金管局加辣 告別七成按揭

金管局加辣 告別七成按揭

樓市熾熱，金管局終於推出第7輪收緊按揭辣招，主要針對中細價住宅用家，把700萬元以下物業的按揭成數降低至六成，目前此類物業新造按揭中，有七成買家借貸成數為六至七成，金管局承認，按此推算有七成700萬元以下的物業潛在買家或會受到影響。市場料措施會削弱置業需求，已有二手樓盤即時減價，短期內樓市交投勢將縮減。

七成準買家受影響

金管局同時將第二套自用住宅物業及各類非自用物業的供款入息比率（DSR），由50%調低至40%；而利率壓力測試的比率上限亦由60%，調低至50%。按揭證券公司配合金管局的措施，將其按揭保險計劃的最高按揭成數由九成下調至八成，只有固定收入而還款能力較強，DSR為45%的首置人士，才有機會獲得最高九成的按揭保險，新措施周六起生效。

財政司司長曾俊華周五上午出席電台節目後表示，政府預計未來三四年會有7.4萬個單位進入市場，應可幫助解決供求失衡的情況。而政府將密切留意樓市情況，如有需要會推出適當措施，一如既往般「快」和「狠」。

金管局總裁陳德霖隨即於下午公布新一輪加辣措施，並針對700萬元以下的中細價樓出招，按揭成數由本來六至七成，一律降低至六成，令到自1991年推出的七成按揭措施暫成絕響，除非客戶有條件申請按保計劃。

可申請按保借八成

陳德霖承認，「收緊按揭措施無可避免會對部分用家及首次置業人士帶來影響」，若置業者符合要求，仍可利用按證公司的按保計劃借取超過八成的按揭。他指出，近期樓市，尤其是細價樓持續升溫，中細價樓宇價格半年上升12%，加上本港家庭負債比率已達64%的歷史新高，金管局有必要推出新措施以保障銀行和金融體系的穩定。陳德霖警告加息風險愈來愈大，有意置業者要小心風險。

根據金管局資料，現時每月新批住宅按揭中，以宗數計超過七成為700萬元以下的住宅。今年1月份新申請樓按貸款宗數按月增加22.8%，至13608宗；月內新批按揭貸款額按月升21.4%，達303億元。

銀行界人士認為，今次的措施是7次之中最辣，除即時令中細價樓置業人士要多付一成首期，之前自用的第二套物業，供款與入息比率及利率壓力測試下的比率上限均有收緊，料此類客戶日後最多只可借到三至四成按揭，即是「叫人無錢不要買樓」。

阻用家置業恐增民怨

經民聯立法會議員梁君彥希望政府可以持審慎態度處理樓市問題，因即使遏止需求一段時間，當用家看不到樓價下跌，「又會出番嚟」，結果真正受影響的會是用家而非炒家，反而增加市民不滿情緒。

立法會房屋事務委員會成員謝偉銓亦稱，新措施對壓抑細單位樓價升幅作用不大，如果置業者能力有限，在收緊按揭成數後只能負擔更細的單位，從而令細單位的需求更大，在供應不變的情況下，細單位呎價會再升，市民置業能力更低。

另外，金管局要求採用《內評法》的銀行於2016年6月底前，以15%風險加權比率審批樓按的要求，由新造按揭伸延至整體樓按組合。

28 Feb 2015

信報

細價樓限按6成 影響半數買家

細價樓限按6成 影響半數買家

金管局3招遏樓市 防轉勢風險大

細價樓去年至今連番破頂，金管局終於出招降溫。金管局總裁陳德霖昨表示，明白今次出手會阻礙置業人士上車步伐，但樓市及利率風險漸增，不得不推出3項逆周期措施。

針對700萬以下物業 最辣一招

市場認為今次新招主要是衝着細價樓而來，其中700萬元以下物業最高按揭成數降至6成，被視為最辣一招。

按歷史數據顯示，細價樓買家在按揭中多「借盡7成」，在新招下，相信未來有近50%上車人士受影響。金管局副總裁阮國恒分析，700萬元以下新造按揭佔整體交投7成，該7成交易當中，敘造按揭比率逾6成的佔比亦達7成，換言之，49%的個案敘造逾6成按揭。

