| 貝沙6期快入伙 錄首宗蝕讓 業界：減價潮暫未蔓延至一手豪宅 | ||
| 2008年7月26日 星期六 | ||
| 面對不明朗市況，部分臨入伙的新盤，有心態弱的投資者為免「上會」，選擇在完成交易前把單位沽出，以擬於10月份入伙的薄扶林貝沙灣6期為例，便剛錄得項目首宗帳面蝕讓個案，未計手續費帳面需虧蝕21萬元。 市況未明 投資者心態轉弱 雖貝沙灣6期首現蝕讓個案，不過，有業界人士認為，此只是零星的個案，並相信近期的中價及中下價新盤出現的蝕讓或撻訂情況，暫時不會蔓延至一手豪宅市場。但不能否認，由於豪宅買家每每會參與股市或其他投資活動，故因近期股市或外圍經濟波動、或因睇淡後市，而將手持物業減價放售套現的情況，相信仍會發生。 近期所見，三個焦點入伙盤，即紅磡海濱南岸、馬鞍山嵐岸及土瓜灣翔龍灣等大型樓盤，均出現投資者蝕讓離場情況。 剛錄得首宗蝕讓個案，為貝沙灣6期5座極高層B室，908平方呎，投資者連車位以1,055萬元沽出，呎價11,619元，相對原業主去年4月份的1,076萬元買入價，是次轉手帳面需蝕21萬元。 除上述個案外，項目亦出現減價蝕讓放盤個案，美聯物業（01200）西半山助理營業董事鄭兆康指，貝沙灣6期1座低層A室連車位，由一買家於去年中以1,358.5萬元向發展商買入，目前底價已調至1,300萬元。 不過，現時願意蝕讓離場的業主始終有限，僅佔該期數230個放盤量的不足1%。 二手放盤230伙 叫價多企硬 貝沙灣6期絕大部分的業主，都屬有實力人士，加上預期今年10月入伙時，該期單位呎租可介乎45至55元，足夠供樓開支，故現時肯平手離場，甚至輕微蝕讓，都是睇短綫的投資者，此類放盤人士的議價空間相對一般的5%為高，每每達10%。 以貝沙灣6期為例，因1座屬最後一批發售，呎價普遍在1.2萬至1.5萬元水平，1房595平方呎，成交價也要750萬至900餘萬元不等，估計有一批持貨較多的投資者，為免上會，故寧願趕在未上會前蝕讓出貨。 不過，此類投資者亦作出兩手準備，迫不得已的情況下，也會上會，故有機會趁單位入伙前，找相熟銀行為單位做好按揭準備，或作轉賣為租的打算。 | ||
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2008年7月26日 星期六
貝沙6期快入伙 錄首宗蝕讓 業界：減價潮暫未蔓延至一手豪宅
2008年7月19日 星期六
2008年7月18日 星期五
2008年7月19日 星期六
樓市步入調整，用家趁機四出尋覓「筍貨」。據美聯物業（01200）資料顯示，本周六、日15個大型二手屋苑共錄得1,901組預約睇樓客，較上周同期輕微上升3.9%。
本月整體買賣 料跌破1萬宗
不過，有地產代理表示，成交量能否增加，需視乎業主是否願意減價，且由於各區二手成交暫未見起色，故業界普遍估計本月整體物業買賣宗數，將會低於1萬宗水平，為去年4月至今，首度跌破1萬宗關口。
各區樓市明顯吹起一陣淡風，吸引一批有意「撈底」的用家四出睇樓。利嘉閣地產經理林治平表示，沙田第一城本周錄得近150組預約睇樓客，當中以用家為主。而受近期市況影響，屋苑亦已有兩成業主願意調低叫價，幅度介乎3%至5%。
由於供應較多，過往面積395平方呎單位總是有較大減幅。不過，林氏表示近期一些3房單位業主亦開始調低叫價，其中26座中層F室，面積562平方呎單位，業主就主動將叫價由260萬元減至250萬元，減幅達3.8%。
業主願減價 淘大暫錄15成交
然而，雖然各區成交淡靜，但香港置業營業經理江仕秋表示，受投資者減價帶動，牛頭角淘大花園本月已錄得15宗成交，成績較同區屋苑理想。
江氏表示，由於淘大花園已有3成業主願意調低叫價5%之餘，又願意接受5%議價幅度。故此，在約有1成減幅的情況下，不少上車客均願意入市。其中E座中層1室，面積462平方呎的單位，就因為業主將叫價由185萬元減低至166萬元，在有1成減幅推動下，單位就獲買家承接，呎價僅3,593元。
港島區方面，中原地產首席分區經理趙鴻運表示，本周太古城約錄得160組預約睇樓客，較上周同期增加14.3%。不過，雖睇樓量增加，但由於屋苑僅有7%業主願意調低叫價，故趙氏認為，除非業主普遍願意減價10%，否則本周六、日只會是「旺丁不旺財」。
美聯物業董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，由於二手市場呈現拉鋸，令各區成交萎縮，故預期本月整體買賣宗數將會低於1萬宗。而據中原地產資料顯示，受股市波動影響，本周中原城市領先指數處於72.38點，較上周公布的72.77點，下降0.54%。
撰文: 文偉豐
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施工落成量97後新低 學者指2010供求失衡
2008年7月19日 星期六
本港私樓供應短缺加劇，今年上半年一手私樓施工量僅得1,100伙、落成量1,600伙，現樓餘貨存量8,000伙，齊創97年後新低。有學者認為，按目前的施工量推斷，樓市已踏入供應斷層初期，並因經濟下滑而阻礙短期樓價上升，不過，倘經濟轉趨穩定後，樓價隨時飈升。
商會歸咎勾地 影響供應
運輸及房屋局發言人表示，上半年落成量減少，主要受到政府03年停止賣地，以及鐵路公司於03至04年度，暫停土地項目招標，以及近年多項大型住宅項目建築進展放慢所致。
不過，地產建設商會則歸咎勾地政策所致，建議政府增加土地供應。建設商會執委會副主席梁志堅表示，政府對勾地申請要求偏高，令發展商勾地困難，長遠可能影響供應，呼籲政府恢復定期賣地。
運輸及房屋局昨天公布第二季一手私樓的最新供應數字，顯示無論從短期或中長期的新樓供應，均處於低水平。
全年落成量 恐1萬伙以下
其中反映短期供應的落成量數字，差餉物業估價署原預測今年全年可達約1.1萬伙，但今年上半年只有1,600伙落成，創自97年以來的11年新低，只佔全年預測的15%。市場估計，除非下半年落成量急增，否則今年私樓落成量將遠遠落後預期，未能達標，跌至1萬伙以下的低水平。
另一項反映短期住宅供應的餘貨存量（已落成未售單位），由去年同期的1.5萬伙，跌至現時8,000伙新低水平，並較今年第一季減少1,000伙，連同中期供應的建築中未售單位在內，未售新盤單位總存量有5萬伙，創自04年第三季有紀錄以來新低。
而上述的私樓總存量5萬伙，將於未來3年陸續推出市場，即平均每年有1.67萬伙供應，較過去5年平均每年吸納量2.1萬伙為低，顯示私樓供應可能出現供不應求情況。
至於中期形勢，則從施工量可略知一、二，顯示短缺情況未有改善。數字顯示，今年第二季施工單位只有800伙，雖然較首季300伙上升1.7倍，但合計上半年只有1,100伙單位施工，創自97年後11年新低，並較去年同期1,800伙下跌39%，只及去年全年施工量1.29伙的9%。
由於現時的施工量，可反映3至4年後的供應量，可見在3年後，供應緊張情況會持續。
經濟下滑 拖低短期需求
2008年7月17日 星期四
市 場 預 期 第 二 季 新 樓 落 成 量 仍 在 低 位 徘 徊 。
(星島日報報道)運輸及房屋局將於今日公布第二季「私人住宅一手市場供應統計數字」，市場預計期間私人住宅落成量將少於一千個單位，而施工量則受到多 個大型新盤項目在期內動工拉動，施工單位將較第一季僅三百伙明顯回升，同時業界又預料，第二季貨尾數字將進一步減至七千五百多個，較本年首季錄得的九千個 單位相應回落。
有發展商預期，在新住宅供應求大於供的情況下，預期未來發展商推售新盤時，開價將更為進取，而且在市區地皮供應愈來愈少，估計市區新樓造價將會更高。
