整體住宅供應與預售樓花概況
• 2025年首11個月私樓落成17,557伙，約為全年預測20,862伙的84.2%，按年跌約6%；11月單月僅383伙，按月跌約90%。
• 同期九龍、新界、港島落成量分別為8,641伙、6,101伙及2,815伙；431呎以下細戶9,322伙（升約9.5%）、431至752呎中小型戶6,224伙（跌約24.2%）。
• 2025年全年預售申請約7,223至9,033伙，按年跌約10.2%，創約12年新低；全年批出預售同意書10,845伙，其中私宅9,045伙，連續兩年低於1萬伙。
• 截至去年底，待批預售樓花約6,856伙、已批未售約11,740伙，全港貨尾約18,387伙，均為逾兩年多低位，可隨時推出單位約30,127伙，按年減約21.1%。
一手及豪宅市場動向
• 西貢SIERRA SEA 2A期累收逾3.2萬票，超額約149倍，本周末首輪開售；2B期775伙已獲預售，同系元朗東成里1A期665伙獲批預售，預計2028年入伙。
• 何文田ST. GEORGE'S MANSIONS累售144伙，套現逾112億；最新以8,300萬售出3房戶，呎價約45,084元。
• 黃竹坑Blue Coast II近日售出多個4房戶，其中一伙成交價3,877萬、呎價約30,600元；項目餘少量高層4房海景單位。
• 山頂MOUNT NICHOLSON洋房以約10.39億易手，實用約9,455呎，呎價約109,889元；屋苑第二期早前亦有頂層戶以約14.44萬元呎價售出。
發展商及新盤部署
• 會德豐地產去年售出約2,307伙，套現約265億元；今年計劃推售5個新盤逾1,000伙，包括黃竹坑港島南岸第6期617伙、上水古洞鄉梓路項目共781伙及中環士丹頓街約100伙等。
• 嘉里今年預計推售最少3個項目共約3,583伙，包括黃竹坑海盈山4B期368伙、日出康城13期約2,550伙及土瓜灣重建項目約665伙。
• 港島南岸已累售逾1,200伙，餘約350伙貨尾，尚有第6期及海盈山4B期合共985伙待推售。
土地市場及未來供應
• 信置與鷹君以16.1億元投得牛頭角佐敦谷彩興路住宅地，可建樓面約37.1萬呎，樓面地價約4,339元，預計發展約570伙，以一房及兩房為主，落成前需同場興建社福設施。
• 該地屬近年東九龍少見新批住宅地，距港鐵彩虹站約15分鐘步程，毗鄰彩雲邨及學校，投資額估計約35至40億元。
二手住宅市場成交
• 沙田嘉御山中層3房1套單位，實用1,554呎，以1,738萬成交，呎價約11,184元；原業主2006年以1,450萬購入。
• 東半山ONE JARDINE'S LOOKOUT高層D室，實用約379呎，以828萬成交，呎價約21,847元；原業主約兩年前以約692萬購入。
• 2026年初二手睇樓量回復節前水平，荃灣麗城花園海景4房以780萬成交、屯門豐景園2房335萬成交（估算租金回報約3.9厘）、鴨脷洲海怡半島海景4房連租約1,280萬成交。
商舖及工商物業市場
• 尖沙咀彌敦道66至70號金冠大廈地庫H舖連地庫部分約3,500呎以約2,928萬成交，呎價約8,366元，現由超市以月租約11萬元承租。
• 西營盤東邊街九號基座商舖（地庫至2樓合共約3,571呎）全數售出，總價約4,426.8萬，分拆後地舖及1樓呎價約12,764元，2樓約10,855元。
• 長沙灣香港紗廠工業大廈低層單位建築約1,825呎，意向售價約657萬（呎價約3,600元），或月租約3.285萬元（呎租約18元），適合作辦公及工作室用途。
按揭及利率環境
• 本港私宅售價指數已連升6個月，去年11月報約297.3點；銀行最優惠利率去年累減0.25厘，新造H按封頂約3.25厘，市場定息按揭約2.73厘。
• 分析預期短期港元拆息約2至3厘水平，若資金流入可進一步回落；定息按揭較H按利率低，供款壓力相對較輕，為用家入市提供更多選擇。
• 新盤及貨尾庫存跌至逾兩年低位，買家議價空間增加之餘，優質單位選擇相對集中，適合作中長線自住及換樓部署。
• 一手豪宅及新界大型盤交投持續，反映高端及本地剛需穩定；配合H按封頂約3.25厘及定息按揭約2.73厘，供款壓力較以往利率高峰期明顯紓緩。
• 私宅售價指數連升六個月，加上豪宅個案屢創高價，有利業主在現階段鎖定利潤，於市場供應偏緊時以具競爭力定價加快套現。
• 二手睇樓量已回復節前水平，多區中小型及海景大單位均有承接，現時放盤可受惠於用家轉投二手市場、追求即住及較快成交的實際需求。
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