據悉，金管局是次在內部評估時，已明白出手力度不輕，作出上述決定亦相當困難，惟觀乎市場風險向上，必須適時再加緊率周期措施，以防在息口及樓市轉勢時造成更大風險（詳見另文——「上車客借到盡 迫出招防危機」）。陳德霖昨表示，金管局職責所在，必須出手確保銀行體系穩定。

有銀行業界認為，新措施阻礙上車客。一大行按揭部主管稱，往年樓按7成下限已為定律，是次調低至6成實為超出預期的辣。他續稱，現時樓價已較早年攀升不少，金管局同時收緊樓按，雙重效應令上車客要付出更多首期。

近月「多按」物業成市場焦點，憂慮財務公司的物業貸款成未來爆煲火頭。陳德霖稱，現時財務公司按揭額僅90億元，佔銀行體系9,000億元不足1%，而銀行向財務公司放款僅250億元，規模不大。

滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝稱，歡迎金管局有關住宅按揭的措施。他表示，針對目前住宅物業價格持續上升，措施將有效協助銀行管控相關住宅物業貸款的風險。

第二套自用物業 降供款入息比率

另外兩項逆周期措施，主要針對第二個自用住宅物業按揭，及非自用物業按揭如工商廈及車位的供款入息比率。

第二個自用物業按揭供款入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）及壓力測試下的DSR分別由5成及6成，下調至4成及5成。非自用物業DSR及壓測下，亦同樣降至4成及5成。

金管局亦要求主要銀行於明年6月底前，全面實行對按揭加權風險比率要引入15%下限。當被問到銀行會否因而加按息，甚至需要集資，阮國恒估計，不會成為集資原因，但按息則視乎各行而定。

按揭證券公司亦宣布，按保計劃下最高按揭成數，由9成下調至8成，有固定收入、供款入息比率不高於45%的首次置業人士則可造9成。

撰文:董曉沂

28 Feb 2015

經濟日報

樓價暴升 上車盤300萬起

樓價暴升 上車盤300萬起
嘉湖350萬內放盤僅餘八個

中小型住宅樓價不斷破頂，市民上車難度與日俱增。美聯物業最新數據顯示，上車門檻近年加速上升，2011年二手成交價以200萬元以下為主流，但去年起已由300萬至400萬元銀碼取代【圖】，其中天水圍嘉湖山莊350萬元以下的放盤更僅餘8個。

業界認為，上車門檻將會進一步上揚，其中新界區主要屋苑的入場費料由目前約300萬元，在半年內升至約320萬元，並相信惟有增加住宅供應，才能遏止入場門檻的升勢。

美聯物業指出，200萬元以下的成交在1996至2011年一直屬二手市場的主流，2003年時比率甚至超過八成。不過，隨着樓價上升，200萬元或以下的比例開始下跌，至2011年比率跌至不足三成，2012年起更由200萬至300萬元的成交主導，顯示上車門檻有所提高，去年起門檻已上調至300萬至400萬元，目前的比率達到25.5%，200萬元以下的成交則跌至5.3%。

得寶淘大400萬內放盤剩四伙

多個上車屋苑的入場門檻也不斷提高。美聯數據指出，天水圍嘉湖山莊去年4月尚有20個270萬元以下的放盤，但現時連300萬元放盤也絕迹，即使350萬元以下的放盤，也只有8個，相等於整個屋苑約1.59萬伙的0.05%，大約每2000個單位才有一個350萬元以下的放盤。

樓齡較高的荃灣中心和大圍金獅花園情況也相若，兩個屋苑目前各只有10個350萬元以下放盤。九龍區方面，去年4月九龍灣得寶花園和淘大花園尚有合共51個350萬元以下放盤，至今已全部消失，現時即使400萬元以下放盤亦僅餘4個。

中原地產區域營業經理王樹明表示，現時嘉湖山莊入場單位為實用面積441方呎的兩房戶，叫價接近350萬元，同類單位在去年初僅叫價約260萬元，意味一年間叫價急升約34.6%；美湖居3座高層F室同呎數單位，月初更以381萬元成交，實呎高達8639元，打破屋苑保持18年的舊紀錄。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，今年上半年細價物業升勢將持續，入場門檻亦不斷提高，目前僅有的入場單位或快將絕迹。他預料至今年中，新界區屋苑的入場費約為320萬至330萬元，而九龍區則為370萬至380萬元。