事實上，差餉物業估價署早前已公布，本年首五個月的落成量只有一千四百五十二個，當中四月及五月的落成量約為四百五十二個，第二季私人住宅落成量將少 於一千宗，主要原因是期內未有大型新盤落成。以屋宇署資料顯示，四月及五月落成涉及較多單位的項目只有新世界太子、泛海南灣御園及新世界旗下豐盛居，惟 三項目均為單幢式物業，各項目涉及的伙數均只涉百餘伙。
而施工量方面，，當中由於有大型新盤新地的譽‧港灣等於第二季動工，預測期內施工量將較第一季僅三百伙大幅回升。
另一方面，差估署數據亦指出，本年首五個月一手買賣登記則錄五千九百六十九宗，當中四月及五月一手買賣登記佔一千一百七十八宗。連同業界預測六月份一 手買賣註冊逾一千六百宗數水平，上半年一手吸納量達七千六百多宗。據了解，上月新盤註冊登記主要為御龍山及半山壹號兩大豪宅項目，帶動新盤金額急升並達至 二百三十四億九千萬元，創下紀錄新高。
而貨尾方面，中原研究部聯席董事黃良昇指出，本年第二季，全港二百一十九個新盤統計中，剩餘貨尾共七千五百八十六個，較去年第四季半年間增加一點二個 百分點。他解釋，上半年一手樓市焦點全部集中在少數幾個大型項目推出，不過在未來新屋苑供應繼續下降的情況下，發展商清貨意欲低，令貨尾比重輕微回升。
現時，一手貨尾集中在三個樓盤，包括浪澄灣、君臨天下和海濱南岸，合共二千九百九十七個單位，佔第二季總貨尾量七千五百八十六個的近四成。
惟有業界人士指出，第二季貨尾數字七千五百八十六個，較本年第一季錄得的九千個單位已有相應回落，故此料在施工量及落成量仍然偏低的情況下，新盤貨尾數字將持續減少。
泛海執行董事關堡林表示，在求大於供的情況下，可預期未來發展商推售新盤時，預期開價將更為進取，而且在市區地皮供應愈來愈少，估計市區新樓造價將會更高。另一方面，近期樓市較為淡靜，而外圍不時有利淡消息傳出，但相信對買家而言，屬心理影響居多。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，雖然吸納量上升，但由於樓市短期存有不明朗因素，令用家入市態度轉趨保守，預期將促使成交量下降。至於二手業主因眼於新單位供應量低，估計亦不會出現大幅度減價的情形。
以屋宇署資料顯示，四月及五月份屋宇署接獲私人住宅項目的動工通知較少，當中包括會德豐旗下西半山巴丙頓道項目，另外，馬坑涌一號的住宅項目，以及北河街一百八十一號至一百八十三號的商住項目，此外則主要為工廈及商業物業。
2008-07-18
新盤開售歎慢板 餘貨量回升 次季尚餘7586伙 集中浪澄君臨
| 新盤開售歎慢板 餘貨量回升 次季尚餘7586伙 集中浪澄君臨 | ||
| 2008年7月18日 星期五 | ||
| 近日樓市氣氛急速轉差，有市場研究報告指出，連近年一直平穩下降的新盤餘貨量，竟然罕有地錄得正增長，反映市場環境轉變下，發展商推盤未必如去年底般無往而不利，多個大型新盤甚至押後發售，以觀察市況轉變。 中原地產一項研究報告指出，2008年第二季，該行選取全港219個新盤進行統計，單位總數90,668個，剩餘未售單位7,586個，餘貨比重8.4%；較2007年第四季的7.2%，半年間增加1.2個百分點，而餘貨盤當中，以浪澄灣、君臨天下及海濱南岸所佔餘貨最多。 上半年焦點 集中大盤 據了解，上半年一手樓市焦點全集中在少數幾個大型項目，其他餘貨盤幾乎被市場遺忘。另外，經過2007年的餘貨清貨潮後，餘貨積壓壓力大降，加上未來新屋供應繼續下降，令近年發展商清貨意慾低，令餘貨比重輕微回升。 中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，受到全球金融波動及港股下跌拖累，2008年上半年新盤餘貨比重輕微上升1.2個百分點，如果第三季一手新盤銷售未有突破，新盤餘貨比重將進一步上升。 近期新盤交投續淡靜 有業界人士指出，近期發展商以供應量下降為理由，推售新盤時，定價往往脫離現實，個別例子顯示，新盤呎價較同區二手樓價高出近倍，令購買力流向二手市場，故一手新盤形成滯銷情況，以過去周六、日兩天假期為例，一手市場只錄得約7至8宗成交，餘貨積存量自然日益向上。 不過，現時餘貨僅約7,586伙，相對03年高峰期2.3萬伙仍有距離，加上近年一手新盤供應下降，相信發展商不會像03、04年般減價傾銷式發售，故對樓市健康發展，暫時不會構成太大影響。 | ||
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2008年7月14日 星期一
樓市調整持續 入伙新盤蝕讓
2008年7月15日 星期二
經濟前景轉淡，樓市成交減慢，市場進入調整期，並觸發部分入伙新盤醞釀蝕讓情況。其中，於去年底推出、並吸引大量買家及投資者入市的紅磡海濱南岸，近日有投資者於「上會」前蝕讓求售的個案。
割價逾13% 268萬易手
日前，海濱南岸5座低層A室，獲買家以268萬元承接。而是次交易，上手投資者帳面虧蝕達42萬元，減價幅度達13.5%。
繼早前兩大新盤熱賣後，樓市近日再次陷入調整期。叫價一向「企硬」的投資者，近期亦紛紛蝕讓求售，務求盡早離場。其中，世紀21中華物業分行經理何偉傑表示，日前海濱南岸5座低層A室，面積559平方呎單位，成交價僅268萬元，較業主310萬元買入價，低出13.5%，帳面虧蝕42萬元。
其實，當察覺到市況不穩，不少投資者都主動調低單位的叫價，至「蝕讓價」水平，務求逃避「上會」（即付尾數完成交易）。
就以海濱南岸4座中層F室，面積559平方呎單位為例。區內代理表示，一名投資者由於對後市欠信心，故早前將單位叫價調低至380萬元，較其392.1萬元買入價，帳面蝕讓12.1萬元，幅度達3.1%。
不過，即使投資者願意蝕讓求售，但亦未必能於短時間將單位放售。區內代理表示，由於該批買家是以較高價購入單位，加上近期市況回軟，除非投資者願意蝕讓15%至20%，否則該批單位未必能短時間獲買家承接，相信未來一段時間，蝕讓個案陸續出現。
一號銀海 投資者撻訂150萬
事實上，投資者「損手」個案，亦不止是於一手市場出現。日前，位於奧運站的一號銀海，就有投資者因未能於成交期前「摸出」物業，決定撻訂離場，並損失150萬元訂金。
涉及單位為一號銀海5座中層A室，面積1,230平方呎單位。利嘉閣地產助理區域經理馮樹勳指出，上述單位原於本年2月以1,500萬元售出，但因投資者未有完成交易，故業主殺訂150萬元後，就於市場上再次放售，並於日前以1,450萬元轉售予另一位買家。由於可見，受到市況回軟影響，不少投資者都「損手」離場。故此，市場人士預期，在痛定思痛情況下，預期本季投資者入市將會十分審慎，或實行暫緩入市，主力出貨，故相信至年底期間，樓市只會繼續由用家主導。
2008年7月13日 星期日
業主企硬 太古城交投較上月同期跌65% 成交急挫 本月料跌破萬宗
| 業主企硬 太古城交投較上月同期跌65% 成交急挫 本月料跌破萬宗 | ||
| 2008年7月14日 星期一 | ||
