大手投資物業成交整固 外資卻步

本港樓市前景不明朗，連大手投資市場亦出現整固期，外資基金更近乎絕迹於市場。業界人士表示，去年物業價格升勢過急，以及銀行貸款明顯收緊，均是主要影響因素；外圍經濟環境亦令投資者轉趨審慎。

ＤＴＺ戴德梁行最新數據顯示，今年上半年過億元大手成交共一百三十宗，總金額約三百億元，比起去年下半年的一百九十宗及五百三十億元大幅回落；跟去年上半年比較，則為持平。

外資今年轉趨沉寂

去年在本港市場相當活躍的外資今年交投極少，戴德梁行投資部主管方智傑表示，所有大手成交中，只有一宗是外資基金買入，就是仲量聯行旗下領盛投資管理（LaSalle Investment Management）以四億七千萬元購入銅鑼灣華倫街三至十一號業權以作重建。

投資市場首選的寫字樓去年底炒風熾熱，令現在該等物業的「水位」收窄。第一太平戴維斯數字顯示，去年末季，中上環及金鐘甲級寫字樓的平均呎價急升二成半，今年首季亦升近一成，但隨着次季短炒獲利減少，第二季已回落百分之四。

市場人士更指出，有部分在去年熱炒的甲廈如力寶中心，呎價已經上升過倍。

該行資深董事兼港澳區投資及銷售部主管袁志光指出，為確保成功轉手，個別全幢物業的價格已下調約百分之五至十，但入市意欲普遍仍然疲弱。方智傑指出，上半年十多億元以上成交的很少，最矚目的可算是長沙灣貿易廣場易手【表】。

不少業主看準了寫字樓市場上升至接近一九九四年高位之時，把物業整幢標售，較大的包括中航集團大廈，市場估值十六億元。市傳去年欲以七億元出售的中環莊士大廈，近期亦以十億元的高價標售。

銀行放貸態度審慎

物 業價值急升令租金回報下降，再加上估計資本值不會繼續大升，令銀行決定貸款給物業投資者時較以住審慎，放款息高、金額少，直接削弱大額成交，對外資基金影 響尤其嚴重。方智傑表示，去年外資向銀行借款購物業，利息是同業拆息（HIBOR）加五十至六十點子，而現在已大幅飆升至HIBOR加三百點子。

若 以上周五銀行拆息二厘三計算，這個利率即是五厘以上，比一般甲級寫字樓的租金回報還要高，外資也較難「計掂數」。方智傑指出，早前有客戶貸款五億元，亦要 多間銀行聯手才借足額，更莫說十多二十億元的貸款。他表示，近來銀行亦傾向借款予本地資金，因為有公司擔保，相比外資只得物業抵押更有保障■