理大建築及房地產學系教授許智文表示，政府近年推出的多項辣招，令二手交投和放盤量都減少，但需求持續強勁，令單位往往要以高價方能成交，目前已很難上車，估計上車屋苑的入場門檻將會進一步上揚，認為必須解決供應不足的問題，讓二手市場有更多放盤，才可望令細價樓供應回升。

25 Feb 2015

經濟日報

代理：難覓筍盤 多以破頂價入市

代理：難覓筍盤 多以破頂價入市

近年由父母資助子女買樓成為上車客入市主流，由於此類買家經過父母睇樓後，再由子女翻看單位，選擇時間較長，容易錯失購入筍盤的機會，反而較易在遠期樓花新盤覓得心水單位。

有資深地產代理指出，父母資助子女買樓的個案，通常先由子女先行睇樓，睇中心儀單位再約父母參觀，若是新婚年輕人，可能分別約雙方父母輪流重睇，然後再計算資助金額等細節，交易時間比正常置業人士為長。若在樓市大旺市，這類人士很難找到「筍盤」，往往要以破頂價才找到心儀單位。

多選價格較平長樓花樓

例如黃埔花園2期8座高層D室，實用面積389平方呎，1月初以505萬元易手，便是由父母資助子女買樓，當時屬於高價成交（不過，同類單位本月造價高見598萬元）。

其次，由於子女未必有急切的居住需求，只是父母一廂情願資助子女買樓，希望子女提早買樓供樓，故他們往往不計較樓花期，最好是價格較平的長樓花單位，例如東涌東環便有大量這類個案，有地產代理甚至形容，東環的年輕買家，十個有九個是由父母資助。

嫌一城貴 轉購新盤東環

例如一對計劃買樓給兒子的父母，原本鍾情沙田第一城，但到現場睇樓時才發覺，兩房細單位售價400萬元，而且大部分單位又舊又殘，最終以兒子的名義購入東涌東環一個1房連書房的細單位，成交價約420萬元。

代理透露，該對父母的兒子僅24歲，工作不足兩年，又未到結婚年齡，總是擔心兒子遲買樓會更貴，於是選擇購入遠期樓花。

撰文:黎煥成 
系列名:父母助置業系列

 

25 Feb 2015

經濟日報

父母借子女名買樓 避雙倍稅

父母借子女名買樓 避雙倍稅

投資200萬元單位 稅項約3個月租金收入

近年父母資助子女買樓的行為，已成為樓市一個重要動力，加上不少父母借助子女名義買樓，以避支付雙倍印花稅，刺激細價樓樓價進一步向上。

近期市場湧現大量由父母資助子女買樓的個案，當中不少個案是父母借子女名義買樓，以迴避高昂的雙倍印花稅，尤其是200萬元以下細單位，稅款相差甚大。

存息有限 寧資助首期入市

例如屯門良景邨4座高層6室，實用面積約365平方呎，上月於自由市場以168萬元易手。買家為一名年輕人，由父母資助1成首期入市。

據了解，該對父母本身有20多萬元現金儲備，由於銀行利息有限，於是借女兒名義購入單位收租，以節省約2.5萬元雙倍印花稅。單位月租約6,500至7,000元，節省的印花稅，相等於3個月租金收入。

代理透露，由於單位承造9成按揭，該名年輕人因為工資收入不穩定，未能通過壓力測試，最終要由父母作擔保人，才能順利購入單位。

據政府2011年人口普查資料顯示，香港人口中最多人數為45至49歲及50至54歲兩個組別，共有約129萬人，5年後的今天，該批人士年齡應為50至59歲之間。而當年的普查資料顯示，上述兩個年齡組別的人口，擁有最多高薪人士，月入4萬元以上的有11.5萬人，佔總數的12%。

該批高薪一族，除了有能力資助子女買樓外，本身也會投資物業，而為了節省雙倍印花稅，往往借助未有物業的子女名義買樓，例如一個育有兩女一子的家長，兩個月前便資助其中一個女兒，以1,150萬元，購入沙田玖瓏山的大單位，節省逾43萬元印花稅。