| 各區二手持續疲弱，多個大型藍籌屋苑的成交量，分別較上月同期下跌3至7成。其中，傳統藍籌屋苑太古城於本月首13日更只錄得7宗成交，成交量較上月同期的20宗，急跌65%。 當中交投跌最主要原因，是業主叫價「企硬」及買家對後市觀望的對立態度所致。有代理預期，本月的買賣合約登記將只有9,000宗，是自07年4月後，首次錄得少於1萬宗成交，並創出16個月的註冊量新低。 股市走勢反覆，影響買家入市信心。加上業主減幅有限，更令多個屋苑的二手市場處於膠着狀態。美聯物業（01200）區域經理鍾燕河表示，雖然現時已有近5成業主願意主動調低叫價3至8%。不過，由於買家預期後市仍是向下發展，所以大都不急於入市，以致成交減少。 一城中層 蝕18萬離場 成交減慢，部分業主更不惜蝕讓離場。中原地產高級分區營業經理黎宗文表示，日前沙田第一城44座中層A室，面積395平方呎單位的業主，就以138萬元將單位出售，其成交價較其156萬元的買入價低出11.5%，帳面蝕讓18萬元離場。 雖然市況明顯回軟，但黃埔花園的業主，仍是絕不退讓，以致屋苑於首13日僅錄得10宗成交，成交量較上月同期下跌逾30%。 中原地產分行經理包偉倫表示，現時黃埔花園的業主僅願意調低叫價2至3%，與買家要求約1成的議價幅度仍有一段差距，以致成交減少。所以，包氏認為，若要區內二手市場再次活躍，那屋苑的平均呎價必須由現時平均的5,470元，下調至5,000至5,200元，才可出現承接力。 海濱投資者 願蝕1成出貨 利嘉閣地產高級經理周德龍表示，黃埔花園2期18座中層E室，面積469平方呎，獲買家以248萬元承接，平均呎價5,288元，較市價低出1成。 另外，市場人士表示，部分即將入伙新盤亦出現投資者爭相蝕讓離場個案。其中，快將入伙海濱南岸更有投資者不惜蝕讓1成，及提高代理佣金，務求盡早套現離場。 市場人士指，由於個別投資者對後市失去信心，臨近入伙前積極放售單位。當中一位持6座高層全層（約10伙）的投資者，更不惜蝕讓1成，以圖盡早離場。其中，6座高層A室，面積559平方呎，現時叫價僅360萬元，較其394萬元的買入價，低出8.6%。 後市方面，市場人士表示，近期買賣拉鋸，加上多數買家對後市多抱觀望態度，故預期本月買賣合約紀錄將會少於1萬宗。其中，中原地產研究部聯席董事黃良昇預期，本月買賣合約登記將只有9,000宗，並創出16個月的註冊量新低。 | ||
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本 月 買 賣 料 8700 宗
| 本 月 買 賣 料 8700 宗 |
| (星島日報報道)利嘉閣預期，本月樓宇買賣登記只有八千七百宗，較上月的一萬一千六百七十宗，下挫兩成五，預計一手單位成交只有三百至五百宗，二手單位成交較上月下跌兩成左右，買賣交投將會降溫。 利嘉閣研究部主管周滿傑表示，由於六月沒有大型新盤推售，多為市區單幢樓，伙數有限。六月暴雨連連，天氣惡劣，影響準買家入市步伐，買樓前必先睇樓，下 雨自然減少睇樓意欲，本應有的單位成交也因而推遲，加上外圍環境不好，美國聯儲局暫時維持息口不變，多家銀行卻調高按息，令準買家更憂心本港已進入加息周 期，議價時間也因而加長。因此，今月一手成交只有三百至五百宗，二手成交宗數，只有六月份約六千五百宗的七成至八成，約五千二百宗。 據土地註冊處資料顯示，七月首十天，全港僅錄三千二百五十四宗樓宇買賣登記，較六月同期的三千八百六十二宗，減少一成六，期間大市成交總值更大幅下跌兩成九，由近一百八十億元顯著回落至一百二十六億五千九百萬元。 土地註冊處在本月首十天的一手住宅買賣登記，僅錄一百二十七宗，按月減八成八，涉及金額十八億一千七百萬元，按月減七成九，一手註冊佔整體住宅買賣登記 比例，由去月的近三成，減至本月的百分之四點五。部分一手準買家回流二手市場，刺激二手住宅市場造好，註冊量錄二千六百三十八宗，註冊金額錄八十六億六千 七百萬元，較上月同期增成一及成半。 2008-07-14 |
銀行減物業貸款 轉借內地商人
銀行減物業貸款 轉借內地商人
有本地銀行界人士表示，銀行減少對物業借貸，並非完全是勒緊錢包所致，而是貸款額有更好「出路」：內地收緊信貸，近月有為數不少的大陸商人來港借錢，本地銀行向他們開出的利率特高，可達十多厘，而且借款額不小。至於他們如何把借得的港元滙回內地，他就不願評論。
第 一太平戴維斯資深董事兼港澳區投資及銷售部主管袁志光表示，市況反覆，機構投資者轉趨審慎，部分甚至已轉而出貨，但又未至急於離場。摩根士丹利及麥格理聯 營房產基金MGPA，數月前開始低調放售物業，其中大摩的星展銀行大廈和盈置大廈（舊恒行大廈），意向價分別為十二億元及四十億元，市場人士指 出，MGPA旗下維德廣場叫價亦十分進取，相信未必可在短期內順利售出。
銀行「關水閂」，支撑大市成交的主要是所謂「old money」的傳統本地買家。例如新加坡政府投資公司（ＧＩＣ）拆售中遠大廈十五層，近期分別獲合和實業（054）主席胡應湘夫人及紀惠廖氏家族承接其中七層，最近何鴻燊家族成員梁安琪亦購入上環中銀保險大廈全幢。
至 於大手成交另一個重要支柱高價住宅，成交宗數按年跌近半。戴德梁行投資部主管方智傑認為，年內股市反覆向下，加上外圍經濟不穩，產生負財富效應，令富豪購 買豪宅的意欲降低；加上豪宅賣盤所餘無幾，成交困難。一太數字顯示，截至三月底止的半年，豪宅樓價升幅已達二成一至二成四。
展望下半年大手市場，方智傑指出，買賣氣氛始終受外圍經濟左右，外資能否重投市場亦視乎信貸情況。方智傑預計，下半年成交宗數將維持在上半年的一百三十宗左右，金額亦維持在約三百億水平，而總體價格或微跌約百分之五。
一太袁志光相信，下半年分層商業大廈的呎價將有百分之五至百分之十的下調空間。豪宅方面，高力國際住宅部行政董事潘偉基表示，在供應短缺下，未來十二個月樓價仍可有百分之五至百分之十升幅本港樓市下半年或現沽貨潮
本港樓市下半年或現沽貨潮
樓 市受負面消息籠罩，買家入市意欲低迷。根據土地註冊處最新資料顯示，七月首十天全港僅錄得三千二百五十四宗樓宇買賣登記，總值約一百二十六億五千九百萬 元，分別較上月同期減少百分之十六及百分之二十九。有學者預期，待下半年美國加息後，本港樓市有機會出現沽貨潮，相信發展商會以貼近二手市價開盤。
一手登記銳減88％利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，雖然美國聯儲局暫時維持息口不變，但多家銀行已自行調高按息，令準買家擔心本港已進入加息周期，故入市態度審慎。他預期，七月份整體樓宇買賣登記將錄得八千七百宗，按月下跌百分之二十五，並創去年至今的新低紀錄。
至於一手註冊量方面，土地註冊處公布，本月首十天僅錄一百二十七宗一手住宅買賣登記，涉及金額約十八億一千七百萬元，分別按月銳減百分之八十八及百分之七十九。
周滿傑解釋，由於五月份有兩個大型新盤登場推高上月一手註冊量，而六月一手市場卻缺乏大型項目接續登場所致。
周滿傑指出，一手註冊佔整體住宅買賣登記比例，已由上月的百分之二十九點七，大幅縮減至本月的百分之四點五，下跌幅度達二十五點二個百分點。另外，綜合市場消息，過去兩天一手市場合共僅錄得七宗成交，較上周同期的十五宗，下跌約百分之五十三。
外圍經濟環境拖累中文大學經濟系副教授關焯照指出，目前外圍經濟環境惡化拖累本港樓市，預期待下半年美國加息後，本港樓市有機會出現沽貨潮，並認為在目前投資氣氛低迷的情況下，發展商下半年的推盤策略將趨於審慎，估計新盤訂價只會高於二手市場約百分之五至百分之十。
關焯照認為，現在樓市下調只是剛剛開始，預期若果未來美國經濟、息口及油價等問題不得以改善而出現惡化，相信樓市低迷的局面至少維持約兩年■
大手投資物業成交整固 外資卻步
大手投資物業成交整固 外資卻步
本港樓市前景不明朗，連大手投資市場亦出現整固期，外資基金更近乎絕迹於市場。業界人士表示，去年物業價格升勢過急，以及銀行貸款明顯收緊，均是主要影響因素；外圍經濟環境亦令投資者轉趨審慎。
ＤＴＺ戴德梁行最新數據顯示，今年上半年過億元大手成交共一百三十宗，總金額約三百億元，比起去年下半年的一百九十宗及五百三十億元大幅回落；跟去年上半年比較，則為持平。
