香港樓市整體走勢 7 Jan 2026

 香港樓市整體走勢

* 經絡按揭息率指數（MMI）11月報3.31厘，按月跌7點子，連跌2個月，創3個月新低；新造H按封頂息率回落至3.25厘。

* 摩根士丹利預測2026年住宅樓價升一成，2027年續升；住宅樓價2025年觸底反彈，中環寫字樓租金2026年回升3%，零售銷售升3%。

按揭及市場預測

* 料美聯儲上半年減息，HIBOR徘徊2至3厘，新造H按實際息率維持3.25厘；資金流入或推HIBOR跌至2厘以下。

* 甲級商廈2025年空置率升至17.3%，租金跌2.9%；中環空置率降至11.1%，淨吸納量49.64萬方呎；2026年空置率改善，租金或跌3%；核心街舖租金升2.9%，2026年料升5-7%。

新盤銷售

* 新地SIERRA SEA 2A期加推73伙，折實均呎12,263元，本周六首輪售262伙，暫收逾2.5萬票，超購逾116倍。

* 柏蔚森加推80伙，折實均呎20,243元，本周六售33伙；累售807伙，套現逾57億元。

* 天璽．天2期售2伙，套現逾1.14億元，包括37樓A室2230方呎呎價41,850元。

* 寶峰售2豪宅，四日套現逾3.32億元，包括6樓B室3773方呎呎價43,104元。

* Coasto售最後天台戶，478方呎連天台，1625.2萬元，呎價34,000元，創項目新高。

二手成交及特色單位

* 屯門新屯門中心7座高層710方呎3房連平台，775.8萬元，實呎10,927元，創屋苑新高。

* NOVO LAND售2伙，包括3A期259方呎326.8萬元，實呎12,618元。

* 鑽石山星河明居E座1020方呎，1428萬元，實呎14,000元。

* 中環香港鑽石會大廈低層全層2750方呎，5637萬元，呎價20,502元。

* 九龍站君臨天下2座1061方呎，5098萬元，呎價48,049元。

商舖及豪宅成交

* 尖沙咀華源大廈舖閣樓800方呎，5500萬元，呎價68,750元，回報4.8厘。

* 鰂魚涌THE HOLBORN 255方呎，呎租58.8元，回報3.1厘。

* 何文田太子道西233號971方呎，2275萬元，呎價23,429元；累售65伙，套現逾13.6億元。

強拍及土地更新

* 2026年首宗強拍申請：鰂魚涌麗池大廈921及927號地段，平均持股86.37%；921號估值逾8306萬元，重建成值8590萬元。

* 按揭息率持續回落至3.25厘，減輕供樓負擔，現時入市捕捉摩根士丹利預測2026年住宅樓價升一成的良機。

* 新盤熱賣如SIERRA SEA超購逾116倍，二手屋苑創高價成交，市場觸底反彈，核心區商舖及豪宅回報吸引。

* 樓價預測2026年升一成、中環寫字樓租金回升3%，核心街舖租金料升5-7%，現時放售鎖定高位回報。

* 新盤及二手成交頻繁，強拍個案顯示重建潛值上升，速售套現避險，迎接資金流入帶動HIBOR進一步下跌。