內房保利17.3億 奪屯門臨海地

內房保利17.3億 奪屯門臨海地

樓面呎價近1.51萬 新界第三高

本港樓價回軟，但無礙內房高價在港奪地，保利置業（00119）以17.3億元，投得屯門咖啡灣臨海低密度住宅用地，樓面地價逼近1.51萬元，躋身新界區第三貴的地王。

擊退19財團 投得第2幅港宅地

昨天批出的屯門低密度住宅用地，已經是政府本年度批出的第4幅區內的住宅地皮。但有別於之前批出的用地，今次地皮的位置獨特，比鄰咖啡灣，屬本年度，甚至是近年區內批出的住宅用地之中，地點最臨海灘的一幅，故市場競爭非常熱烈。

地皮最終由保利置業以以17.3億元，擊退中、港19組財團奪得，屬啟德後，集團在港投得的第2幅住宅用地。

高估值上限26% 貴同區地3成

是次投地的屯門地皮樓面地價每呎15,095元，比1年前屯門的新高樓面地價紀錄1.16萬元，高出30%，亦比市場估值上限1.2萬元高出近26%，打破新界西北地價紀錄，並躋身新界區第三貴的地王。

假設每平方呎建築成本為5,000元，連同10%「發水」及80%實用率等因素，項目的總發展成本約23.6億元，每平方呎成本則達1.87萬元。

若果項目的銷售利潤要達20%，將來落成的單位平均開售實用呎價便要達2.8萬元，遠高於鄰近低密度住宅最近的實用呎價，差距達至2.18倍至2.78倍，故估計項目會以洋房為主，項目「發水」後的樓面面積約12.6萬平方呎。

星堤分層單位 呎價8千至1萬

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，地盤附近的低密度住宅，包括海慧花園、碧翠花園及海景花園等，樓齡約21年至28年，在過去1至4個月都錄得二手成交，但全部均是分層住宅，實用呎價約7,400至8,800元。

再參考距離地皮較遠的新落成屋苑星堤，樓齡只有約4年，分層單位實用呎價約8,000至1萬元，但亦未有錄得洋房成交。

翻查EPRC經濟地產庫資料，屋苑最近一宗洋房成交已是2013年，實用呎價約2萬元，而屋苑最貴的洋房呎價則達2.35萬元。

戴德梁行大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚表示，今次的地價相當理想，反映發展商對項目將來的銷情有信心，認為內房在掌握內地富豪的需求方面有優勢，故出價亦較為進取。

對於美國有機會月內加息，張翹楚指出，會對樓價造成影響，但樓價下跌的幅度及延續性，則要視乎本港銀行的加息步伐及幅度。

撰文:古廣榮

17 Sep 2015

經濟日報