外資今年轉趨沉寂去年在本港市場相當活躍的外資今年交投極少，戴德梁行投資部主管方智傑表示，所有大手成交中，只有一宗是外資基金買入，就是仲量聯行旗下領盛投資管理（LaSalle Investment Management）以四億七千萬元購入銅鑼灣華倫街三至十一號業權以作重建。
投資市場首選的寫字樓去年底炒風熾熱，令現在該等物業的「水位」收窄。第一太平戴維斯數字顯示，去年末季，中上環及金鐘甲級寫字樓的平均呎價急升二成半，今年首季亦升近一成，但隨着次季短炒獲利減少，第二季已回落百分之四。
市場人士更指出，有部分在去年熱炒的甲廈如力寶中心，呎價已經上升過倍。
該行資深董事兼港澳區投資及銷售部主管袁志光指出，為確保成功轉手，個別全幢物業的價格已下調約百分之五至十，但入市意欲普遍仍然疲弱。方智傑指出，上半年十多億元以上成交的很少，最矚目的可算是長沙灣貿易廣場易手【表】。
不少業主看準了寫字樓市場上升至接近一九九四年高位之時，把物業整幢標售，較大的包括中航集團大廈，市場估值十六億元。市傳去年欲以七億元出售的中環莊士大廈，近期亦以十億元的高價標售。
銀行放貸態度審慎物 業價值急升令租金回報下降，再加上估計資本值不會繼續大升，令銀行決定貸款給物業投資者時較以住審慎，放款息高、金額少，直接削弱大額成交，對外資基金影 響尤其嚴重。方智傑表示，去年外資向銀行借款購物業，利息是同業拆息（HIBOR）加五十至六十點子，而現在已大幅飆升至HIBOR加三百點子。
若 以上周五銀行拆息二厘三計算，這個利率即是五厘以上，比一般甲級寫字樓的租金回報還要高，外資也較難「計掂數」。方智傑指出，早前有客戶貸款五億元，亦要 多間銀行聯手才借足額，更莫說十多二十億元的貸款。他表示，近來銀行亦傾向借款予本地資金，因為有公司擔保，相比外資只得物業抵押更有保障■
2008年7月12日 星期六
大 屋 苑 租 賃 超 越 買 賣 量
| 大 屋 苑 租 賃 超 越 買 賣 量 | |||
近期樓市缺乏利好消息支持，令買賣成交量下瀉，不少屋苑本月買賣市場放緩，部分更於本月首十二日，只錄得不足十宗成交；反觀租務市場，正因踏入傳統租務旺季，租務成交節節上揚，打破傳統樓市買賣旺過租務交投局面。 以港島龍頭屋苑太古城為例，本月正出現這情況，並出現「租多過買」的情形，兩者比例更高達四比一，中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城本月至今，僅錄得七宗買賣成交，較租務錄二十八宗成交遜色，市場出現租務較買賣交投暢旺局面。 買賣成交減少的原因，是買家對後市缺乏信心，並普遍抱覑「執平貨」的態度，而還價幅度有時更達一成半或以上；相反，業主對後市信心較大，可 接受議價幅度僅達半成，令市場缺乏承接力，買賣市場成交量及樓價同步下跌，當中成交量較上月同期更錄百分之六十六跌幅。 至於樓價方面，本月平均呎價七千六百元，較上月下跌約百分之三；而由於租務市場交投平穩，故平均呎租仍維持於二十八元水平。 租務日趨活躍，但買賣市場交投出現淡靜局面，黃埔花園亦出「租多過買」的情況，香港置業助理區經理宏惠強表示，屋苑買家不急於入市，還價時態度積極，議 幅往往高達百分之十，但業主普遍對後市仍有信心，接受議價幅度較窄，以致買賣雙方處於拉鋸局面，屋苑買賣成交量相應減少，本月至今錄得約九宗成交，較上月 同期有約兩成跌幅，平均呎價約五千五百元。 但受惠於七月為租務市場的傳統旺季，本月租務成交即時增加，買賣及租務市場亦出現兩極化情形，而相比下租務成交就更為暢旺；本月至今，屋苑已錄得十四宗租務成交，較上月同期有約兩成升幅，而平均呎租約二十三元。 傳統大型屋苑綠楊新鸷，由於樓價不高，故成為不少上車客首選，而買賣成交亦成二手市場主導；本月至今屋苑已錄八宗租務成交，相反場買賣市場共只錄兩宗成 交，美聯高級營業經理史偉森表示，銀行調整按揭息率，加上股市頻現波幅，買家入市意欲減弱；另一方面，屋苑業主的叫價仍然「企硬」，以致二手交投出現拉鋸 局面，二手交投因而下挫。 七、八月向為「轉租」的旺季，不少租客趁暑假期間市場尋覓合適租盤，故租務交投因而增加，以致 市場上租務及買賣成交比例更見明顯；此外，不少業主有見市況放緩，如放盤「不到價」，都寧願將手持單位放租，市場上放租盤數目較上月增加一成，亦是租務市 彭活躍原因。 另外，向以買賣成交量見稱的嘉湖山莊，近期亦出現「租多過買」的情形，本月至今錄得三十五宗租務成交；相反二手買賣市場只錄二十九宗成交，中原高級區域經理郭佩玲指，樓市淡靜，嘉湖山莊買賣成交較上月跌逾三成；然而，租務成交相當暢旺，迄今已錄得三十五宗租務成交。 樓市走勢不明朗，不少買家對後市仍持觀望態度，紛紛選擇「先租後買」，待市況轉旺後，才再考慮入市置業，令屋苑二手交投減少；此外，不少業主沽出單位後亦不敢入市，寧可先租住物業，租務成交亦因而增加。 2008-07-13 |
畢 架 山 峰 7900 萬 承 接
| 畢 架 山 峰 7900 萬 承 接 | |||
市場消息指，成交的畢架山峰雙號屋，面積三千七百十一方呎，附設一千一百七十三方呎花園，四房兩廳間隔，外望泳池及園景，成交價七千九百萬元，呎價二萬 一千二百九十四元。買家為外區換樓人士。原業主於○五年七月以六千四百多萬元向發展商購入，是次成交帳面獲利一千四百八十多萬元，期間樓價上升百分之二十 三。 跑馬地禮頓山錄得三座高層B室交吉成交，面積一千九百一十一方呎，四房兩廳間隔，外望馬場景，成交價三千五百萬元，呎價一萬八千三百一十五元。原業主於二千年十一月以一千七百二十五萬八千元購入，是次轉手獲利一千七百七十四萬二千元，期間樓價上升逾一倍。 薄扶林寶翠園錄得五座高層B室交吉成交，面積一千三百九十八方呎，三房兩廳間隔，外望海景，成交價一千六百五十萬元，呎價 一萬一千八百零三元。另外，西半山輝鴻閣錄得高層E室易手，面積一千二百八十三方呎，三房兩廳間隔，外望開揚視野，成交價連車位一千四百萬元，呎價一萬零 九百一十二元。原業主於○二年五月以六百三十八萬元購入，是次轉手獲利七百六十二萬元，期間樓價上升逾一倍。 2008-07-13 |
2008年7月11日 星期五
發 展 商 群 反 對 尖 區 設 高 限
尖 沙 嘴 區 設 高 限 ， 在 公 眾 諮 詢 期 間 接 獲 達 三 百 零 五 宗 意 見 ， 當 中 絕 大 部 分 屬 反 對 意 見 。
(星島日報報道)政府相繼收緊各區高限，早前公布在尖沙嘴區加設高度限制，在公眾諮詢期間接獲達三百零五宗意見，當中絕大部分屬反對意見，包括地產建設商會、東尖沙嘴地產發展商聯會及眾多在區內具項目的發展商如九倉、新地、美麗華企業及信和等。反而支持意見只有百分之一。但另一邊廂，亦有關注團體及市民，就海洋中心及新世界中心東翼，原可重建為摩天大樓提出反對意見。
尖沙嘴區加設高度限制，在公眾諮詢期間接獲達三百○五宗意見，當中地產建設商會提出，反對區內多幅私人土地加入高度限制，並建議提高所有商業用地的高限，撤銷區內列為「商業七」及「商業八」地帶（即包括新世界中心、海洋中心及海港城等大廈），禁示略為放寬建築物高限的規定，同時刪除有關超過訂明高度上限不應批准略為放寬高限申請的條文。
而區內多家發展商亦提出反對，當中東尖沙嘴地產發展商聯會亦提出，反對在尖東的多個商業地帶內設立高限六十米，同時建議撤銷有限尖東地區的高限。而信和旗下的尖沙嘴中心及帝國中心設高限六十米亦收到反對意見，並建議改為一百六十米，同時亦建議刪除有關超過訂明高度上限不應批准略為放寬高限申請條文。