1150萬購玖瓏山 省43萬稅

由父母資助子女買樓並不是新鮮事，只是近年細價樓樓價急升，早已超出年輕人可負擔的極限，於是愈來愈多年輕人借助父母的力量入市。

現年28歲的莫小姐，正籌備短期內結婚，半年前便在家人資助下，以628萬元購入長沙灣宇晴軒一個兩房單位。她透露，小兩口投身社會工作約5年，本來已經儲了百萬元作買樓首期，但預期結婚要花一大筆錢，最終買樓都要家長幫忙。

據花旗銀行去年底公布的港人置業意向調查報告顯示，有約29%被訪者披露，置業首期款項是來自家人的資助。該報告以電話訪問形式，共訪問了2,036人，年齡介乎21至60歲。

業界人士指，除了避雙倍印花稅外，甚至有父母為免日後處理遺產稅等問題，寧願早早把資金交予子女買樓。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，社會上不少父母坐擁巨額資金，他們明白各國不斷推行量寬，現金肯定不斷貶值，倒不如「身前」把資金交予子女置業，總比「身後」貶值才交予子女，相信短期內細價樓樓價仍會持續上升。（系列二之二‧完）

撰文:黎煥成 
系列名:父母助置業系列

25 Feb 2015

經濟日報

預算案前高追 康山呎價10436

預算案前高追 康山呎價10436

買家關注收緊按揭傳聞，財政預算案公布前夕高價趕入市，其中鰂魚涌康山花園兩房，以綠表呎價10,436元沽出，創全港新高膺居屋王，另屯門豫豐花園呎價再破萬元。

兩房450萬元沽 膺綠表居屋王

高價趕入市下，未補地價居屋呎價紀錄月內兩度破頂。美聯物業（01200）營業經理黎兆麟稱，康山花園8座高層A室兩房單位，實用面積431平方呎，去年11月放盤，叫價維持450萬元左右，日前以未補地價449.8萬元沽出，呎價10,436元，創全港綠表居屋呎價新高，較早前香港仔雅濤閣呎價紀錄10,417元略高。

單位昨晨才落實簽約，買家成功於預算案公布前入市。因康山花園綠表兩房盤源少，即使單位景觀不算優質，望英皇道及太古城樓群，亦以新高價沽出，目前市場上同面積單位，叫價最平要470萬元，意味未來成交價亦會再創新高。原業主1997年以152.6萬元入市，持貨18年獲利297.2萬元，升值1.9倍。另外，康山花園同面積兩房戶已補地價單位，目前市值約590萬元。

屯門豫豐花園327呎 呎價破萬

市傳按揭會再收緊下，有買家於預算案公布前夕，以9成按揭購入屯門豫豐花園，呎價創分層標準戶新高。祥益地產高級營業經理胡志偉指，屋苑9座低層A室，實用面積327平方呎，成交335萬元，呎價10,245元。原業主2012年9月以230萬元入市，持貨3年獲利105萬元或升46%。

買家無懼政府有機會出招，以新高呎價承接單位，如屯門單幢物業東威閣高層B室，實用面積285平方呎，成交價243.8萬元，呎價8,554元創新高。另美聯物業助理區域經理黎燦強指，天水圍嘉湖山莊景湖居3座頂層複式連車位，實用面積1,281平方呎，以950萬元沽出，呎價7,416元，屬理想價。

細價樓成交保持，惟港島區主要屋苑新春期間交投疏落，鰂魚涌太古城「停市」近一周後，昨錄羊年首宗成交。中原地產區域營業經理張光耀指，冠天閣高層F室，實用面積647平方呎，成交價1,080萬元，呎價16,692元。

撰文:文倩婷

25 Feb 2015

經濟日報

50屋苑租金連升十個月 累漲11% 太古城呎租破40元

50屋苑租金連升十個月
累漲11% 太古城呎租破40元

住宅樓價飆升，租金走勢也不容小覷，代理指出，50個主要屋苑平均實用呎租連升10個月【圖】，今年1月報32.05元，再創歷史新高。十大屋苑中則以鰂魚涌太古城的走勢最凌厲，呎租更突破40元【表】。業界預期，今年租金可穩步上揚，全年升幅料10%。

利嘉閣地產統計本港50個主要屋苑的租賃成交表現，實用呎租由去年3月錄得28.89元後，連續10個月上揚，累積升幅約10.9%，惟單月計算，1月平均實用呎租為32.05元，僅按月升0.3%。租賃成交方面，則受到元旦假期和農曆新年氣氛影響，1月只有744宗，按月減少11%，並成為近10年最少成交的月份。

