樓市「加辣」是灰犀牛
踏入2026年，樓價繼續回暖，愈來愈多機構及市場人士斷言樓市已經轉勢，結束長逾3年的跌浪，開啟新一輪升浪。例如中原地產老闆施永青睇好今年樓價猛漲15%，花旗亦估計升幅將達8%。不過，隨着樓市「由治及興」，各界不得不面對一個問題，就是政府是否有需要重新引入「辣招」，以抑制樓價升勢過急？嚴格來說，這並非樓市的「黑天鵝」，卻更像是「灰犀牛」，亦可算是happy problem。
話說樓市上一輪牛市在2021年見頂，當時中原指數觸及191點，隨後轉勢回落，到2025年初最低跌至134點，累瀉30%。不過，連跌逾3年之後，樓市自去年中開始企穩，掉頭逐步攀升。中原指數在2025年年底收報144點，全年累漲4.7%。
升浪延續 四大利好支持
隨着樓價回暖，愈來愈多人認為樓市已經轉勢，重新進入升浪。好似中原施永青老闆預言，樓市將會連升6年，中原指數漲至250點，意味較去年低位上升多達85%。此外，花旗亦研判本港住宅樓市將進入「持續多年的上升周期」，該行預測今年樓價升幅達8%，並估計2027年升勢「進一步加速」。
事實上，樓市好友們信心澎湃並非沒有依據，背後至少有四大支撐。首先，中國內地及本港宏觀經濟漸趨穩定，特別是金融市場熾熱，A股上證指數及港股恒生指數近期分別升至4100點及27000點水平。一般認為，股市是經濟的前瞻指標，並較樓市領先大約半年至一年。目前中港股市升勢凌厲，最起碼顯示兩地投資者對於經濟前景已不像此前悲觀。
其次，在聯繫滙率制度下，港元資金成本受美元牽引。美元自2024年下半年起重啟減息周期，聯邦資金利率由5.5厘降至現時3.75厘。鑑於美國連續多月通脹數據降溫，再加上總統特朗普大力施壓要求聯儲局減息，市場人士普遍預期美元息率將減至3厘甚至更低。換言之，本港未來幾年料維持低息環境，為固定資產市場帶來直接支持作用。
第三，在此前3年多的跌市，本港樓市一大壓力來自庫存高企，一手新樓潛在供應量超過10萬伙，發展商有必要「劈價」散貨，難免拖累大市。然而，隨着市況轉旺，2025年一手樓銷量突破2萬伙，創2013年以來新高。發展商清貨尾進度理想，近期大量新盤顯著提價，某程度反映地產業界對後市轉趨樂觀，由「要錢唔要貨」變成「唔憂賣」心態。再者，由於過去幾年政府賣地表現慘淡，發展商「麵粉」儲備下降，未來幾年的一手樓供應量有機會由鬆轉緊。
最後，在需求方面，一方面移民潮已告放緩，同時港府致力引進「高才通」及留學生，衍生數以十萬計新增居住人口，很大程度上已抵消港人外移造成的缺口。更甚者，未來幾年萬一出現移民回流潮，將意味「回巢」的港人須跟外來人才「爭樓住」，屆時居港人口可能增至接近800萬，帶動龐大的新增住屋需求。
當然，上文提及樓市四大利好因素，但後市並非全無陰霾，例如內地及本港宏觀經濟能否持續向好，以至於地緣政局、台海局勢等因素，均可能對樓市造成負面影響。不過無論如何，至少就暫時而言，樓市近期確實明顯回暖，睇好後市的聲音逐漸佔主導地位。
漲勢若過急 《施政》恐出招
與此同時，正因為樓市轉勢回升，各界將不得不面對一個問題，就是政府是否有需要重新實施「辣招」？翻查歷史，港府在2010年為抑制樓市升勢，首度引入「額外印花稅」（SSD）措施，後來相繼增加「買家印花稅」（BSD）和「雙倍印花稅」（DSD）等招數，進一步「加辣」。及至2023年，伴隨樓價回落接近三成，當局開始「減辣」，最終在2024年全面「撤辣」，解除所有額外印花稅措施。
由此角度看，倘若樓市真的重啟強勁升浪，例如好似施永青預告「6年漲85%」，又或者如花旗預測「今年升8%，明年升更快」，港府恐怕有需要考慮如何防止樓價升勢過急。畢竟在上一輪樓市上升周期（2003至2019年），樓價過高、「上車難」、土地短缺等問題，造成嚴峻的社會壓力及矛盾，殷鑑不遠，當局相信不會希望重蹈覆轍。
嚴格而言，再度「加辣」不算是樓市的「黑天鵝」風險，卻更像是「灰犀牛」。皆因樓價和居住問題對於任何政府都是大事，在地少人多的香港更是格外敏感。從港府角度出發，樓價急跌或急升皆非其樂見現象，故此樓市若真的再次猛漲，當局出手為市場降溫，應該只是時間和方式的問題。
財爺陳茂波將於下月發表新年度《財政預算案》，暫時看來，樓市只是剛開始轉勢，目前相信尚未是「加辣」的適合時機。不過，樓價若真的於短期內飆漲8%至15%，那麼港府在今年之內「出招」不會令人太過意外，較適合時機或許是特首李家超在下半年宣讀《施政報告》之時。對市場人士來說，當局「加辣」亦可視作happy problem，事關這反映市場基本面強勁，總好過需要政府出手救市。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
歡迎訂購：實體書、電子書
沒有留言:
張貼留言