此外，區內大業主九倉、旗下海港城置業提出，反對港威大廈等限高八十五米及擬議通風廊限高十五米，建議將港威大廈一期及二期，以及六座位於廣東道的大廈建築物高度，改為一百二十七米，同時把海防道對面的擬議通風廊，移至與現時港威大廈二期的第二及第三座之間的通風廊排成一直铫。
同時，海港城置業亦建議，將兩條位於海防道對面和海洋中心北面界铫的通風廊，高限放寬至三十三點二五米，同時亦建議刪除有關超過訂明高度上限不應批准略為放寬高限申請條文。另海港城置業亦就九龍永久碼頭第七號建築物限高七米提出反對，建議把高限放寬至十一點五米。
海員俱樂部提出反對區內部分商業地帶加入非建築用地，並建設清楚界定公共道路為不少於四米半闊道路。
而美麗華酒店企業亦就旗下美麗華大廈及酒店提出反對設高限，建議把高限放寬為一百五十六米水平。另新地旗下的帝苑酒店，設高限六十米亦接獲反對意見，建議把高限改為梯級式發展由八十至一百米。
另一邊廂，亦有不少關注團體及市民，就海洋中心及新世界中心東翼可重建為摩天樓提出反對意見，當中環保觸覺建議把兩座擬發展物業高度限制在七十米，即約二十層高。
事實上，政府早前公布在尖沙嘴區加設高度限制，建議該區由海濱至內陸的高限介乎六十至一百三十米，同時亦按《城市設計指引》，容許區內個別地點可作特色地標發展，將已批出最高的物業，即三百八十六點七米的海洋中心、二百六十五米的新世界百貨東翼寫字樓的高度寫入大綱圖中，並列明有關建築已屬區內最高建築物之一，重建時不得沿用現有高度。
而支持有關意見主要為公民黨，指支持為減低密度和增加公共空間的設施。
業 界 料 逾 2000 萬 豪 宅 交 投 回 軟
豪 宅 市 況 亦 受 到 近 期 樓 市 氣 氛 回 落 影 響 ， 以 千 多 萬 元 成 交 「 撐 場 」 。
(星島日報報道)豪宅交投降溫，近月逾二千萬元大額豪宅成交亦急跌，本月至今僅錄得約十三宗，市場以千多萬元豪宅交投「撐場」，多個豪宅屋苑本月仍未「開齋」，如嘉富麗苑、地利根德閣、曉峰閣、陽明山莊及君臨天下等，暫錄「零」成交。
受外圍淡市因素拖累，本港樓市交投氣氛回落，連帶豪宅二手成交量亦下跌，其中逾二千萬元的大額豪宅於七月進入冷卻期，僅錄零星成交，利嘉閣研究部數據顯示，五月及六月千餘萬元的豪宅二手成交分別錄得一百八十及二百三十二宗，而二千萬元以上的豪宅交投為七十八至一百一十八宗，而本月至今，逾二千萬元交投僅錄得十三宗，而一千萬至二千萬元交投則達二十四宗，反映豪宅市場靠千餘萬的細額豪宅「撐場」。上月同期錄得超過三十宗逾二千萬單位成交，本月至今僅錄十三宗，大幅下跌約五成。
逾二千萬元的豪宅於今月更出現急跌情況，暫時僅錄得十三宗二手成交，多個豪宅屋苑如中半山嘉富麗苑、地利根德閣、曉峰閣、大潭陽明山莊及尖沙嘴君臨天下等，更出現零成交。香港置業行政總裁胡日發解釋，由於優質大額豪宅供應向來不多，於去年經歷入貨潮後，不少用家購入大額豪宅自用，令供應量進一步下降；加上大額豪宅買家甚有實力，故於淡市期間的叫價亦企硬，故令交投膠覑。
胡日發又指，由於千餘萬豪宅的供應量多，加上薄扶林貝沙灣、西半山及九龍站等區域的樓價於近月均有百分之三至五的輕微回落，故吸引買家入市，令近期豪宅市場出現大額交投少，但千餘萬的成交湧現的局面。
美聯高級營業經理方富義指出，本港最多大額成交的山頂及南區，於六月約錄得二十三宗成交，表現與五月相若，惟踏入七月，受股市波動及天雨影響，至今暫時僅得一宗成交，其中區內二手交投活躍的屋苑，如陽明山莊、紅山半島仍未見成交出現。中原高級分區經理陳漢奇稱，中半山於七月至今，暫時未錄得逾二千萬元的成交，區內多個豪宅屋苑如地利根德閣及帝景園等，亦未見有成交。
2008-07-12
地 監 局 接 336 宗 投 訴 升 一 成
2008年7月9日 星期三
入伙新盤 現內地客蝕讓離場
| 入伙新盤 現內地客蝕讓離場 | ||
| 2008年7月10日 星期四 | ||
| 樓市突然轉靜，即使5月份才在新盤掃貨的投資者，雖然尚有悠長成交期，但他們也急於出貨。一批去年底在新盤市掃貨的投資者，面對只餘數月入伙期，不少投資者開始壯士斷臂，續現蝕讓離場個案。 現時市場最心急如焚的投資者，可算是土瓜灣翔龍灣的投資者，尤其是那批去年携帶大量人民幣來港投資的內地同胞，由於他們沒有有效入息證明，在本港借貸上會的機會較細，故他們上月中開始割價求售，且錄損手離場。 深圳投資者 蝕讓翔龍 如一批來自深圳市的投資者，以不同名義購入翔龍灣3座多個585呎F單位，近日先後售出4個，全部蝕讓離場，如3座低層F室，去年9月底以327.6萬元購入，近日以318萬元轉手，帳面損失9.6萬元。 區內地產代理指，難以清楚地計算有多少內地投資者於去年入貨，但現時翔龍灣最心急出貨的便是這類客，他們現時接受蝕讓幅度是10%（等於損失全部訂金），但隨着收樓時間愈近，他們的蝕讓幅度會更深。 另外，紅磡海濱南岸去年12月發售，採用建築期付款的投資者，收樓日期約在今年11至12月，故現時已有投資者心急如焚地求售，惟發展商現時尚有不少單位供應，故大部分客源流入一手，二手盤交投甚少，即使投資者肯減價也沒人承接，形成乾跌現象。 另一方面，今年上半年有3個大型樓盤出台，吸引了不少投資者入市。然而，近期樓市轉淡，縱使有特長成交期的優惠，但亦有部分投資者希望能「摸出」單位，以便於短期內套現離場。 半山壹號 業主擴闊議價幅度求售 就以何文田半山壹號為例，確實有部分買家調低物業叫價或擴闊議價幅度，以圖套現離場。當中半山壹號31號低層，面積1,636平方呎，叫價已由1,750萬元降至1,600萬元，減幅達8.5%。 至於沙田御龍山及將軍澳首都方面，區內代理表示由於上述物業距離成交期都有一段長時間，故投資者並不急於短期內摸出單位。 不過，由於市場轉淡，亦有小部分業主願意減價出售。其中御龍山8座中層B室，面積1,837平方呎，業主將叫價由2,112.6萬降至1,928.9萬元，減幅達8.7%。 | ||
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第 三 季 推 盤 僅 約 二 千 伙
樓 市 氣 氛 回 軟 ， 發 展 商 不 急 於 推 盤 ， 令 本 季 推 盤 量 跌 至 近 年 新 低 。
(星島日報報道)踏入第三季，發展商推盤步伐未有加快，更未有大型逾千伙新盤推售，而部署出擊的樓盤，涉及伙數只有數百伙，令本季推盤量大為下跌，預 期季內推出的新盤，推盤量只有約二千伙，為過去一年來新低，有業界人士表示，由於近年新盤供應不多，故不急於推盤，並採惜售策略，加上近期樓市氣氛放緩， 令新盤推售步伐放緩的原因之一。
預期第三季推出新盤中，缺乏逾千伙大型新盤，多個部署推售的新盤如東涌水藍‧天岸、元朗馬田路項目、原築等，涉及伙數只有五百至六百餘伙，令今季推盤量急跌至只有約兩千伙，較上季近三千伙大幅減少三成，亦創去年第三季以來的新低。
恒基營業部總經理謝偉銓表示，近期土地供應不足
，加上近期批出預售樓花同意書的時間較慢，故不排除部分發展商會「惜售」手上貨源，推盤步伐因而減慢，影響推出單位的數量；但預期第四季本港推盤的數量會增加。
事件上，上半年以推售餘貨為主的恒基，亦部署於下半年推出多個新盤應市，其中位於元朗唐人新村低密度住宅項目，可提供六十四伙，面積約由一千二百至一千三百方呎，亦有約二千方呎複式單位，更有可能於第三季推出。
新世界代理執行董事何伍燕榆表示，元朗馬田路項目現時正待批售樓紙，有機會於第三季尾推出，但若售樓紙未能趕及的話，則會留待第四季推售，而今年新盤 推盤量不多，預期馬田路項目亦不急於一次過推售所有單位，但若其他新盤仍未能推售的話，馬田路項目才會推較多的單位發售。