若以分區計算，利嘉閣指出，新界區的平均實用呎租約27.99元，按月升0.6%；九龍區則由去年12月的34.57元微升0.2%，至今年1月的34.65元。只有港島區錄得跌幅，按月跌0.2%，至37.7元。

另一邊廂，中原地產則統計100個大型屋苑的租務表現，並聚焦分析十大藍籌屋苑，按月計算僅四個屋苑租金錄得升幅，港島東佔三個，其中太古城表現最佳，單月升2.3%，令呎租突破40元，報40.7元；同區康怡花園和柴灣杏花邨的按月升幅亦超過1%。

業界料全年再升10%

中原地產副區域營業經理趙鴻運表示，太古城1月共有49宗租務成交，但本月由於新春假期租務成交步伐放緩，暫時只有28宗成交，平均實用呎租則維持約40.7元，全月成交量將較1月顯著減少。其中紫樺閣高層G室3房全海景戶，實用面積1015方呎，附有企理裝修，新近以4.3萬元租出，實用呎租達42.4元。

至於沙田第一城，實用呎租則微升0.6%，至1月的36元。中原地產首席分區營業經理陳迪豪表示，屋苑本月暫錄約14宗租務成交，其中37座高層C室2房單位，實用面積304方呎，在周日大年初四以1.15萬元租出，實呎月租37.8元，高市價約5%。

展望今年的租務市場表現，利嘉閣地產研究部指出，市場積累的準租客和盤源料在假期後陸續釋放，可望帶動租賃交投量回升，而由於樓價處於高位，租賃市場存在需求，料租金仍可穩步上揚。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇則預期，今年租金仍有約一成升幅，惟集中在上半年，下半年則因經濟環境未明朗料走勢較反覆。他並對港島西區的租金表現最具信心，認為西港島線全面通車後，可進一步帶動租務需求。

24 Feb 2015

信報

預算案前夕 上車客加快入市

預算案前夕 上車客加快入市

憂收緊細價樓按揭 7小時拍板買將廣

新一份財政預算案明天公布，準買家擔心政府將收緊細價樓按揭，加快入市步伐，當中以將軍澳反應較明顯，有上車客前後不足7小時，便以550萬元入市將軍澳廣場。

據了解，過去兩天將軍澳區錄得6至7宗成交，較去年農曆新年假更旺，大部分為兩房上車單位。其中將軍澳廣場3座高層E室，實用面積429平方呎，以550萬元易手，實用面積12,801元，屬理想價水平。

將廣高層429呎 550萬獲承接

中原地產營業董事李玉祥透露，上述單位買家屬於年輕上車客，年初四中午到區內睇樓，其間不斷向代理打探政府會否收緊細價按揭的情況，相信對收緊按揭的傳聞相當關注，結果至當晚9時許便落實購入單位，歷時不足7個小時。

而同區新都城2期3座高層D室，實用面積441平方呎，買家同為上車客，於初四出動睇樓，初五便落實以548萬元購入單位，實用面積呎價約12,426元。

收緊細價樓按揭的消息，相信對高成數按揭的上車族影響較大，他們的入市步伐也相對較快。美聯物業營業經理陸家民透露，屯門豐景園5座中層5室，實用面積約341平方呎，前日剛以350萬元易手，實用面積呎價約10,264元，屬理想價水平。原業主於2011年以約180萬元購入單位，持貨4年是次易手帳面獲利170萬元。

陸家民指出，新買家為年輕上車客，於農曆新年前夕參觀上述單位，有意申請9成按揭，惟擔心政府收緊按揭阻礙上車，於是年初四即時決定以350萬購入單位。

英明苑白表價 每呎11097新高

至於居屋市場方面，市場連錄兩宗白表價新高個案，相信也是上車客擔心收緊按揭而加快入市。中原地產副區域營業經理張鎮邦透露，將軍澳英明苑C座高層03室，實用面積401平方呎，剛以白表價445萬元易手，實用面積呎價11,097元，創屋苑呎價新高紀錄，也是全區居屋兩房單位呎價新高紀錄。原業主於2012年9月以約288萬元購入單位，是次轉手帳面獲利157萬元，持貨兩年餘升值55%。

