。集團採取自然流失的策略，其營業部人手已由三個月前約八百人，減至目前近七百人，並在廣告開支和其他宣傳費用等方面着手削減開支，部分位置較差的分行或會刪減。

胡日發強調，集團仍將以優化措施努力開源，例如聘請較具實力的代理，並增加針對員工心態和有關情緒智商等方面的訓練，協助員工面對逆境，以及研究租用位置較佳的舖位■