正部署推售的東涌水藍．天岸，香港興業旗下銷售及市務高級經理林紅表示，該盤尚未批出售樓紙，但有信心可在周內獲批，屆時銷售工作將隨即起動。而被問 到近期股市波動，會否把旗下單位作惜售安排，林氏認為，股市短期波動，屬心理影響居多，雖然近期各銀行正陸續調升按揭息率，但息口依舊屬低水平，再加上下 半年新盤供應量減少，故此，項目會維持過往的銷售策略，首批只限量推三百伙。
泛海執行董事關堡林表示，推盤量下降，反映發展商推盤態度謹慎，而近日樓市調整，加息及股市波動等因素，均影響市場情緒，但新供應愈來愈少，而需求上 升，樓市基本因素未變，故仍看好後市，不會影響售樓部署，至於旗下香港仔南灣御園，亦不考慮封盤，目前該盤累售約四十餘伙，以用家為主，佔近七成，提及樓 市淡靜，會否推出調整售價或推出優惠刺激銷情，他表示並未考慮推出優惠，並指目前售價合理。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，上半年多個大型新盤推出市場後，預期第三季未會再有大型新盤，加上近期樓市氣氛回軟，因此相信第三季發展商推盤步伐會有所減慢，發展商補充土地儲備的進度緩慢，上半年勾地表內，僅勾出一幅地皮。
而鐵路上蓋物業亦只有車公廟站一個項目招標；故現時發展商補充土地儲備的情況與早年供應高峰期有所分別，故發展商寧願待市況轉好才加快推盤步伐。
新盤推售單位數目銳減，主因是本港樓市氣氛放緩，各發展商都減慢推盤步伐；事實上，日前亦有新項目入紙申請預售樓花同意書，可見發展商售樓意欲未減，而第四季推盤的數目會否回升，要視乎本港樓市下半年走勢。
2008-07-10
2008年7月8日 星期二
星展全幢財團10億洽購 大摩2年前6.6億買 交易料快落實
| 星展全幢財團10億洽購 大摩2年前6.6億買 交易料快落實 | ||
| 2008年7月9日 星期三 | ||
| 盡管近期物業市場交投放緩，但個別本地財團仍對核心區全幢商廈感興趣；當中大摩（摩根士丹利）旗下的中環星展銀行大廈全幢商廈，正有買家出價約10億元洽購至尾聲。 看好中環租金升值潛力 據市場消息指出，大摩在今年初放售的中環星展銀行大廈全幢，買家在洽購上有進展，並正有一本地財團積極出價10億元洽購，頗接近大摩要求，料有機會在短期內拍板。據悉，有關買家為一本地家族，一直在中環有物色商廈，有見星展銀行大廈樓面相當大，及外貌簇新，加上中環租金仍有力上升，故才積極出價洽購。 中環皇后大道中139號星展銀行大廈全幢，1999年落成；大廈包括低層地下、高層地下及23樓層，總樓面約90,703平方呎。 按洽購價10億元計算，每平方呎價格約11,024元。物業為大摩2006年5月斥6.55億元向星展銀行購入，至今物業價值已有相當升幅。 星展轉租港島東中心 星展銀行大廈大部分樓面由星展銀行租用，而該銀行在去年10月已向太古地產承租港島東中心的11層樓面，涉及面積達22萬平方呎；租期10年，並有續租權。 星展銀行在今年中開始，將現時位於中環及灣仔的後勤部門陸續遷入港島東中心，預計整合行動會於09年底前完成。據悉，星展銀行在星展銀行大廈仍有3年租權，或可能不會行使，並在明年全面遷出。 大摩為首財團在今年初將旗下商場及商廈低調放售，並成功以14.8億元，沽出KCP九龍城廣場予旭日國際主席蔡志明。 | ||
半山壹號摸貨 2個月賺327萬
| 半山壹號摸貨 2個月賺327萬 | ||
| 2008年7月9日 星期三 | ||
| 於5月份開售、不足1個月已售出97%單位的長實何文田半山壹號1 根據EPRC經濟地產資料顯示，上述單位面積1,636平方呎 多名人入市 二手貴15% 半山壹號1期吸引不少投資者及名人入市，連同上述2宗成交 | ||
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港鐵擁1期地 位置優兼享較高密度 何文田山谷道邨2期 身價恐跌
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禮 頓 山 呎 價 19257 元 售
| 禮 頓 山 呎 價 19257 元 售 |
| (星島日報報道)跑馬地禮頓山錄連環成交，消息指出，禮頓山七座中層B室，面積一千九百一十一方呎，以三千六百八十萬元沽出，呎價約一萬九千二百五十七 元。原業主於二千年一手購入，當時作價約一千六百五十萬元，持貨八年帳面勁賺二千零三十萬元，物業漲價逾一點二倍。另外，三座中層B室，面積同為一千九百 一十一方呎，以三千五百萬元易手，呎價約一萬八千三百一十五元。 香港置業助理區域經理何偉航表示，九龍站漾日居一座中層F室，面積約一千三百八十八方呎，成交價約一千三百萬元，呎價約九千三百六十六元，較市價低約一成。 |
2008年7月5日 星期六
新 盤 交 投 平 穩 用 家 主 導
西 九 龍 豐 盛 居 ， 昨 日 錄 二 百 五 十 組 睇 樓 客 。
(星島日報報道)按揭息率上升，股市表現持續偏軟，加上市場缺乏焦點新盤，昨日新盤雖然睇樓量上升，惟交投卻維持平淡，未有驚喜，西九龍單幢樓豐盛居昨日錄二百五十組睇樓客，其中上環盈峰一號單日錄三宗成交，而紅磡海濱南岸及深水尚南天亦各錄成交，買家都以用家為主。
盈大旗下的上環盈峰一號開售至今累售逾百伙，向海的B單位現已沽清。中原營業董事李巍表示，盈峰一號昨日參觀客約有四十組，主要以投資者為主，由於屋苑鄰近蘇豪區，故吸引外籍客入市，故參觀者中約有三成為外籍人士。
該盤昨日再添三宗成交，一名外籍用家斥資七百三十三萬九千五百元，購入中層C室，六百九十九方呎，呎價達一萬零五百
元；另外，低層C室，面積同為六百九十九方呎，獲長铫投資者以每方呎九千七百元購入，作價六百七十八萬零三百元。
新地旗下西九龍豐盛居昨日的睇樓人士甚多，售樓處並一度出現人龍，市場人士稱，睇樓人次逾二百五十組，睇樓客主要為區內及鄰近區域用家。香港置業執行董事李志成表示，雖然近期有銀行調高新造按揭息率，但由於該盤獲得銀行為買家提供按揭優惠，買家依然可享有低至二點五厘按揭年利率，故加息相信對銷情不會構成壓力。
現時豐盛居已售出約六十餘伙，平均呎價約六千五百元，二十五樓以下的三房戶已接近售罄，目前豐盛居尚餘約一百伙待售，其中高層海景戶呎價可達八千元，低層戶呎價約五千餘元。
由於預期下半年九龍區一手供應會減少，與豐盛居同區的物業大多為舊樓，區內早已囤積大批的購買力及換樓需求，當中分支客所佔的市場比重亦高，故此豐盛居的承接力亦相當之強。
市場消息指，爪哇旗下慈雲山礇豪山，將於下周開放複式示範單位給買家參觀，但未知會推出多少伙，而據了解，礇豪山合共八伙特色單位，包括四伙複式及四伙相連，其中複式單位面積由一千七百零三方呎至一千八百零四方呎，而相連單位則由一千三百四十五方呎至一千五百二十二方呎不等，發展商意向呎價均逾萬元。
區內代理指出，由於該類複式單位為「三複式」，即地下為客廳、二樓套三房間隔、三樓為天台，於同區較少見，而景觀亦相當開揚，可望遠海景，而目前該盤尚餘約一百伙，平均呎價五千七百元。
至於新地及新世界合作發展的海濱南岸亦錄得成交，單位為一座中層D室，面積七百七十方呎，以六百五十二萬九千元成交，每方呎售價為八千四百七十九元。區內代理指，該盤昨日僅錄得三十組睇樓量。
華置發展的灣仔YORK PLACE，位於灣仔夏愨大廈內的示範單位，昨日亦開放予準買家參觀，並約錄近五十組睇樓。
市傳億京深水尚南天昨日重新定價，發展商看好後市，並再提價百分之四推盤，又提高代理佣金促銷單位，以五樓A室為例，本周售價為三百三十八萬九千六百元，較上周三百二十七萬六千元明顯再加價百分之四。
2008-07-06
2008年7月2日 星期三