張鎮邦指出，買方觀望樓市多年，樓價不跌反升，加上擔心政府收緊細價樓按揭，於睇樓兩天便落實入市。

其次，天水圍天祐苑A座中層14室，實用面積438平方呎，剛以白表價325萬易手，實用面積呎價7,420元，屬於屋苑呎價新高個案。

代理指出，農曆新年假期過後，二手屋苑睇樓量開始回升，市場會否爆小陽春則視乎新一份財政預算案會否進一步遏抑樓市。

撰文:黎煥成

一個按揭變兩個 如計時炸彈

一個按揭變兩個 如計時炸彈

若然將單位翻按或加按再購置一層物業，其供款負擔便相應加倍；如果是向財務公司承按，財務公司二按息率由10厘以上，對供款人將會相當吃重，猶如擺放一個計時炸彈在身邊。

單位估值漲，令到業主亦將單位翻按或加按，現時銀行息率偏低，普遍實際息率為2.15厘，以貸款額400萬元為例，以還款期10年計算，總利息為44.9萬元，每月供款約3.7萬元。

物業供款水平 相應加倍

若然業主翻按或加按的原因是希望加碼買一層樓作投資，或幫助子女置業，即是由原先負擔一個物業的按揭，現時變成兩個，其供款水平亦要相應加倍。

如非必要，相信甚少人找財務公司承按（例如超出規定按揭成數、估價不足、供款人欠缺入息證明等），但若真的要找財務公司承按，須注意其息率可以跟銀行相差甚多。

進入加息期 恐資不抵債

據市場人士指，現時財務公司一按實際息率普遍逾8厘，二按10厘以上，三按更逾20厘。同樣以400萬元貸款額為例，息率8厘計算，以最高還款期10年計算，每月供款額便要4.85萬元，較向銀行承造按揭每月供款多出1.15萬元；若然是做二按，以15厘計算，每月供款更要6.45萬元。

供款人須留意的是，萬一年中至年底進入加息周期，而住宅供應量又持續增加，樓價有機會作出調整，只要跌一成或以上，承造高成數9成按揭的單位便會資不抵債，如果有按揭是向財務公司承按，供款人的負擔便會相當吃重，工作不穩甚至隨時斷供。

撰文:梁振鋒 
系列名:父母助置業系列

 24 Feb 2015

經濟日報

雙親再按套現 助女買環宇

雙親再按套現 助女買環宇

受惠樓價升，單位估值漲，青衣區一對父母將其已供斷的物業翻按套現，幫助其女兒購置上車。

據代理透露，一名原居於青衣區的業主，本身持有區內屋苑青怡花園兩房單位，面積約350平方呎，碰巧女兒結婚，打算添置新居，礙於其首期不足，故父母將其持有的單位再翻按。

銀行對單位的估值約400萬元，於是父母向銀行翻按借入約100餘萬元，給予女兒作為部分首期資金，連同儲蓄終購入了荃灣新盤環宇海灣的兩房單位，買入價約480萬元，借7成按揭，作為女兒結婚新居之用。

而市場上亦有不少個案是父母借子女名義買樓，以迴避高昂的雙倍印花稅，尤其是200萬元以下細單位，稅款相差甚大。

24 Feb 2015

經濟日報

父母物業加按套現 助子女上車

父母物業加按套現 助子女上車

父母幫助子女置業上車，成細價樓爆升的動力，不少父母就自住單位加按套現，甚至作為抵押品向財務公司借貸，而去年轉按宗數增近7%至1.87萬宗，其中87%的比例屬加按套現。

不少父母為讓年輕子女上車，寧願就其持有單位加按套現，令上車客能加快入市。根據經絡按揭及金管局數字顯示，轉按宗數連續兩年上升，由2012年1.66萬宗，升至2013年的1.76萬宗，再增加至2014年約1.87萬宗。

去年轉按套現客戶佔87%

盡管現時與2010年高峰期時，錄4.55萬宗加按宗數相距甚多，但中原按揭指出，2010年轉按個案中，大部分是為了轉按慳息，據該行的客戶數據分析，當年轉按套現的比例為38%；而去年轉按套現的佔比已升至87%，大幅增加49個百分點。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，由於現時息口低企，故轉按為了慳息的個案較少，反而因為近年樓市急升，令到套現個案比例明顯增加。

雖然市場上未有統計數字顯示有多少加按套現的資金重回物業市場，但據地產代理透露，現時不少父母會將「現契」樓（即已供斷的物業）翻按及將尚有按揭的物業作加按套現，以作為首期幫助子女置業，成為細價樓交投的主要動力之一。

收入不穩 作擔保人助子女

另一個現象是，由於部分子女仍在學，或者畢業不久，收入未足以應付供樓，便會由父母作擔保人。據代理透露，其中以700萬元以下的中小型單位、上車盤情況較為普遍。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，找擔保人幫助承按長期存在，只是近年樓價高企，找近親作擔保人角色更趨普遍。

倘若樓價不斷上漲，供款人工作穩健，父母將單位加按幫助子女置業固然不成問題，但當息口上升，樓市轉勢急挫，持有多於一個單位的業主便要承擔更大風險，單位隨之而貶值，萬一業權人斷供，銀行亦會向擔保人追收欠款。

「三按」以上單位 佔1.5%

對於近期備受關注的細價樓「爆煲」之言論，令市場關注多重按揭的問題，王美鳳認為，現時在金管局銀行體系內的按揭仍屬主流，由於有嚴格的規定，故整體風險不算高；但她亦提醒，「三按」以上的單位佔整體市場約1.5%，較3年前不足1%為高，不少是向財務公司承按，市場亦需要關注此類高借貸的風險。（系列二之一）

撰文:梁振鋒 
系列名:父母助置業系列

24 Feb 2015

經濟日報

一手4天7成交 逾千萬元盤為主

一手4天7成交 逾千萬元盤為主

多個新盤銷售處於農曆新年長假期暫時休市，買家入市氣氛淡靜，初一至初四4天共錄7宗成交，按年下跌3成，當中以千萬元以上成交為主。

一手市場在新春期間成交較慢，綜合成交紀錄冊及市場消息所得，初一至初四4天長假期共錄7宗成交，較去年的10宗減少3成。

紅山半島呎價20757

錄得的成交多來自大銀碼單位，當中成交價最高的為華懋、信置（00083）及丹楓控股（00271）持有的大潭紅山半島4期。成交紀錄冊顯示，售出單位為7座9樓B室（1,582平方呎），成交價3,283.81萬元，呎價20,757元。據悉，買家為本地客，計劃購入單位自住。

其次，香港興業（00480）愉景灣悅堤沽出15座G及1樓B室（1,743平方呎），成交價3,215.5萬元，呎價18,448元。信置等合作發展的大埔天賦海灣，期內亦沽出2座2樓D室（1,111平方呎），成交價1,288.54萬元，呎價11,598元。

大單位持續有需求，其餘兩宗成交亦較大戶型，包括恒地（00012）及新世界（00017）的元朗尚悅，沽出9座9樓A室（743平方呎），價單定價707.4萬元；長實（00001）大埔嵐山I期售出7座19樓C室（949平方呎），價單定價919.6萬元。

此外，華懋屯門南岸及恒地馬鞍山迎海．星灣御分別錄1宗成交。

撰文:梁永祥

23 Feb 2015

經濟日報

新盤喜氣羊羊 4千伙短期出擊

新盤喜氣羊羊 4千伙短期出擊

2及3房成新焦點 悅目嘉悅同期推

羊年伊始，有近4,000伙新盤部署短期出擊，焦點將由迷你戶轉至兩、三房單位，其中紅磡悅目及將軍澳嘉悅共588伙，料將同期對撼，搶奪小型家庭客源。

新春淡季結束，多個擬於今年首季推出的新盤部署加快。其中長實（00001）紅磡悅目（216伙）早前已上載樓書，市傳最快周二及周三分批開放示範單位予代理參觀。

將軍澳短期 2556伙供應

此外，嘉華國際（00173）將軍澳嘉悅（372伙）亦計劃首季推出。消息指，發展商本周內將公布最新部署，料搶先與信置（00083）的同區合作項目帝景灣（536伙）推出。

家庭客及換樓客市場，料將於短期內成為市場焦點。有別於年初由1房單位主導的情況，悅目及嘉悅均以2房單位間隔為主。除了悅目全盤均為423及430平方呎2房戶外，嘉悅亦有約142伙2房（38.2%）、以及136伙3房戶（36.6%）。