會 德 豐 船 灣 提 出 換 地 申 請
| 會 德 豐 船 灣 提 出 換 地 申 請 | |||
會德豐地產顧問溫文儀表示，發展商向政府申請把擬建自然保護區 內的私人土地，交換申請用地以西的土地作住宅發展，而地盤以東的自然保護區、西北面小山丘上的台灣相思樹，以及地盤中心的樹林部分亦將盡力保育。他指，選 擇地盤以西用地興建住宅，是由於該幅地現為草地，其保育價值較低。 而在整個發展構思上，他稱「最重要是保育區內的自然保護區，把生態資訊做起點，將濕地做到有價值，同時作出有效的管理。而目標則是維持濕地內的雀鳥數目，把當中的木林保育的同時可以作出生態教育。」 溫文儀指，發展商更擬採用公私營合作模式，創立一個佔地達三百八十四萬方呎的自然保育區；而是次發展方案獲環保團體長春社，在濕地及樹木保育方面原則上支持，而發展商鉲將為濕地的管理提供基金支持。 據了解，長春社亦會考慮成為自然保護區及其訪客中心的營運者，同時發展商亦擬再邀請其他環保機構作監察，務求令有效管理濕地。 此外，是次發展商亦與香港基督教服務處提供營運青少年訓練中心，以及提供基金以協助營運，該處主要以協助解決結構性青少年失業問題。 溫文儀稱，由於自然保護區的維修和保養工作需要大量義工，故此在區內提供青少年訓練中心，可以為青年發展提供更多的活動空間。而現時這類公私營合作模式甚少，期望可以在環境保育、社會及經濟價值上做到長期合作。 而公眾最為關心的綠化情況方面，溫文儀指，發展商為保留樹木，同時保持整個屋苑的整體性，更特別在設計上加入吊橋，以盡量保留樹木。 他指，發展商亦將在區內進行為期十一年的植樹計畫，務求令區內樹木不致減少。 至於住宅部分方面，發展商更計畫採意大利山城大宅作設計概念，並引入較多環保元素，例如充分利用自然光铫，在通風上亦作出較多的考慮，務求與整個保育環境協調。 溫文儀指出，政府於○四年推出《新自然保育政策》十二個保育地點中，現時只有兩個保育地點，就政府的「自然保育政策」計畫作出保育，故此期望該申請可以成為第十三個保育點，以加快濕地的保育工作。 事實上，發展商月前向城規會申請，把大埔船灣一幅地皮申請以換地方式，發展二百一十五座四層高洋房，共涉三百三十伙。雖然有關申請在公眾諮詢期間接獲二 十七份意見，當中亦包括環保團體，溫文儀稱，是次區議會方面未有就發展方案提出反對，而集團亦將會與有關環保組織作交流，以闡釋有關理念。 2008-07-03 |
萬伙新盤續來 業界倡定現實價
| 萬伙新盤續來 業界倡定現實價 | ||
| 2008年7月3日 星期四 | ||
近期市況逆轉，事實上，有業內人士年初已預測，本年樓市未可全面看好，並存隱憂。 而今年下半年，市場估計會有料約8,000至1萬伙新盤會推出市場，料在市況放緩，投資者審慎入市下，新盤的開價，會面對一定壓力及掣肘。 豪門海桃灣 料先登場 長實（00001）執行董事趙國雄今年1月時曾表示，預計在減息及供應短缺情況下，本年上半年整體樓價將較去年同期上升1成，但卻表示，下半年樓市未能掌握。 他指雖然上半年市場充斥着大量利好樓市的因素，但在美國次按及內地宏調陰霾未散的影響下，樓市下半年有一定的隱憂。正當年初各界對樓市普遍看好之時，趙國雄的預測，暫時似乎較為準確。 最近，樓市出現年內第2次整固期，而下半年發展商料會推出8,000至1萬伙新盤。料率先推出市場的，包括有華懋旗下九龍城豪門一期，南豐的大角咀海桃灣，至於提供較多單位的，應是長實位於大圍車廠的大型住宅項目，單位總數多達4,276伙。 業界：可較同區貴20% 股市持續波動、銀行削樓按優惠及二手交投下跌，均對發展商推售全新樓盤構成壓力。近日便有新盤因「試價」失敗，而重整售價，減價開售，故有業界人士認 為，發展商下半年賣樓時，定價不宜盲目追求高價，最好以「現實價」開盤，比同區二手樓價高15%至20%，是買家可接納的水平。 | ||
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投資者棋差一着 改租盤收息
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樓市回軟多損手離場 入市趨審慎 投資者拒絕高價 新盤考開價
| 樓市回軟多損手離場 入市趨審慎 投資者拒絕高價 新盤考開價 | ||
| 2008年7月3日 星期四 | ||
過去兩月樓市急速轉變，5月份兩個大型新盤以高價推售，雖仍吸引大批投資者入市，賣個滿堂紅。但至6月份，買家如突然夢醒，對新盤開高價（尤其單幢樓）變得相當抗拒，即使發展商減價促銷，也不被打動。 有市場人士指出，樓市急劇逆轉，不少大型投資者也敵不過樓市回弱的壓力，出現「損手」離場的「坐艇」個案。市場預期，下半年發展商推盤時，由於未必可吸引大批投資者入市，故定價上需更加審慎，或未如上半年般進取。 樓市轉靜 恐現撻訂潮 事實上，投資者能否在樓市上賺大錢，是樓市上落興衰的一面鏡子，今年上半年推售的數個大型新盤，發展商刻意營造高價策略，推動投資者吸納單位。 以沙田御龍山為例，當時發展商率先推售連泳池或正望馬場的特色單位，個別單位呎價逾2萬元，創新界區高價紀錄，而低層單位呎價則6,000餘至 7,000餘元，形成極大差價，吸引大批投資者掃貨，但項目自5月至今，市場錄得不足5宗二手摸貨，反映不少投資者仍在靜觀市場變化。 而另一例子，長實（00001）今年5月推售何文田半山壹號時，同樣是先推售高層特色單位，個別呎價達2.8萬元，但低層單位只售9,100元，連投資老 手印尼財團De Monsa也把持不住，一夜間以11億元購入36個單位，而有關舉動，是否在近月的樓市逆轉中，變成一個「計時炸彈」，甚或出現撻訂情況，至今仍屬未知之 數。 業界人士指出，上半年3個大型項目（將軍澳首都、沙田御龍山、何文田半山壹號），吸納市場逾300億元資金，當中約50%買家屬投 資者，假設每個投資者已繳付了每個單位15%訂金計，即投資者已投入了約22.5億元，在資金受到凍結下，近月的樓市，明顯少了大型投資者的蹤影。 除了在一手市場失利外，不少資深投資者在二手市場出現失手情況。市場消息，另一個活躍於樓市的投資者紀惠集團。去年12月底以1.8億元購入元朗錦綉花 園32座洋房，交易原本今年3月完成，但由於市況轉差，至今仍未完成相關交易。據知，原業主似乎已經「打定輸數」，近期已低調要代理將有關單位再放盤。 紀惠購錦綉 至今未交易 該批資深投資者，一向被視為樓市的「試水鴨」，但部分卻先後在樓市上失利，面對外圍環境轉差下，相信下半年一眾投資者的入市態度，將會愈見審慎。 而另邊廂的發展商，於下半年推盤時，除了目標客源會轉以搶攻實際用家外，定價上亦需因時制宜，還要在付款方案上下一番功夫，才能再度吸引到投資者，重投一手新盤懷抱。 | ||
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2008年7月1日 星期二
新地2.6億 奪旺角蚊型地 購強富大廈90%業權 建精品宅
| 新地2.6億 奪旺角蚊型地 購強富大廈90%業權 建精品宅 | ||
| 2008年7月2日 星期三 | ||