除以上兩盤外，擬於首季推出的帝景灣，料將緊接嘉悅銷售，項目同樣主打2至3房單位，佔全盤約8成。若計及有機會緊接悅目推出的長實緻藍天（1,648伙），以3房至4房單位為主，將軍澳區短期內約2,556伙供應，當中不乏2房至4房中大型單位供應。

佛光街項目 成新地頭炮

其他大型發展商的羊年頭炮項目亦將短期出爐，恒地（00012）旺角曉珀‧御（41伙）已屆現樓，現正籌備樓書及示範單位。新地（00016）何文田佛光街項目1期（256伙）亦將成集團全新項目的頭炮。

新世界（00017）高級營業及市務總監楊文亦指，旗下旺角SKYPARK（493伙）亦有機會成羊年頭炮。發展商早前表示，項目計劃於次季推出。

沙田玖瓏山 擬加價加推

新年後多個項目亦趁價好推出餘貨，市場消息指，嘉里（00683）等的沙田玖瓏山計劃短期加價加推。新地西九龍天璽餘貨亦將重推，涉約129伙。

總結馬年新盤表現，利嘉閣綜合土地註冊處數據顯示，全港暫錄一手住宅買賣登記17,386宗，較蛇年的11,518宗急升51%。

此外，在樓價輾轉上升之下，馬年的一手住宅成交總值比對蛇年顯著抽升91%，共計1,919.17億元，升幅更勝於登記量。

撰文:梁永祥

 

23 Feb 2015

經濟日報

叠茵庭買家睇相即拍板 住宅馬年升16% 歲晚趕入市

叠茵庭買家睇相即拍板
住宅馬年升16% 歲晚趕入市

住宅樓價在馬年升幅達16%，部分業界開始關注樓價的下行風險，更有業內人士揚言細價樓數個月內會「爆煲」。不過，種種負面聲音無阻準買家的搶貨決心，甚至各出奇謀務求成功入市，鰂魚涌太古城一個中層連租約單位，以1148萬元易手，成交價創同類單位新高；馬灣珀麗灣則有投資者為慳稅，不惜以女兒名義買樓。另外，還有買家未有睇盤，只看相便扑鎚入市，可見樓市之瘋狂。

太古城1148萬沽 同類新高

美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，太古城衛星閣中層H室，實用面積701方呎，剛獲買家以1148萬元連租約購入，屬同類單位成交價新高，實呎約1.64萬元。原業主在2008年1月以678萬元購入，賬面升值約69%。單位附有租約，月租約2.3萬元，新買家可享2.4厘回報。

除連租約盤外，有投資者在趕入市之餘，透過使用女兒名義買樓，藉此免繳雙倍印花稅（DSD）。美聯物業營業經理劉俊雄指出，珀麗灣12座低層H室，實用面積537方呎，屬兩房間隔，以約460萬轉手，呎價約8566元。買家為同區投資客，有見同類單位市值租金可達1.45萬元，回報率達3.8厘，毅然決定透過女兒名義購買單位，並節省十多萬元辣招稅稅款。

此外，部分準買家即使未睇樓，也決定即時入市。祥益地產分行主管李啟昌表示，屯門叠茵庭7座中層A室，實用面積381方呎，兩房間隔，獲外區新婚上車客以393萬元購入自住，實用呎價約1.03萬元。他指出，買家曾視察同類型單位，但是次購買的單位只看過放盤相片，便即時決定購入。

珀麗灣買家 女兒名義避稅

此外，多個屋苑續有高價成交。市場消息指出，西半山恒柏園A座高層4室，實用面積2253方呎，以約3380萬元易手，實用呎價1.5萬元，成交價及呎價均屬屋苑次高。

對於準買家蜂擁入市，城大建築科技學部高級講師潘永祥預計，由於不少租客不願負擔昂貴的租金，部分寧願追價購買細單位；加上經濟環境仍算不俗，預料踏入羊年樓價仍難以回落，相信要在加息落實和經濟轉差等因素影響下，樓價方會回調。

至於細價樓的前景，中原地產資深營業董事方啟明認為，各國量寬令貨幣購買力下降，買家覺得若現時不入市，日後將更難置業；加上不少買家有實際需要，令細價樓高價成交情況持續。

18 Feb 2015

信報