勾地困難，加上港鐵（00066）及市建局招標項目不多，在土地供應緊絀下，陸續出現大發展商收購「蚊型」地作土儲，其中新地（00016）剛斥資約2.65億元，收購旺角強富大廈大部分業權，計劃重建精品式住宅。 消息人士透露，新地剛購入的舊樓項目，位於旺角界限街45至49號及西洋菜北街189至195號，坐落於警察體育遊樂會隔鄰，該廈現為1幢樓高8層的舊 樓，早前成功聯合逾9成業權放售，並獲數家發展商出價洽購，最終由新地以約2.65億元購入，每平方呎樓面地價約達5,000元，遠高於同區舊樓呎價一般 約3,000元的水平。 樓面地價約5000元呎 強富大廈現為1幢8層高的舊樓，佔地約5,880平方呎， 地盤規劃為「住宅（甲類）」用途，兩面單邊，可以地積比9倍發展，總樓面約52,920平方呎，其中約4.41萬平方呎可建住宅，其餘約8,820平方呎 為商業樓面（詳見表），項目重建毋須修改地契及補地價，據悉發展商計劃重建1幢精品式住宅。 新地過去以吸納一些大型地皮具多，鮮有收購 細型地皮，但該集團今年以來，頻頻吸納一些小型舊樓項目，如今年1月便以約1.845億元，收購筲箕灣道295至305號一列6幢舊樓，有關項目亦只屬小 型項目，可重建總樓面不逾6萬平方呎；至於近日剛購入的強富大廈，可建總樓面亦只有約5萬多平方呎。 頻吸細地 力增土儲 事實上，新地接連吸納「蚊型」項目，與過去集團主要吸納大型項目的做法大相逕庭，難免予人感覺該集團為急於增加土地，實行大小通吃（見另文——「新地變陣 拓土儲大小通吃」）。 資料顯示，該集團過去一年多以來，購入發展用地並不算多（見表），合共可興建住宅樓面僅200多萬平方呎，當中以去年2月投得的港鐵將軍澳第56區上蓋 項目為最大型，涉及可建樓面約154萬平方呎，其餘新增的項目，包括西九龍海輝道住宅項目、大角咀洋松街重建項目，以及觀塘海濱道商業項目，每個項目可建 樓面面積僅約數十萬平方呎，惟今年以來，僅購入兩幅「蚊型」發展用地，可見該集團有增加土地儲備的需要。 | ||
交投趨淡 第2季摸貨成交跌35%
| 交投趨淡 第2季摸貨成交跌35% | ||
| 2008年7月2日 星期三 | ||
隨着樓市交投轉趨淡靜，短綫投資者入市比例減少，帶動摸貨比例下降，根據土地註冊處資料顯示，截至上月27日止，今年第二季僅錄得810宗一、二手住宅摸貨個案，較首季1,237宗大幅回落近35%，摸貨比率亦同樣下降。 美聯集團（01200）首席分析師劉嘉輝表示，不少投資者於去年下半年入市，並於今年初相繼將單位售出，故近期摸貨情況已見減慢。第二季的摸貨比率約3.3%，同樣較首季的3.7%下跌。 城中駅錄得138宗 第二季錄得最多摸貨個案的屋苑主要為新晉物業，其中調景嶺城中駅錄得約138宗摸貨，為最多摸貨成交的屋苑，其次為馬鞍山嵐岸，錄得67宗摸貨成交。雖 然第二季摸貨最多的屋苑集中新晉物業，但實際上一手摸貨個案卻減少，第二季至今約有361宗新盤摸貨成交，較第一季444宗下跌約18%。 另外，二手屋苑摸貨個案跌幅更明顯，由首季793宗急跌至第二季449宗，大幅減少43.4%，反映現時二手市場以用家主導。劉嘉輝稱，由於近期短綫投資者入市步伐減慢，相信第三季摸貨個案將可能進一步回落，尤以二手市場更為明顯。 | ||
買家減價訴求強 二手續拉鋸
| 買家減價訴求強 二手續拉鋸 | ||
| 2008年7月2日 星期三 | ||
市況逆轉，不少買家趁機與業主討價還價，然而，由於業主減幅遠低於買家預期，以致各區二手成交相對疏落。 其中，九龍灣淘大花園更於昨日錄得零成交。面對市況淡靜，不少代理認為，只有業主大幅減價5至10%，否則亦難以挑起買家的入市意慾。 在多項負面因素影響下，樓市顯著轉淡，二手成交亦不斷下挫。香港置業營業經理江仕秋表示，由於淘大花園現時的平均叫價僅有4%的減幅，遠低於買家預期的6至8%。故此，在買賣雙方處於拉鋸下，令屋苑昨日並沒有錄得任何成交。 一城大單位 減價20萬售 其實，除淘大花園外，荃灣綠楊新邨亦於昨日錄得零成交。中原地產高級分行經理林經略表示，由於區內不少業主仍抱有觀望態度，故仍「企硬」原先叫價，以致成交疏落，影響二手銷情。 至於沙田第一城方面，美聯物業（01200）區域經理鍾燕河表示，由於區內業主僅可以提供5至8%議價空間，但買家往往希望業主減價10至15%。故 此，即使昨日有近100組睇樓客，但市場亦僅錄得3宗成交。其中一個市場罕有放盤的980平方呎單位，亦需要將叫價由550萬元調低至530萬元，才獲買 家承接，平均呎價5,408元。 雖然各區叫價普遍調低，但二手成交仍偏軟。故此，有代理認為，惟有業主再次大幅調低叫價，才可刺激買家入市意慾。 | ||
二 手 交 投 呈 膠 覑
| 二 手 交 投 呈 膠 覑 |
| (星島日報報道)近月多個不利樓市消息傳出，藍籌屋苑交投放緩，縱然業主減價求售，但不少買家仍認為減幅未算吸引，雙方形成拉鋸局面，市場僅錄零星成交。 樓市氛氛轉淡，連帶成交最為活躍的嘉湖山莊上月亦失守「破百」成交寶座，剛踏入七月，嘉湖山莊連環錄得兩宗成交，美聯高級區域經理黃國良指，樂湖居三座 中層G室，面積七百零九方呎，成交價一百四十七萬元，呎價二千零七十三元，買家為用家，單位原先叫價一百五十萬元，惟近日交投放緩，即調低叫價百分之二求 售。 物業交投減慢，業主減價求售，荔枝角美孚新鸷有業主一星期內減價半成，美聯分行營業經理林海成稱，百老匯街三十一號B座B室，面積八百一十三方呎，成交價二百八十萬元，呎價三千四百四十四元，買家為區內換樓客。原業主於一星期前仍叫價二百九十五萬元，現調低半成出售。 市場亦錄得投資者入市。，東涌映灣園十一座中高層F室，面積七百四十九方呎，屬區內優質單位，成交價二百五十萬元，呎價三千三百三十八元，較市價高約百分之八。買家打算將單位放租，同類型的市值租金九千元，租金回報約四厘五。 藍田康華苑A座低層五室，面積五百一十六方呎，獲投資者以一百三十萬元承接，呎價二千五百一十九萬元，同類單位租金七千五百元，料租金回報達六厘。原業主四月將單位放售，曾三度減價一成二。 2008-07-02 |
盧華2.8億 購利寶時逾90%業權
| 盧華2.8億 購利寶時逾90%業權 | ||
| 2008年7月1日 星期二 | ||
盡管近期物業投資市場交投放緩，但仍不乏有本地資深投資者大手入市工廈物業。近月較少吸納物業的永成地產大股東盧華或有關人士，剛斥約2.8億元以投標方式，購入觀塘利寶時中心91.5%業權。 業內人士透露，上周截標的觀塘利寶時中心約91.5%之業權，約有3份標書，包括有本地發展商及本地投資者等。業主昨日落實以2.8億元，將物業權出 售。據悉新買家為最高標價永成地產大股東盧華或有關人士，由於看好未來觀塘區發展前景，加上大廈租金收入穩定，故在低息環境下，決定購入該廈大部分權益， 計劃將物業長綫收租。 位於觀塘開源道50號的利寶時中心，為一幢新簇工廈。物業今年5月中透過戴德梁行以招標方式出售，上周四截標。 上周四截標 3標書競投 利寶時中心位於開源道及鴻圖道交界，1996年落成。物業樓高21層，部分高層單位享海景，可遠眺港島景致，建築面積合共約11.3萬平方呎，當中包括兩個面向開源道的地下單位，以及地下與二樓停車場。 現時大廈百分之百出租，呎租12至13元，停車場已租予停車場公司營運。以是次成交價2.8億元計，每平方呎價約2,478元。 另一方面，萊斯物業顧問盧創輝表示，上周四截標的觀塘寶冠大廈，獲數名買家感興趣。他指業主最初意向價2.2億元，之後下調至2.08億元，據了解準買家多為長綫投資者，業主將在日內公布結果。 位於鴻圖道50號寶冠大廈全幢，物業共9層連地下舖位，地盤約11,375平方呎，總面積約10,000平方呎，可重建面積約136,500平方呎。 另第一太平工業拓展及投資部高級物業顧問謝國熹指，上周四截標，以聯合標售形式推出的土瓜灣旭日街17號工廈，共接穫3份標書，包括發展商、用家及投資者。 他表示物業業主意向價為2.2億元，但買家出價仍與業主意向價有距離，故仍需進一步討論。該地段地盤面積約11,160平方呎，現為一幢工廈，可發展成住宅。 | ||